核心观点
2019年滨江集团销售金额突破千亿，全年销售业绩达到1120.6亿元。随着企业销售业绩的提升，企业预收款项同比增加120.21%，经营活动产生的现金流量净额由负转正。总体上，销售业绩的增长使得企业的财务状况有一定改善。在盈利方面，随着企业规模的扩张，企业的净利润率和毛利润率都维持在中上水平，但是报告期内归属少数股东的净利润在净利润中仍然占比过半，后续企业或许需要提升权益占比，以提升公司股东的净利润水平和净利润占比。最后，随着企业长期有息负债的到期，近两年滨江的现金短债比呈下降趋势，短期偿债能力有所减弱。
一、销售金额突破千亿，土地投资力度下行
2019年滨江集团全年销售额突破千亿，销售金额同比增长31.82%至1120.6亿元。与2017年和2018年的销售金额相比，2019年滨江集团的销售业绩仍然呈递增的趋势，但是增速有所放缓。
销售金额的增长使得滨江集团的财务状况有所改善。首先，销售金额增加使得2019年滨江的预收款项由2018年的252.47亿元增加至555.96亿元，增速高达120.21%。其次，在销售金额增长的助推下，回笼的销售现金增加，企业经营活动产生的现金流净额由负转正，企业现金流得到改善。最后，销售业绩的增长对未来营业收入的结转提供了基础。
然而滨江集团并未随着销售业绩的增长加大拿地力度。2019年滨江新增计容建筑面积295.39万平米，与2018年相比减少51.58万平米，同比下降14.87%；新增土地面积126.52万平，减少了50.41万平；土地投资额基本与2018年持平。但是2019年新增土地储备中值得肯定的是企业新增土储货值权益比例有效提升。2019年滨江新增土储货值权益比例提升了15.4个百分点，达到了52.8%。
鉴于滨江集团的土地储备可售货值中57.3%位于杭州，且基本处于核心区域，25.8%布局于杭州省内其他相对发达的城市，16.9%位于省外其他区域，如上海、深圳、江苏和江西。因此，相对而言，企业的土储质量较优且分散化的土储布局使得企业具备一定的抗风险能力。
二、盈利能力稳步提升，少数股东瓜分过半净利润
2019年滨江集团的营业收入同比增长18.2%至249.5亿元。从行业看，房地产业的营业收入达245.30亿元，在营业收入中占比为98.3%；从地域看，杭州地区营业收入最高，为148.08亿元，在营业收入中占59.34%。
在企业营业收入中占比最高的行业和地区，同样拥有最高的毛利润率。 房地产业毛利润率为35.09%，杭州地区的毛利润率为46.38%。因此，在盈利能力上，滨江集团的毛利润为87.6亿元；毛利润率为35.1%，处于行业中上水平。净利润为39.7亿元，净利润率为15.9%，也高于2018年EH50均值14.8%。
滨江集团的核心优势中有一项是合作优势。过去几年，滨江基于合作优势，实现了规模的快速扩张，但是随之而来的一个问题是企业的净利润被少数股东大量瓜分。我们通过统计滨江集团2016-2019年滨江集团的少数股东权益占比，以及少数股东损益占比数据，发现自2018年起滨江集团的少数股东权益快速提升，在2019年企业的少数股东权益为58.45亿元，在企业所有者权益中占26.08%。与之相对应，2018年少数股东损益超过归属于母公司所有者的净利润。2018年少数股东损益占比达到61.39%，2019年占比虽然小幅下滑至58.94%，但少数股东仍然瓜分了过半的净利润。另外，2018年和2019年少数股东损益占比明显高于少数股东权益占比，因此，还可能存在的问题是滨江的合作项目净利润率更高，而企业独自开发的项目净利润率更低。
三、大量长债到期增加偿债压力，融资成本逐年下降
债务方面，与2014-2017年相比滨江集团2018-2019年的净负债率相对较高，2019年净负债率为88%，但是在行业中仍然低于2018年EH50的均值水平。
偿债方面，以现金短债比指标来看，2018-2019年滨江集团的偿债能力呈下降趋势。2019年现金短债比已降至1.14倍，为近五年最低水平。此外，2018年和2019年企业的现金短债比均低于2018年EH50的现金短债比均值1.98倍。通过分析企业2018年和2019年短期有息负债的构成，我们发现2018-2019年企业短期有息负债中占比最高的是一年内到期的非流动负债。换而言之，滨江近两年现金短债比下滑，其中一个核心的原因即过去的长期有息负债逐渐到期，增加了短期有息负债的总量。以2019年为例，企业2019年末一年内到期的非流动负债为74.24亿元，在短期债务中约占70.53%（短期债务为105.25亿元）。
融资方面，2019年滨江集团的融资成本为5.6%。从近几年的融资成本走势来看，企业融资成本呈下降的趋势。 在2020年，滨江提出融资利率要在2019年综合融资成本5.6%的基础上，下降0.2%。从公司2019年年报中公布的2020年公司最新融资情况看，发行利率的确逐步下降，且都低于4%。显然，若企业2020年的融资成本能降至更低水平，将有助于节省更多的利息开支。
