大家好，我是勇谈。对于房地产市场有所观察的朋友应该知道，其实从2018年开始已经陆续有消息曝出“房产空置率高”的问题。不仅仅是写字楼、商铺等商业地产，甚至包括不少投资性住宅房产空置率在一些城市也是很高的。
对于房价因为“房住不炒”的调控下，很难有大涨也很难有大跌。那么未来房产尤其是投资性房产未来会是什么趋势？维持稳定甚至微跌是大概率。借此机会简单谈谈我的观察。住房需求增长速度跟不上房产新建速度，这是导致房产空置率高的关键
- 住房需求肯定是持续存在的，但是目前的房产供应速度已经远远超过实际需求，这也是2018年住宅销售套数减少的原因
过去10年我国房企住宅销售套数走势图
图上所示是过去10年我国房企住宅销售套数走势图，可以看到2017年达到了最高峰1336万多套，但是2018年就减少了62991套！大家需要知道的是“房住不炒”从2016年就提出了，从理论上来说2018年的房产调控与2017年差别不大，甚至2018年包括一些二三线城市放松、放宽了落户条件从某种意义上来说对于房地产行业算是利好消息。就算这样住宅销售套数却减少了6万多套，说明了一个事实“2018年或许是房地产行业住宅销售的拐点”，真正的房产供给大于需求（包括投资需求和刚需等）。
- 投资性房产存在了很长时间，除去专业机构外，不少普通投资房产者已经很难出手
图上所示是过去1年国内主要一二线城市的二手房价格走势图
投资性房产的资金来源很广，包括股市、企业、个人等资金都在过去很长一段时间内涌入房地产市场。但是从2018年后很多人发现二手房出手越来越难，从过去的3个月左右的交易周期到如今的半年甚至一年；从数据来看二手房涨势有限也是如此，图上所示是过去1年国内主要一二线城市的二手房价格走势图，可以看到绝大多数城市的二手房走势都偏弱，同比涨幅在7%以内，甚至有郑州、武汉、长沙等城市二手房已经出现环比下跌。介于新房还在持续建设中，房产供过于求的情况短时间内不会结束，二手房未来的价格还是以稳定且微跌为主。
新房因为各种各样的原因还是要维持一定的上涨的，二手房则处于“姥姥不疼舅舅不爱”的尴尬境地
- 土地财政、银行和房企利润等原因决定了，新房价格不涨游戏就进行不下去
近10年我国商品房销售价格走势图
未来每年房产销售套数减少但是房价上涨会是一段时间内的趋势。房产销售套数减少意味着实际购房需求在减弱，但是房价持续上涨的动力还是存在的。起码从目前数据来看房价并没有不涨的意思。2019年我国商品房同比上涨6.5%这样的中低速房价上涨还会持续一段时间，甚至未来随着调控的继续深入房价同比上涨恢复到2013-2014年的1.6%的水平也不是没有可能。但大家要记住一句话“房价在未来很长一段时间内不涨是不现实的”。
- 二手房市场属于相对比较完善的供需市场，供求规律决定了二手房价格走势
房产中介满大街都是
介于目前市场上主要投资二手房的多数都是个人（真正的炒房客在2018年前已经撤出），二手房价格还是会保持较长一段时间的坚挺，原因也很简单“个人投资者如果说收益达不到预期是不会轻易出手的”（大家换位思考下就理解了）。当然特殊情况除外，就跟此次疫情影响了我国沿海地区不少做外贸生意的不得不通过“抛售”房产来获取短期的周转资金。所以，未来二手房整体走势是稳定或者微跌。
房地产企业总资产已经逼近我国工业企业总资产，这也是为何调控要坚持的原因
- 2018年房地产企业总资产突破85万亿，我国工业企业总资产不过113万亿
过去10年我国工业企业总资产走势图
民间一直传的这样一句话“我国已经不是制造业大国而是造房子大国”不是没有道理的。2018年房企总资产已经达到85万亿，而且还在保持高速增长；但是我国工业企业资产增长已经陷入低速增长状态了。图上所示是过去10年我国工业企业总资产走势图，可以明显看到从2014年后这个增速明显减弱，甚至2018年比2017年的资产增加仅仅只有1万多亿！以制造业带动我国40多年高速经济发展的经验，一旦被抛弃后果真的不敢想象。
综上，房产调控的最终目的是让资本、资源重新流入到工业、制造业，毕竟只有“制造业才能真正创造价值”。房地产行业本身的使命就是为了解决居民的住房问题而产生的，只是机缘巧合有了投资属性，“房住不炒”就是让房地产回归初心。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。
