买房可以说是人生一件大事，对于房子的选购一定不能马虎。很多人在选择房子的时候，都会观察房子的硬件设施、楼层、周边环境等等，而还有一些朋友对于楼盘内电梯房的梯户比也是十分在意。毕竟对于家庭住宅来说，很多人都希望拥有一套安静、私密性好的房子。一梯一户的住宅，虽然公摊的面积比较大，但是确实隐私性更好，电梯门打开就可以看到自己家的大门，也成为一些高档住宅设计的一大卖点。
今天来到《律师帮帮忙》寻求帮助的刘先生，购房过程中，相中一套一梯一户的两居室稀有户型，当即决定以750万元高价购买。不料交房时“专享”变“共用”，一梯一户的户型变成两梯两户的设计，面对业主的质疑，开发商东躲西藏，前后矛盾的说法，难以实现的方案，刘先生该如何收房？曹晓静律师和怀向阳律师，将帮刘先生分析购房合同中的那些条款，为他及同样遭遇的业主支招，以法律的武器维护自己的权益。
案例回顾
2016年底，刘先生相中了大兴区的一处楼盘。在与销售人员沟通的过程中，一套两居室的户型，让刘先生眼前一亮。
销售人员介绍，该楼盘的两居室是一梯一户的设计，考虑到市面上这种户型的稀缺，再加上套内户型的合理设计，让刘先生当即决定投入750万元左右，购买这套当时在大兴区最贵的房子。
然而在收房的以后，刘先生发现自己购买的房子从“一梯一户”的“专享”变成“两梯两户”的“共用”，这对于刘先生而言，两者之间有着天壤之别。
开发商之前在介绍楼盘项目的微信公众号中，在户型鉴赏的板块中，对于刘先生所购买的户型有所介绍，其中一条，明确说明“一梯一户专享约5平米电梯厅”。也就是户型图中02号的位置，而这也正是刘先生当初决定购房的一大因素。
自从问题出现后，刘先生多次到售楼处进行沟通，开发商却避而不见，只是派了客服人员出面。在最初的沟通中，开发商一方表示，两梯两户就是一梯一户，随后又表示自己是按照图纸来施工的，解决方案一拖再拖。面对无法实现的设计方案，与刘先生有相同遭遇的业主还有四十余户，现在众多业主又该如何维护自己的权益呢？让我们看看律师如何解答。
除了自己的问题，刘先生这次来到《律师帮帮忙》栏目，还受了一位同样在这一楼盘购房朋友的委托。这位朋友在交钱后，因为政策的原因，导致她不能够继续签署网签协议。目前这位朋友一直在跟开发商要求退款，而开发商迟迟没有对这位朋友作出如期退款的回复，面对这样的情况，刘先生的朋友又该怎么做呢？
律师支招
从刘先生的表述，以及开发商在公众号和宣传手册上的户型宣传内容，均明示是一梯一户的户型，并且直到今天公众号的宣传信息依然是一梯一户。曹晓静律师认为，开发商对于户型设计的承诺应当认定为要约，属于合同应当履行的一部分义务。目前开发商给出的答复，显然不能让业主接受，并且没有法律依据，开发商在售楼时的宣传图册以及公众号的宣传内容，定义为要约、邀请，
依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。所以，开发商已经构成违约，刘先生可以依据房屋买卖合同中的约定条款，主张开发商承担违约责任，赔偿相应的损失。曹晓静律师表示，开发商构成违约的情况下，首先可以依据合同条款中约定的违约责任来追偿。比如说构成根本违约的情况下，买方享有解除权。如果是非根本性的违约，也就是部分违约的情况下，可以在交易价款的基础上主张违约金。对于违约金，如果约定的过低，可以以自己的实际损失为由，主张开发商承担赔偿损失。如果违约金约定的过高，那么开发商也有相应的权利主张降低违约金的比例。
对于刘先生的遭遇，曹晓静律师建议，在收房的时候，以多个标准衡量开发商交付的房屋，不要单单以电梯间不符合约定就拒绝收房，应当更加的关注房屋的质量以及是否具有配套的设施，如果不存在大方向的问题，还是应该先收房，至于开发商的违约情况，可以先与开发商进行协商，如果最终开发商态度非常的强硬再选择委托律师走诉讼程序。
对于刘先生朋友的遭遇，曹晓静律师表示，在签订认购协议的时候，这位朋友是没有购房资质，现在虽然已经具备了购房资质，但是开发商的预售许可证又已经过期了，已经不具备办理网签的这样一个客观条件。所以刘先生的朋友可以主张解除认购协议，追回已经支付的房款。
怀向阳律师表示，刘先生的案件，除了从开发商违约这个角度来追责，
还可以以开发商与业主签订的商品房买卖合同后，实际交付与当时约定不符为由，起诉开发商在宣传的过程中存在欺诈，要求变更合同内容，或者在价款上做出调整。如果开发商涉嫌欺诈，同样有两种情况。第一种如果开发商涉嫌严重欺诈，导致合同目的无法实现的，可以选择撤销合同。另外一种是虽有部分欺诈，但是合同不是完全不能履行，也就是我们刘先生遇到的这种情况。毕竟房子摆在那里，争议焦点就是5平米的电梯间，在开发商宣传的时候，是专属的电梯间，但是实际交房的时候变成了几家业主共享的。那么在这样的情况下，怀向阳律师认为，有欺诈的成分，但是撤销合同希望不大。所以在变更合同内容的情况下，变更的金额可以以当时的电梯间面积和单价的一个差额作为一个基数，这点在法律上也没有硬性规定，是由法官自由裁量的。
对于刘先生朋友的遭遇，怀向阳律师表示，在认购协议上面已经明确了，乙方理解并知悉，相应主管部门可能对个人家庭购房的资质条件进行规定，出台限购性政策，如果因为政策原因导致无法履行本合同的，本合同自动解除，乙方放弃本次购买，并不以任何理由主张违约及损害赔偿。同时，甲方将房屋另售他人，并全额无息返还乙方所付房款。那么这个约定是有效的，所以那些已经签订了认购书，还没有签订正式买卖合同的业主，如果现在是因为限购的原因不能再继续购买，可以根据这一条解除合同，要求开发商退还已付房款。开发商如果要扣除违约金的话，在认购协议上是没有这样的条款以及约定的，是没有事实依据和法律依据的。
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