先來吐槽一下中國的媒體，果然都是一幫吃貨，2月18日公示的文件，直到5天之後的23日才被人發現，才知道有“2.4.6 住宅建築應以套內使用面積進行交易。”這麼一條，於是各個媒體才趕緊醒過來轉載的轉載、解讀的解讀、重磅的重磅、突發的突發。
針對本條，住建部是這樣強化解釋的：
本條是居民關注的焦點問題，關係到每個住宅用戶的切身利益。目前，我國住宅建築主要以建築面積進行交易，這樣會出現同一項目的建築面積相同而套內使用面積不同的問題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。
當然，還有重要的一條就是“2.3.2 城鎮新建住宅建築應全裝修交付”。再次強調要告別毛坯房。
針對本條，住建部是這樣強化解釋：
城鎮新建住宅全裝修交付，即所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，給水排水、供暖、通風和空調、燃氣、照明供電等系統基本安裝到位，廚房和衛生間的基本設備全部安裝完畢，達到基本使用標準。
同時，住宅交付時應當具備接通水、電、燃氣、暖氣等條件，配套設施具備交付使用條件，安全防護設施驗收合格。
不得不說，這說的是大實話。
也是中國房地產史上重要的一個進步，要國際接軌的重要一步，是改進當前問題的科學一步。
1
中國特色之下的中外差距
來說正文，我以前說過，中國房地產和國際上的通行規則之間，有以下重要差距。
1、全球只有中國是按建築面積計價，其它所有國家都是按套內用戶實際所得面積計價。
2、雖然全球都預售，但中國是預售時就支付首付給開發商，然後在交房之前開始還貸款付月供，當開發商跑路、爛尾、交房劣質時，購房者並無退路。
3、而國外的預售更為科學，非發達國家交首付給開發商，交房時才辦貸款，美加澳新等發達國家均為交首付給律師信託，交房時才開始辦貸款，開發商跑路或項目爛尾時錢可退回，還有利息。
4、中國的購房者在出售房子時，必須要把貸款結清才可以出售，國外是不需要的，可以連同貸款合同一起出售。
5、國外幾乎全都是成品房交付，包括泰國、越南、菲律賓、馬來西亞，只有中國還有大量毛坯房在交付，給用戶帶來極大不便，給社會帶來極大浪費。
歸納起來，主要有三大差距。
1、讓購房者背鍋的預售制。
2、讓購房者背鍋的建築面積計價。
3、二手房交易先結清貸款。
去年的時候，住建部在廣東調研，商討取消預售制的方案，但在我看來，單純取消預售並不科學，需要同步解決開發商融資渠道才可以取消預售，要不成本的問題還是一樣轉嫁到購房者一端。
可能是政府也認為不太合適，這個事情至今沒有進展。
2
使用實際面積計價是邁出了重要一步
而，拋棄建築面積，使用實際套內面積計價，則是各方都得利的好方式，政府、開發商、購房者都減少了理解成本，減少了扯皮因素。
這是一個非常科學、也很容易理解並執行的一件事，為什麼幾十年來卻一直沒有出臺？
其實，不難理解的，這就是中國特色。
比如計劃生育政策，早該取消了，卻一直存在（直到三年前才開始被關注並取消），人口都開始萎縮了我們還在計劃生育。
比如華僑生政策，也早該取消了，現在還在執行，為什麼拿個國外綠卡考清華北大就可以比國內考生低很多分呢？以前是為了招攬海歸回來，現在呢？
當然，這個當年抄襲香港的預售制、建築面積制，也早該與時俱進修正或取消了。
香港雖然在以前也實行建築面積制，但當時也會同步公示公攤面積、實際面積，後來意識到不科學，在2013年徹底取消了公攤面積，一律採用了實際面積。
而我們，卻一直在購房合同100平，實際住進去70平的路上，一股勁走到了現在，中間撞幾次南牆也不改。
為什麼不改？認識不到不科學嗎？
如同計劃生育一樣，這就是中國特色。
3
有何影響
各個媒體在解讀的時候，也用了“大變局”“變相漲價”等樣的字眼。
我想說，變局你妹，漲價你妹。
房子還是那個房子，總價還是那個總價，變局啥了？漲啥了？
無非就是減小了很多的理解成本和溝通成本，以後不用再考慮“得房率”這個概念了，以後不用再考慮洋房得房率85%、小高層80%、高層75%、超高層65%這樣的問題了。
