1973版《七十二家房客》是一部極具舞臺劇魅力的黑白老電影，因為放在現在沒有流量和熱度，豆瓣的評分並不高，但是隻要看下李翰祥那些經典老電影你會發現評分都出離得低，確實是被淹沒的珍珠.實際上這些邵氏老電影是非常耐人尋味，極具內涵的，故事情節設置非常合理化曲折離奇，不像現代很多泡沫劇。如果用文章來形容一部電影，那就是恰如其分的文采斐然，而不是文章藻飾而過非。
這部電影是根據上海市大公滑稽劇團同名舞臺劇改編，故事情節十分緊湊，箭無虛發，事無贅言，情景故事設置十分飽滿，滑稽搞笑中讓你體味到舊時代窮苦百姓的善良樸實，包租婆的自私乖戾，地痞流氓的潑皮無賴，警察局長的奸詐油滑。
解放前，上海一幢破舊的大院裡住著72家窮苦的房客。破舊的大院，72家房客？想想租住條件有多惡劣，電影開頭是伴著包租婆八姑的謾罵開始的，即便是如此破敗擁擠的租住環境還是有很多租客交不起房租，八姑叉腰怒吼關了唯一的水龍頭不讓租客用水，威脅不管交房租沒有交房租的，只有等全部都交了房租才可以用，霸道兇悍的模樣就是周星馳電影《功夫》裡面包租婆原型，但是這部電影現實主義更強烈，非常符合那時候地主惡霸的形象。通過管制用水開始，設計了一系列看似不經意的幽默，八姑的老公嫌租客太吵把開水龍頭的鑰匙丟下樓，八姑起來以為是租客自己偷配的鑰匙，把她丟進了下水道，卻忘了關水龍頭，結果大家嘩啦啦地去接水，惹得她暴跳如雷。
無計可施的八姑踢翻了一個用水量比較大的裁縫老婆的盆，裁縫老婆氣不過回嘴了八姑，表示寧可住馬路也比受八姑氣好，八姑氣急敗壞去屋裡拉還在燙褲子的裁縫要他教訓自己老婆，結果害的裁縫燙壞了一條褲子，開始他們以為這條褲子是要出診的一位老中醫的，八姑老公巧舌如簧為了規避自己老婆的責任，慷他人之慨，表示不過是一條褲子，都是鄰居不必計較，要知道舊社會窮的連褲子都買不起，老中醫只有這麼一條出診才穿的西褲。結果那時候連褲子都是很珍惜寶貴的，老中醫發現自己不是自己的褲子，自己的褲子寫了名字，折騰了一番竟然是八姑老公炳根自己的褲子，老中醫用他自己剛才說的話來搪塞屋主炳根，開始還表示“天災人禍各安天命”的炳根揪著裁縫非要他賠償褲子。
劇中的阿香炳根夫婦從小買來的養女，平日不是打就是罵，伺候八姑吃喝。一日阿香同情租客大嫂因為物價飛漲連雞蛋都買不起，看著嗷嗷待哺的嬰孩，阿香給她塞了個雞蛋，卻被八姑發現寧可摔碎雞蛋也不給窮大嫂孩子吃，隨手就掐阿香的胳膊。八姑拉扯裁縫燙壞了自己家的褲子因為自說了“天災人禍各安天命”無處發洩怨氣，隨意拿阿香出氣，正義果敢的補鞋匠出手相幫和炳根扭打了起來。這時候八姑趁亂從裁縫的攤位那裡偷了一件高質量的衣服，恰巧被樓上的租客看到了，而裁縫發現衣服丟了，正無哭無淚，不知真相屋主炳根拿出平時少有正義感非要主持公道，偏要搜出這個賊人，不料最後由租客指出那個賊是自己老婆八姑，自打嘴巴，好不尷尬。
這裡，補鞋匠和阿香的情感設定的十分巧妙清新，似乎有種情愫，又僅僅是淡淡的，要知道在貧困混亂的舊時代，談愛情是奢侈的，這種朦朧的情誼，像情竇初開的青梅竹馬，更像是苦命人的抱團依偎，沒有實打實的談情說愛。
