新城控股還能飛多遠？
千億房企門檻年年高，名單年年變，孰是幾家歡樂幾家愁。2018年，對總部位於上海的新城控股來說，絕對是一個豐收年。這家房企第一次邁入了前十，銷售額突破2200億，這個數據甚至將龍湖、華夏幸福等老牌房企遠遠甩在身後。
新城控股剛剛過了一個豐收年。
2019年3月8日，新城控股發佈2018年年度報告，公司全年營業收入541.33億元，同比增加33.58%。同時，負債一年激增上千億。這種情況下，公司下調2019年業績目標，老闆王振華稱，力爭全年合同銷售金額達2700億元，與2018年相比增長約22.17%。
此前有媒體報道，新城控股2019年的內部業績目標為3000億元。值得一提的是，2017年和2018兩年，新城控股的銷售增速均超過70%。新城控股目前大部分土地儲備聚集在三四線城市、自持物業快速增加所隱含的減值風險、融資成本上升、負債激增等問題都給其未來的經營帶來諸多不確定性。2019，新城控股還能延續2018年的飛速增長嗎？
雙輪驅動模式下收入大增
從年報披露看，新城控股數據確實很漂亮。
報告期內，公司全年營業收入541.33億元，同比增加33.58%，其中住宅銷售收入292.84億元，商業綜合體銷售215.54億元，物業出租及管理收入22.13億元，分別對應個公司的三大主業：住宅、以銷售為主的商業物業、以自持出租為主的吾悅廣場，三者分別佔營收的54.1%、38.82%、4.09%。作為深耕三四線城市的開發公司，新城控股在2016年前後的以三四線棚改貨幣化為標誌的地產大牛市所獲得的銷售在今年終於迎來結算收穫季節。
值得注意的是，物業出租收入快速增長，其營收佔比逐年升高，如上圖所示。截止2018年底，新城控股在全國範圍內已開業運營的吾悅廣場累計達到42座，僅18年就新增開業19座，預計2019年計劃新開業22座，全年實現租金及管理費收入21.16億元，同比增長107.4%。新城控股“地產+商業”雙輪驅動的收入模式或將持續數年，物業出租收入佔比將逐漸擴大。
巨量三四線土地儲備，是福還是禍？
總體看，考慮公司2017、2018年拿地面積分別實現同比138.2%、40.7%的增速，首次邁進地產規模TOP10的新城控股整體規模排名有望在未來幾年繼續攀升。
值得注意的是，新城控股2018年存貨週轉率只有0.31，為近公司上市以來的最低水平，這主要是由於近幾年公司拿地力度一直較大，儲備及在建存貨增多導致存貨週轉率下降。這從公司賬面預收賬款(2018年將科目改為合同負債)可以看到，2018年底合同負債達1182.31億元，約為營收的2倍。
土地儲備方面，公司土地儲備主要分佈在以長三角地區為核心的三四線城市，據民生證券統計2018年上半年，新城控股新增土地儲備中，三四線佔比高達84%。拿地方面，全年公司共計新增土地儲備共164幅，總建築面積4773萬平方米，其中商業綜合體項目新增1940萬平方米，拿地平均樓面地價為2330元/平米，合計拿地金額1112億元(克而瑞數據為883.8億元)，相較於2017年的1077億元同比增長3.25%，增速明顯放緩，拿地額佔比銷售額50%，降槓桿趨勢顯現。
新城控股合作拿地項目明顯增多，新增項目中，權益比例最小的為常熟市的常熟尚湖雍瀾院項目，權益比例僅為10.01%，在164個新增項目中，權益為100%的項目僅7個，權益小於50%的項目佔比高達28%。截止2018年末，少數股東權益及其佔比明顯回升。
由於項目主要集中在三、四線城市，隨著三四線城市棚改貨幣化紅利的結束、2019年春節返鄉置業潮的落空，新城控股一大把三四線土地儲備，是福是禍目前還是未知數。
負債一年激增千億
伴隨著大舉拿地而來的，是新城控股急速攀升的債務規模。截至2018年底，新城控股的負債總額2793.62億元，與2017年末的1575.45億元相比增長了77.32%；雖然資產負債率略有下降，不過依然高達84.57%。
在新城控股的負債中，短期借款為22.7億元，同比增長202.67%；長期借款約236.69億元，同比增長123.7%。對此，新城控股給出的解釋是，公司土地儲備增長較快，對融資需求較高。
的確，融資需求較高的新城控股2018年進行了多筆融資，包括債券、票據以及ABS產品等多種形式。年報顯示，新城控股2018全年籌資活動產生的現金流量淨額358.9億，較2017年的189.7億增長了89.2%。
易居研究院智庫中心總監嚴躍進認為，融資對房地產企業的擴張來說是利好，但同時會加大負債的壓力和成本，後續如何降低成本也是此類企業需要考慮的一個內容。
融資成本上升，整體財務較為穩健
2018年度末，公司融資餘額為633.73億元，加權平均融資成本年化利率為6.47%。較2017年的5.32%、2018年上半年的5.75%明顯上升。
在公司的有息負債中，短期借款22.7億元，一年內到期的非流動負債107.49億元，長期借款236.69億元，應付債券266.85億元。公司賬面現金454.09億元，足夠覆蓋短期債務，公司資產負債率84.57%，同比下降1.3百分點，淨負債率為49.2%，較上年下降18個百分點，整體槓桿率已較低。公司目前整體財務較為穩健，經營活動現金流淨額近幾年相對前幾年要好。
據華創證券統計，2018年新城控股通過中期票據、永續中期票據、定向債務融資工具、超短期融資債券等多種融資工具，合計募集資金79億元，完成發行購房尾款資產支持證券、公司債券，合計融資55.5億元；並且境外美元債募集資金13億美元。公司目前賬面資金充裕，槓桿率低，整體債務風險較小。
主動下調2019年銷售目標
王振華還能帶領新城控股飛多遠？
新城控股董事長王振華日前在出席業績發佈會時坦承：“調控政策帶來了一定壓力，公司下調了原來設定的增速目標。當前提出的2700億，是建立在5000億貨值基礎上的，按照去化率55%來推算，應該算比較穩健。”
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