有人说，西安的房子卖不动了，你看街上已经出现拓客的、每天会接到卖房子的电话、大部分楼盘都不用摇号了、市场上出现了打折优惠。
有人说，西安楼市好着呢，你看售楼部里那么多人、你看开发商还在高价拿地、你看还有千人摇楼盘。
其实大家都说的有道理，只不过不同的人站在不同的角度只看到了西安楼市的一面，而没有看到另一面。
一个分裂的西安楼市正在呈现。
01
昨天（4月13日），西安有两个楼盘结束了意向登记。
汇悦城，均价1.022万元/㎡、户型面积98.96-114.78㎡，124套房源198个家庭意向登记；
未央金茂府，均价2.5万元/㎡、户型面积142-210㎡，130套房源188个家庭意向登记；
汇悦城属于典型的刚需盘，未央金茂府则属于典型的高端盘。按照常理，万元出头的汇悦城应该登记很火，310万元/套起的未央金茂府应该登记情况不好。
但事实是，刚需盘并没有我们想象的那么火，高端盘也并没有我们想象大那么差，仅从登记量与房源量来比的话，2.5万元/㎡的未央金茂府与1万元/㎡的汇悦城相差不大。
估计这颠覆了很多人对西安市场的判断。
在我看来，汇悦城固然性价比很高，但其在同区域却面临的是华润置地·未来城市、绿城·全运村、绿地·璀璨天城的直面竞争，并且还有即将亮相的招商城市主场。很显然，更多的购房者愿意每平米多花1千块钱去买未来城市、全运村。除非是摇不上这两个盘，然后去选择汇悦城。
再来看未央金茂府，实际上这个盘价格公示的时候所有人都在质疑：凭什么卖2.5万元/㎡？卖给谁呢？有点类似1年多前长安金茂府2万元/㎡亮相的时候。但结果是，登记情况不错，并且据说167㎡、210㎡的登记客户量远远超过房源量。看到未央金茂府的登记量，业内的很多人都会很惊讶，大家知道金茂产品的吸引力，但没想到这么大。
实际上，如果你仔细回顾，会发现整个城北板块是缺少高端盘的，是缺少好房子的，太华路上有几个盘在售，但更多的是地段支撑起了高层1.8万元/㎡的价格。这个时候，未央金茂府的精装洋房，对于那些不差钱的城北人来说，终于等来了好房子。立即：买它！
02
可以看出，西安楼市的好与不好，是相对的。
当一个板块同类产品市场供应比较集中并且价格相差不大时，必然面临激烈竞争，去化压力加大。例如：太华路板块的阳光城·檀悦、中南·君啓、融创·观唐宸院、正荣·紫阙台，未央湖板块的金科·博翠天宸、远洋·御山水，航天大道上的碧桂园·云顶、金辉·凤栖云筑。
当一个板块的市场供应不足，或者相应的产品比较稀缺的时候，必然出现火爆的行情。例如：每次推盘都要摇号经开的龙湖·景粼天序、曲江一期的华润置地·悦府、城南板块的龙湖紫宸。
另外，总有人喜欢将西安大部分楼盘不用摇号来作为西安楼市“不行”的借口，实际上在我看来有楼盘摇号需要通过运气买房、有楼盘不摇号实现平销，这才是理性、健康的西安楼市。
2017年、2018年那种一房难求、动辄几千人摇的西安楼市，是不正常的市场。
而对于任何一位地产行业从业者而言，都希望看到的是健康的西安楼市。
03
众所周知，2017年、2018年是西安楼市最火爆的两年。按照精装房从预售到交房一般3年时间的建设周期，这意味着2020年开始西安楼市卖的最火爆的那两年的房子，开始陆续交房。
陆续交房，也意味着问题的集中爆发。
因此，在市场火爆的那两年，有的开发商只为追赶速度、加大供应量、抢占销售业绩，在项目的品质方面重视程度不够。而对于购房者来说，那两年是一房难求，购房者用抢房的心态在买房，有时候只为能买到房已经无暇顾及开发商的口碑。
跑的太快，必然留下隐患。
最近一段时间，当年的一些动辄千人摇的楼盘业主维权已经出现。更重要的是，业主维权并不是源于之前常看到的教育、配套等问题，而是源于质量问题。
质量，应该是开发商恪守的基本底线。但是，依然有开发商在质量上玩起了猫腻。
一位购房者问我：为什么有的大品牌开发商也敢于在质量上玩猫腻？
我说：开发商赌的是主体结构没问题，质量问题不至于造成太大的安全隐患。
对于开发商来说，一套房子也许只是其在西安开发商的几千套、几万套房子中的一套，那套房子即使出现问题暴露也只占几千分之一、几万分之一。
但对于购房者来说，这却是全部，这套房子要陪伴他们的是几十年的生活，房子中的一点小的瑕疵可能会让他们纠结几十年。
实际上，问题出现并可怕，毕竟哪个项目还没点问题了，只是问题大小罢了。重点在于开发商解决问题的态度，有的质量方面的问题和隐患，并不是不能解决的，而是开发商想不想解决，例如：墙面空鼓这个问题。
最终，购房者是会用脚投票的。