你可以弄游泳池、NB的大堂、寬敞的過道、更多的電梯，但我不用擔心這些會擠佔我的面積而使我的使用面積變小，我只需關注我的面積和單價即可。
這樣多科學，開發商搞開發商的配套和公共空間，購房者思考自己的面積和價格。
有人會擔心說以前買的房子以後賣的話會吃虧，吃什麼虧？
開發商和購房者都不是傻子，誰不知道雜回事？算一下賬即可。
無非一個計價方式的數字變化，不會對實質性的房價、交易、成本產生任何影響。
更談不上什麼變局、突發的。
4
仔細再研讀這個《住宅項目規範》， 2.88萬字，其實還有很多內容值得去解讀，不單單只是一個使用套內實際面積計價的解讀而已。
延伸著說一下其它比較重要的內容。
2.3.2 城鎮新建住宅建築應全裝修交付，並應符合下列規定：
1 戶內和公共部位所有功能空間的固定面和管線應全部鋪裝或粉刷完成；給排水、燃氣、照明、供電等系統及廚衛基本設施應安裝到位；
2 供水、供電、燃氣、道路、綠地、停車位、垃圾及汙水處理等規劃配套設施應具備使用條件；
3 消防設施應完好，消防通道應暢通。
全裝修交付，這也是向國際接軌的科學一步，毛坯交付太扯了，如果能配合上預售制度的改革，裝修太差交不了房來制約開發商，就更完美了，現在的裝修交房即維權也實在太扯了。
成都、杭州、武漢今年的交房既維權，大多就是出在了裝修上。
住宅建築設計工作年限應符合表2.2.1的規定。
所以，大家也不要再糾結70年產權了，在建築規範裡面，結構安全的要求只有50年，而外保溫的要求只有25年，管線工程的要求只有15年。
所以，從安全性來說，別墅優於洋房，洋房優於高層，高層優於超高層。
越高的建築，在長週期裡，越扯淡。
慎重。
7.1.4 住宅廚房和衛生間的排水立管應分別設置。
7.1.5 排水管道不應穿越臥室。
7.1.6 洗衣機廢水不應排入雨水排水系統。
7.1.7 住宅地下室、半地下室中衛生器具和地漏的排水管，不應與上部排水管連接。
這就略微專業了，但很有用，可以在驗房時重點檢查，以防建築單位犯低級錯誤。
7.3.3 使用燃氣的住宅廚房應符合下列規定：
1 廚房與臥室、衛生間等應有隔牆；
2 廚房應有能自然通風的條件；
3 應有滿足燃氣灶具安裝、操作、檢修和安全使用要求的位置和空間；
4 放置燃氣灶具的灶臺應採用不燃燒材料或難燃材料，當採用難燃材料時，應採取防火隔熱措施。
廚房必須是一個獨立有牆的空間，一房小開房沒有牆的就不能使用燃氣了，用啥作飯？用電唄。
四層及四層以上住宅建築，或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過9m的新建住宅建築應設電梯，且應在設有戶門和公共走廊的每層設站。每個設置電梯的居住單元應至少設有1臺可容納擔架的電梯
十二層及十二層以上的住宅建築，每個居住單元設置電梯不應少於2臺，其中設置可容納擔架的電梯不應少於1臺
4層以上必須安裝電梯，而且一個單元有一臺須是可容納擔架的大電梯。
12層及以上，每個單元至少需要2臺電梯，這樣，很多10-11層的樓房就只安裝一部電梯，算是鑽漏子，大家要注意。
5
再接再厲
取消公攤面積，使用套內實際面積計價。
新建住宅要求全裝修交付。
這兩項，確實是非常正確，非常科學的新政。
也必將讓未來的中國樓市更為健康，可喜可賀。
但，革命尚未成功，住建部尚需努力，友情提醒一下，我們還有以下方面需要改進。
1、可以預售，但只有交房收房後才開始辦理貸款，但首付是進入一個託管賬戶，合同有一個落日條款（國外是350天見不到房子就可以無條件退房退首付，還有利息），配套開發商新的融資制度（國外是預售達到50-70%就可以從銀行拿到開發貸款），其實就是變相把購房者借給開發商的錢，還是讓開發商去銀行拿，銀行看的是購房者認不認可你，就是10-20%的首付打到託管賬戶並籤合同。
2、二手房出售時，不要再強制結清貸款了，這個事情坑了無數購房者，特別是在2017年，房東高息拆借還了貸款，購房者的貸款遲遲下不來，坑了太多太多的人，過戶時直接把貸款也過戶了就行了，國外都這麼做，我們為什麼不行？
加油，住建部！
