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2018年至今，在一手房被政策性限價、限售下，導致甚至一線城市的一手房價格，均出現了低於周邊二手房的價格倒掛現象，一手房交易市場繁花似錦，但一手房的消費者向房地產開發企業購房商品房，往往還沒來得及辦理房地產過戶手續，房地產開發企業就因欠債而被強制執行，人民法院在對尚登記在房地產開發企業名下，但已出賣給消費者的商品房採取查封等執行措施時，購房消費者往往會提出執行異議，以排除強制執行。
《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》（以下簡稱《執行異議規定》）第二十九條已對上述情況的執行異議申請人的條件要求有規定，但實踐中，對各條件的理解程度、掌握標準不同，導致各地、各級法院同案不同判的現象隱隱存在。
於是，2019年11月，最高人民法院民事審判第二庭發佈全國法院民商事審判工作會議紀要，俗稱“九民紀要”，進一步指導並統一審判實踐，讓我們以案說法。
案情簡介
1.簽約：
2009年12月1日，史某與明豐公司簽訂了《購房協議》，約定購買滇池泊屋4棟1單元0501號房屋（以下簡稱案涉房屋），面積142.03平方米，單價每平米5600元，總價795368元。
2.付款：
2009年12月2日，史某與招商銀行昆明關上支行簽署《個人購房借款及擔保合同》，貸款63萬元。
2010年5月15日,明豐公司向史某出具了收到案涉房屋795368元的發票。
3.案外起糾紛：
2013年11月5日,明豐公司因與華融資產雲南分公司發生經濟糾紛。
4.房屋被保全：
2014年3月19日，明豐公司被法院查封名下所有財產（包括土地使用以及地上建築物，含史某認購的房屋）。
5.史某提異議：
2016年1月13日,史某以其對執行標的享有合法權益為由提出書面異議。但被雲南省高級人民法院裁定駁回異議請求（執行程序）。
6.結論：
史某向雲南省高級人民法院提出案外人執行異議之訴（審判程序），並獲得勝訴，最高人民法院也維持了雲南高院的判決。
法理分析
首先，史某構成消費者購房人。
史某在他處並無其他房屋，購房是為居住。
司法實踐中，對消費者購房人存有爭議，消費者購房人是否僅僅指沒有住房的人？審查的著眼點在於
是否用於居住需求。比如，購房人開始僅購買了30平方米的開間，後由於孩子出生，又購買一處30平方米的開間；又如，涉案的購房人早在訴訟幾年前已經將名下原有房屋轉讓，因為各種非歸於自身的原因未辦理過戶，現又只購買了一套房屋的，此時，第二套房是為了改善居住環境，仍然屬於居住目的。其次，史某與明豐公司已簽訂合法有效的書面買賣合同。
法院將該涉案房屋查封的時間為2014年3月19日，史某早在2009年12月1日就與明豐公司簽訂了《購房協議》，且該協議系雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規的禁止性規定，故合同有效。
再次、從史某提交的2016年7月8日昆明市房屋交易產權處出具的查詢結果看,其在昆明市主城五區和三個國家開發（度假）區範圍內沒有登記的住房，符合執行異議規定29條第二項“買受人名下無其他用於居住的住房”的規定 。
買受人名下無其他用於居住的房屋的範圍是什麼？
不同房屋，所屬不同區域，價格千差萬別，《九民紀要》第125條進一步細化統一標準，指出“買受人名下無其他用於居住的房屋”，一般情況下可以理解為買受人名下在與涉案房屋同一設區的市和縣級行政區（不包括設區的市的“區”）無其他用於居住的房屋，所以只要在同市、縣沒有其他住房，就算法律意義上的名下無其他用於居住的住房，外省市有房屋的不算在內。
第四，史某支付全款，已滿足支付價款超過合同約定總價款50%的條件。
買賣雙方所簽訂的《購房協議》約定案涉房產的價格為795368元,史某已經嚮明豐公司全款繳付，明豐公司也出具了795368元的發票。因此，史某符合《執行異議規定》第29條的條件，雖因不動產變更登記事項尚未完成，史某不是房屋所有權人，但其因簽訂了合法有效的房屋買賣合同，並支付全款，故對訴爭房屋享有物權期待權，該權利依法應受法律保護。
實踐中，對於執行異議複議規定第29條中價款的支付數額有做擴大解釋：如果支付的價款接近於合同約定總價款的50%，但一手房買受人已按照合同約定將剩餘價款支付給抵押權人或者按照人民法院的要求交付的（如交入法院賬戶或對方指定賬戶的），人民法院對申請人執行異議要求予以支持。
最後，史某享有的物權請求權能夠排除強制執行。
物權期待權屬於債權範疇，但該債權不同於一般的債權，物權期待權保護的是更高層次的生存權。史某已經依照合同履行完畢支付對價等義務，對訴爭房屋享有預期物權，而申請執行人要實現的只是一般債權，兩者相較，應優先保護史某的物權期待權。
本案中，華融資產雲南分公司申請查封訟爭房屋，系基於雙方存在金融不良債權糾紛，明豐公司應對華融資產承擔金錢給付義務，查封行為的基礎是一般金錢債權。史某在訟爭房屋被查封之前已享有物權期待權，據此也享有足以排除執行的民事權益,最終，史某關於本案的執行異議請求成立。
案件來源
中國華融資產管理股份有限公司雲南省分公司、史某二審民事判決書
【最高人民法院（2017）最高法民終278號】
實務延伸
Q
一、商鋪、寫字樓、商住兩用房是否適用《執行異議規定》第29條和《九民紀要》第125條？
