随着网友的添加入群，现在每周统计到的置业问题也是越来越多，楼盘也越来越多，所以应群友要求，报哥在此回复，但篇幅有限，只选取一些提及频率较高的项目，供网友查阅…
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楼盘分析篇
Q1、2019年深圳楼市的情况怎么样，有数据吗？
报哥：2019年深圳楼市年度成交量。市住建局数据显示，新房共成交60141套，新房住宅37884套，同比分别增长15.8%、28.9%；
二手房共成交84280套，二手住宅77149套，同比分别增长15.4%、19.4%。
从成交数据看，今年深圳楼市为最近三年最好表现。
Q2、德宏天下怎么样？
报哥：从区位上来说，背靠洪湖地铁站，在深中初中部旁，所以教育资源和居住环境应该说是这个项目的主打特色，只是户型有些不方正，性价比还是不错的，具体优势如下：
1、四大名校，深圳中学初中部学区范围
2、洪湖地铁口c2出口约300米
4、5大公园，4大商圈，万象城、茂业百货、KKmall等
Q3、宝安雅豪轩没有电梯的房子想考虑，给个建议呗。
报哥：雅豪轩是九几年的老房子，如果不是对于新安情有独钟，为什么非要选这个楼盘，以后不好抵押，不要转手。
至于楼梯房，市场上也是越来越少见，按照报哥的经验，这类房子除非有名校加持，或是旧改概念，不然很少有人接盘的。
Q4、彩天名苑有人了解不，看了半年了，价格一点都不动
报哥：彩天名苑位于福田岗厦，建于2001年，产品多为小户型，学校资源为岗夏小学，莲花中学，算作一般，只有地铁距离是实实在在的方便，总结来说，没有特别的亮点，这样的项目流通性应该不错，但是并不稀缺，所以价格也偏稳定。
Q5、山海上园这个盘大家怎么看
报哥：山海上园位于西乡，上月开盘推出700套房源，其中住宅649套，去化率仅为3成，按理说西部大热，项目不会如此凄惨，但深层分析，原因也不难想到：
1、受此前山海上城二期的维权影响，购房者有所顾忌；
2、虽然地处西乡，但是距离地铁稍远，最近的固戍站直线距离都超过1.2公里；
3、周边工厂较多，居住环境的改善需要时间。
Q6、我下午睡觉，我老公又偷偷跑去看麒麟公馆的房子了他真的是好喜欢呀，我打算成全他的心愿了，麒麟公馆怎么样，求客观分析。
报哥：麒麟公馆所在的西丽片区，在过去的一年里名声大噪，项目的品质也很不错，周边环境宜居，地铁距离在步行范围之内，教育资源稍弱，但传言后续会有大幅增强，虽然目前的价格比较高，但是产品比较稀缺，后续潜力依然有，目前产品去化得不错，大户型已经卖完，小户型可选楼层也不多了。
Q7、华盛珑悦，这个盘怎么样
报哥：报哥：华盛珑悦花园位于深圳市龙华区东环一路与八一路交界处，是集住宅、商业、办公、商务公寓、幼儿园等多元业态于一体的综合体。
由于项目紧邻壹成中心，因此被戏称为“壹成11区”。整体来说，华盛珑悦的区位跟壹成是一体的，各类配套都与之共享。而珑悦自身也算是一个小小的综合体项目，利于各种业态之间资源互用。
但是这个项目的容积率达到了5以上，楼栋间距较为密集，大大降低了居住的舒适度。而且项目地块实际建设面积不大，却集多种物业类型于一体，如果管理不善，必定会影响居住体验。
Q8、盐田佳兆业城市广场有人关注吗？
报哥：盐田佳兆业是目前盐田最大的城市综合体，均价4.4万，性比较还算不错；8号线即将开通又会带来一波小行情；区域内的旧改规划较多，自然资源也比较宜居，报哥比较看好。
Q9、你好，能帮忙分析一下龙岗中心城的吉祥里吗？
报哥：你好，吉祥里的宜居性很好，不靠主干道，对面就是龙城公园，目前动工的16号线在此设有两个站点：数码城站跟回龙埔站，离项目均不远，走路5-8分钟，未来算是是一个地铁口物业，户型方面使用率也很高，89的户型可以做3+1房。
Q10、哪位大佬知道山海四季城的房子怎么样，盐田的。
报哥：山海四季城已经开到了第3期，楼盘的周边配套比较成熟，自然环境是它的优势，18年开盘，目前在售的户型是75-122平米的3-4房，均价5.7万/平米，精装交楼。
之前有消息传出，楼盘的质量存在居住隐患，有业主表示还没入住就发现楼盘渗水情况明显，并有视频、照片为证，所以报哥不说其他各方面的优劣势，光说这一点，大部分人就会望而止步了。
Q11、大悦城天玺一号怎么样？
报哥：1、项目所处的新安老城区城市面貌较为落后，非常期待更新改造，周边道路的车流压力较大，目前的生活环境一般；2、楼盘的地铁和商业规划前景较好，学校资源稍差；按照最小面积来算起步总价也不低，一般人买不起，买得起的可能对学位又比较看重，所以有些尴尬。