大院裡住著一個不苟言笑但是頗有幾分姿色額的舞女，也是為生活所迫的窮苦人家，但是因為舞女收入還算穩定總能交上房租，一日，八姑來收租，舞女立馬給了她，可是八姑看她交租爽快也要說風涼話，表示做舞女就是來錢輕鬆，跳個舞就有錢，舞女聽了很生氣回嗆道，“那你自己又不去做舞女？”，說完甩門進屋，留八姑那裡罵罵咧咧。
為了發財，炳根夫婦想把大院改成個吃、喝、嫖、賭的場所“逍遙宮”，請來了警察“369"’號幫他們攆走全部房客。其中最難對付的就是那個補鞋匠，於是他們打算槍打出頭鳥，先把補鞋匠搞定，方法就是誣告他偷了炳根夫婦的包裹，幸虧機智聰明的阿香，通過移開木板，把包裹從補鞋匠的房子拿出來，大喊著還給了炳根夫婦。搞得他們一頭霧水不明所以。
一計不成再生一計的炳根夫婦由一個叫“369"小警察’搭線，決定把自己的漂亮養女阿香送給警察局長當姨太太，以便依仗局長的勢力來攆走這批房客。股東們見“逍遙宮”有警察分局長撐腰，踴躍把股金交給了炳根。可阿香卻在迎親宴席上逃回大院。房客想著救了阿香就是救了自己，在這院子這麼點大的地盤，集體配合阿香，玩了一場極為驚險的捉迷藏，幾次都差點被發現，都虧得眾人齊心協力，才沒被發現。
醜陋的人因由利益而結盟的情意必然也是脆弱的，八姑在迎親宴席上喝高了，被炳根駕著回到了大院，躺在床上做著發財美夢，遍尋阿香不著的炳根害怕局長怪罪決定偷偷溜走，臨走還把老婆身上值錢的首飾悉數退去，任由她一個人承擔後果。而形成鮮明對比的是，炳根回到大院為了找阿香拿出大額銀票誘惑，可是貧苦的租客們沒有一個為了自己個人的利益說出阿香藏身。眼看“369”差點就要搜到阿香，舞女很適時地暗示“369”小心炳根跑路，結果“369”又轉頭去找炳根。
“369”找到正要跑路炳根，無奈炳根提出一起瓜分準備逃跑箱子裡的財產，可是流氓的盟約是充滿猜忌的，他們相約一起先找阿香，如果找不到就瓜分財產跑路。團結一氣不受金錢誘惑的大院鄰居，發現了他們裝滿財寶箱子，直接從二樓放繩子下去給下面守門的警察。結果，兩人在阿香的過程中，懷疑害怕對方獨自拿了財寶箱子逃跑，漸漸地從找阿香，變成在互相尋找對方，最驚險的時候，阿香就在眼前，但是他們就沒有看見，那一句“我找到你了！”竟然不是阿香，而是彼此，他們揪著對方的衣服扭打著上樓找財寶想。這時候局長恰好到了，守門的警察把財寶想交給了局長。沒找到阿香，局長判了炳根夫婦招搖撞騙、挾款私逃的罪，連同八姑，八姑看著大大的手銬，酒醉未醒的她開心不已，以為是局長女婿送給她一個大鐲子。正在他們準備押往監獄的時候，
劇情高潮亮點來了。正要被押走的炳根意外從二樓掉落一樓被拉起來的瞬間，發現了躲在舞女房間的阿香，但是“369”表示自己早就搜過舞女的房間，表示炳根是見鬼了。下樓的局長正猶豫，身邊另一個小警察暗示局長，判了炳根夫婦招搖撞騙、挾款私逃的罪，就可以把股金沒收歸己，阿香的價值遠遠不如這些股金。
結果到了要被押走的時候炳根指天立誓表示阿香真的在舞女房間，可是局長卻反口“誰是阿香？”自己從來沒有看上過他的養女阿香，不再搜查。炳根一下子傻在哪裡，表示自己是真的見鬼了。交了“逍遙宮”的股東因為股金被沒收，一片哀嚎，宿醉未醒的八姑上了警車開心的跟大家拜拜。而七十二家房客們因為“逍遙宮”的流產，得在這破舊的大院裡暫且安身，開心地吹起嗩吶慶賀。