商住兩用房具備居住屬性，而商鋪、寫字樓只具有投資屬性，不屬於消費者生存權保護的範疇，故實踐中，商住房參照適用以上規定的，商鋪、寫字樓不適用以上規定。
Q
二、名下僅有一套房的公司是否構成消費者購房人，能否適用本條？
由於本規定是基於自然人生存權益至上的原則，公司為經營主體，因此，公司購房人並不屬於消費者購房人，不適用本條款。但審判實踐中，有公司以公司名義購房，為滿足公司內部員工個人居住，此時的公司，滿足消費者購房居住的目的，是本條款的適用主體。
Q
三、何謂書面買賣合同？網籤、微信、電子郵件是否視為雙方簽訂了書面合同？
《合同法》第11條規定了書面合同的形式，即以合同書、信件和數據電文等可以有形地表現所載內容的形式。就是說只要買賣合同可以有形的方式記錄和固定在載體上，即成立書面買賣合同。記錄載體可以是傳統的紙張，也包括數據、電文等非物質性媒介，但需要注意的是，不管何種載體，均需要具備商品房買賣合同的實質性要件，如對房屋性質、付款方式、交房時間、違約責任等主要內容和實質性買賣條款達成一致。
Q
四、如何理解“買受人名下”，買受人名下無房，但配偶、未成年子女名下有房的，此時的買受人能否排除執行？
我們說此時的買受人作為家庭單位的一員，若允許買受人個人獨立出來，勢必給法律造成漏洞，導致所有買受人為滿足名下無房的條件，離婚或轉移登記物權，所以，實踐中，只要配偶、未成年子女或買受人三者之一名下有房屋，即可視為已有居住用房。
相關法律規定
《最高人民法院關於適用中華人民共和國民事訴訟法的解釋》
311 案外人或者申請執行人提起執行異議之訴的，案外人應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任。
312 對案外人提起的執行異議之訴，人民法院經審理，按照下列情形分別處理：
（一）案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益的，判決不得執行該執行標的；
（二）案外人就執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益的，判決駁回訴訟請求。
案外人同時提出確認其權利的訴訟請求的，人民法院可以在判決中一併作出裁判。
《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》
第十七條 被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。
《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》
第二十七條 申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。
第二十九條 金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋；
（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。
《九民紀要》
第125條【案外人系商品房消費者】實踐中，商品房消費者向房地產開發企業購買商品房，往往沒有及時辦理房地產過戶手續。房地產開發企業因欠債而被強制執行，人民法院在對尚登記在房地產開發企業名下但已出賣給消費者的商品房採取執行措施時，商品房消費者往往會提出執行異議，以排除強制執行。
《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第29條規定，符合下列情形的，應當支持商品房消費者的訴訟請求：
一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
二是所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋；
三是已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。
人民法院在審理執行異議之訴案件時，可參照適用此條款。
問題是，對於其中 「所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋」如何理解，審判實踐中掌握的標準不一。
「買受人名下無其他用於居住的房屋」，可以理解為在案涉房屋同一設區的市或者縣級市範圍內商品房消費者名下沒有用於居住的房屋。商品房消費者名下雖然已有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬於滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規定的精神。
對於其中 「已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十 」 如何理解，審判實踐中掌握的標準也不一致。如果商品房消費者支付的價款接近於百分之五十，且已按照合同約定將剩餘價款支付給申請執行人或者按照人民法院的要求交付執行的，可以理解為符合該規定的精神。
本文作者：申浩律師事務所合夥人楊沛律師。
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