通常，我們買房時都是按房屋的建築面積計價的，但是在房屋產權證（不動產權證）上面，除了寫有房屋建築面積之外，還會註明套內建築面積和分攤面積，這到底是怎麼回事呢？有些人買房時特別在意公攤面積的大小，公攤面積大了，感覺很吃虧，實際情況真的是這樣嗎？這個公攤面積又是怎麼來的呢？下面筆者就和大家聊聊這個話題。
一、什麼是房屋建築面積、套內建築面積、套內使用面積、共有建築面積、公攤面積？
這幾個概念看起來有點亂，其實很好理解。房屋建築面積就是我們購房時的所採用的合同計價面積，它是由套內建築面積和公攤面積兩部分組成的，其中，套內建築面積包括套內使用面積，陽臺面積和套內牆體面積三部分。套內使用面積是按照房屋四周牆體內側的水平投影計算面積；陽臺面積是按照陽臺底部四周牆體內側的水平投影的一半計算面積；套內牆體面積則有兩部分，一是套內自有的的牆體面積，比如臥室和客廳之間的牆、過道和衛生間之間的牆等，這部分按照牆體水平投影計算面積；另一部分是套與套之間的牆體（即與隔壁鄰居家之間的牆體）、套與樓道之間的牆體、套與室外之間的牆體，這部分是按照所有牆體水平投影的一半計算面積。此外，如果買的是精裝修房，那麼內牆裝修厚度部分也是算套內使用面積的。這就是為什麼有些購房人總是感覺買的房屋實際面積要比房屋產權證上寫的少，實際上可能是忽略了牆體的面積或者精裝修牆體厚度部分。
公攤面積實際上就是房屋共有建築面積的分攤面積，一般是按照樓棟來計算的。房屋的共有建築面積指的是整棟樓扣除各套房屋套內建築面積之外的剩餘部分建築面積，包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整棟樓服務的公共用房和管理用房。但是，獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟樓服務的警衛室，管理用房，以及作為人防工程的地下室則不屬於共有建築面積。
共有建築面積的計算方法是，將整棟樓的建築面積即外牆水平投影面積減去各套套內建築面積之和，再減去獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟樓服務的警衛室，管理用房，以及作為人防工程的地下室的建築面積，剩餘所得即為本棟的共有建築面積。比如說，如果整棟樓的一樓是給物業員工住宿用的，那麼，一樓的建築面積就不能算共有的建築面積。如果地下室是車庫，也不能計入共有的建築面積。再比如，一樓有個房間是小區的警衛室，則也不能計入共有建築面積。
二、公攤面積的分攤方式
基於公平合理的原則，共有的建築面積是以棟（幢）為單位，按照整棟各套套內建築面積佔整棟總的建築面積的比例來進行分攤的。也就是，將按照上面介紹的計算方法得出的整棟的共有建築面積，除以整棟的總建築面積，再乘以每套的建築面積，就是每套的公攤面積。舉例來說，假設一棟樓總的建築面積是6000平方米， 共有建築面積是1500平方米，買的房屋建築面積為100平方米，那麼，這套住宅的公攤面積就是100x1500/6000=25平方米，公攤係數25%。
對於商住混合樓，情況要複雜一些。首先要按照住宅和商業不同使用功能計算兩種不同功能分區的共有建築面積，並按照兩種功能分區各自建築面積佔整棟建築面積的比例分攤成商業共有建築面積和住宅共有建築面積兩部分；其次，再分別計算住宅部分和商業部分各自功能分區內自己的共有建築面積，然後，把住宅部分的共有建築面積和住宅功能分區自己的共有建築面積相加，再根據各套的建築面積佔住宅功能區總的建築面積進行分攤。商業部分按同樣辦法進行分攤。舉例來說，假設整棟建築面積6000平方米，商業建築面積1000平方米，住宅建築面積5000平方米，再假設計算得出商業共有建築面積為100平方米，住宅共有建築面積500平方米，住宅自己的共有建築面積為1200平方米，那麼買的100平方米住宅，公攤面積就是34平方米，公攤係數為34%。
三、公攤面積的意義
由以上介紹可以看出，房屋的公攤面積並不是人為設定的標準，而是根據房屋樓棟的結構實際測算得出的。一般是在竣工驗收之後由房屋測繪公司現場測量，並計算出公攤面積，出具測繪報告。辦理產權登記，即是以測繪報告上面的面積為準。不同的樓棟結構公攤面積大不相同，比如，板樓一般比塔樓的公攤面積小，多層一般比高層的公攤面積小，沒有電梯的房子一般比電梯房的公攤面積小，所以，不是公攤越小越好，一般而言公攤面積大可能居住的舒適性要好一些。只有同樣條件下，比較公攤才有意義。因此，買房的時候不必過於糾結公攤面積問題。