Q12、中粮天悦和勤诚达综合对比，哪个小区有优势啊？
报哥：群友提及的两个楼盘前者在宝安，为二手房，后者在光明，是新房，中粮作为国企开发的产品质量还是有保证的，在售的房源较少，成交量也不多，住户以居家为主；后者上个月底开盘，去化了9成，市场的接受度也很高；
从区位来看，报哥认为中粮更具优势，但二者差距不大；
从学校来看，宝安中学在宝安数一数二，后者也是名校，但由于刚引进，还需要看后续表现；
从地铁距离来看，中粮稍有优势；
户型方面，报哥只看过勤诚达的户型，觉得稍有浪费。
Q13、大家对龙华万科 和雅轩 有什么看法吗？
报哥：从开盘成绩来看，市场对于这个项目的认可度很高，半个小时就卖了368套，而且成交均价6.4万/平米不算低。
这个盘虽然位于龙华，但是距离福田市中心非常近，距离北站商务中心也只有一个站的距离；配套不算顶级，但是比较齐全，加上今年龙华今年的土拍距离项目也才两个站，大家对于这个区域的想象力很充足。
Q14、凯旋城怎么样？
报哥：金泓凯旋城算得上深圳名气较大的一个项目，位置处于宝中，距离前海很近，居住人群素质较高，地铁在步行范围内，宝安实验学校也是名校，物业很好，据说还上过去年宝安物业管理的排行榜，只是外墙有脱落的情况，建筑质量或许有问题，楼盘房源的流通性一般，自住投资属性都还不错。
Q15、帮忙分析一下光明龙光九龙台的住宅跟商办，谢谢
报哥：住宅就不用在分析了，开盘就“日光”足以说明一切，至于商办部分，建议不要碰，今年的写字楼空置率很高，买过来怕砸在手里了。
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板块分析篇
Q1、大家怎么看罗湖的旧房子、带翠园中学的
报哥：罗湖的二手房报哥一般是不推荐的，原因是因为罗湖总体老旧，潜力不如西部；
但是对于学区房来说，部分学校如翠园中学的小户型又可以买，自用或者出租都可以，以后转手也比较方便。
Q2、宝安是否比罗湖，福田的可投资性高一些 ？
报哥：这个问题仁者见仁吧，就跟选择深圳就是相信深圳的潜力一样，买哪个区域就是对这个区域的未来发展更加看好；从目前的情况来看，宝安的概念很多，西部楼盘的销量也比较好，相比罗湖和福田，报哥更加看好宝安。
Q3、东莞现在投资前景怎么样？
报哥：东莞可以说是临深最好的投资城市了，有产业、有人口、有规划，未来地铁也与深圳相连，可以达到真正意义上的深莞同城，容纳很多的外溢置业需求，空置房相对其他临深区域少很多。
Q4、东莞松山湖的房子大家怎么看？
报哥：松山湖的房价这几年涨了好几倍，目前的新房价格在1.6-4万/平米之间，已经与周边区域拉开了差距。不过考虑到用地紧张，再结合“房住不炒”的大环境，在松山湖未来是否持续高速增长的问题上，我持否定态度；不过目前建设良好，环境也好，还是很宜居的。
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置业建议篇
Q1、两个人婚前各一套房，婚后如果都卖掉，置换一套，可以操作首付三成吗？
报哥：不可以哦，结婚后房子属于夫妻共同财产，不管是男方还是女方都没办法在算作首套了。
Q2、我在东莞的房子，一直按时供房未逾期，房产证也在手上，去年因为需要周转在房子贷款银行 东莞银行抵押贷款一笔钱，今年按期已还款，但是房产证没给我 说是房贷还没换完，这事儿合理吗？
报哥：这个不用担心，只是银行不帮你保管证而已，房子所有权已经抵押给银行了。
Q3、公寓是住宅性质的，意思是民水民电，交易与普通住宅一样吗？要占名额吗？
报哥：住宅性质是公寓是需要名额的，商业商住，工改，产业改不占名额。交易却要按照正常公寓的税费来算，
Q4、麻烦问下，深户60岁买房首付几成？
报哥：首付比例与年龄无关，60岁无房无贷还是可以首付3成，年龄影响的是贷款年限，深圳多数银行的要求是购房人年龄+贷款年限≤70，工行是≤75，所以年纪越大月供压力越大，不少人会选择全款抵押的套路。
Q5、请教大家一个问题，贷款买二手房，中介要收按揭服务费5000元，但这个不是给银行的，是中介公司收取的，可是我已经出了中介费啊，不是重复收取吗？这个正常吗？
报哥：所谓按揭服务费一说，并不是正常的流程收费，而是给到帮你办理贷款按揭的按揭员的服务费，可以理解为“小费”，至于正常与否，自己判断吧，哈哈。
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