最近很多要購房的朋友們發現，利率市場越來越不友好了，尤其是每到年終歲尾的時候，很多銀行都會告訴你，你這個房貸可能未必很快能批，即便批下來之後，利率我們幾乎不單不能給你打折，還要上浮一部分了，甚至如果你要買二套房的話，利率上浮的空間更加大。
今天利率已經不便宜了，買一套房子動輒要支付5%、6%的高利息，如果你貸款30年的話，那麼肯定你這30年付出的利息，都將高過你的購房成本，所以有很多房產中介和資金中介，就會給你另外一個建議，他們說你今天買房未必要按揭貸款，你可以搞經營貸款，甚至還有很多人群發朋友圈，推廣他們的生意，說現在你如果已經有了一套，按揭的房屋，不如把按揭貸轉成經營貸，這樣利息低你能省下很大一筆錢，是不是這個樣子的呢？
確實，疫情以來，為了刺激經濟保就業保增長，從國家到地方給出了很多優惠政策，很多銀行也對中小企業的，經營貸款大開其門，不單批貸更容易了，而且利率低，有的地方還有貼息政策，這樣算下來確實在很多地方，經營貸的利息是大大低於房貸的，有的中介就給你算賬，你去按揭買套房年化利息可能達到6%，而經營貸還不到4%，一年就能省2%。
你要是在北京動輒買房，貸款就得三五百萬的話，那你一年的利息節省，就有這個6萬到10萬之巨，聽著確實是挺誘人的，我們今天去買理財產品的時候，經常會比較來比較去，這家銀行的利息高，還是那家理財的利息高，在確保安全的前提下，誰哪怕高個0.1個百分點，我們都願意去買，那麼是不是未來貸款，我們也有很多選擇呢？真的選擇了經營貸，能讓我們省很多錢呢？
我跟大家講我們還真是得非常謹慎的，討論這個問題，首先講經營貸不是誰都可以做的，按揭貸款對於購房人的資質，要求是非常低的，你作為一個自然人，你能付得出頭款首付來，你又有一個穩定的工作，按照銀行測算你每月的還貸數，不超過你個人收入的三分之一，那就確認你有這個還貸能力，所以就能批給你按揭貸款。
經營貸可是不一樣，人家開宗明義就說了，我這個錢不是給你買房的，是給你經營使用的，也就是說你好歹得有一個企業，你跟銀行借錢的原因呢，是你的企業要發展你借錢，而不是買房。
當然很多中介會跟你講，你不要擔心你沒有企業，我們可以幫你收購一家企業很便宜的，你這個企業沒有流水，我們可以給你做流水，你這個錢貸出來了，誰管你是經營企業還是買房，但實際上中介給你規劃的每一步，都是嚴重的違反法律的，買企業造假流水，向銀行隱瞞你的實際借款用途，這每一步都是錯的，我們只是好端端的，合法的買一個房子而已，為什麼要讓自己落入到違法的陷阱中呢？
咱們都不說別的，大家可以去仔細看看你跟銀行的借款合同，絕對有一條銀行說了，如果你實際借款資金使用的流向，不是我們合同中規定的經營，而是幹別的了，尤其是去買房了，銀行隨時隨地可以要求你馬上還款，跟你籤的合同作廢，因為你違約在先了，其次拋去違法的事不談，把按揭貸款轉成經營貸，本身就是一個很有風險的事情，為什麼？時間問題。
按揭貸款是銀行跟你籤的一個，長達30年的借款合同，只要你購房的時候，沒有向銀行隱瞞你的實際情況，銀行的款也放給你了，你每個月按時還款，那麼未來30年，你們這個合同都是穩定有效的，不管發生任何事情，銀行都不能提前抽貸。
大家知道抽貸對於一個企業來講，是多麼痛苦和可怕的，也就是說按揭貸款的合同一簽，你跟銀行之間就保有了30年的穩定合同期，這對於每一個人每一個家庭來講是至關重要的。而經營貸款，銀行能批給你幾年，1年、3年還是5年，還是有的中介說的，現在動輒經營貸能批10年，即便10年又怎麼樣。
我們知道對於一個企業來講，最可怕的事情就是短貸長投，我一下子要投個1000萬的基礎設施，買個大物件，我預計我這筆投資5年能收回成本，可是銀行不願意一下子跟我籤5年合同，人家可以借我1000萬，但只能借我一年，未來5年要每年籤一次合同，這個就叫短貸長投。
第一年銀行借給你了，第二年銀行借給你了，第三年銀行說政策有變，我不借給你了，你怎麼辦，你那個設備是在運轉，可是還需要三年才能收回投資，而這個時候銀行說對不起，我當時借你的1000萬我要全額收回，而你那一個大機器大物件，變賣了也賣不出1000萬，你的資金流分分鐘斷掉，這就是短貸長投的危害。
回到買房上也是這樣，你跟銀行如果籤的是按揭貸款，沒事30年之內銀行絕對不能抽貸，你如果跟銀行籤的是經營貸款呢，很多中介都忽悠你說沒事，咱先簽個三年的，三年之後再三年，三年之後又三年，10個三年不就30年嗎？
可問題是未來情況多變，銀行政策每年都要調整，今年跟你籤三年經營貸了，三年之後不跟你籤怎麼辦，房子你是買了，資產是很優質的，可是我們銀行規定，現在不想借給你企業這筆經營貸，難道我就非得借給你不成，到那個時候你上哪籌錢還銀行。
當然還有第三點，那就是仔細算算賬，這種用經營貸代替按揭貸，未必在經濟上划得來，為什麼？表面上講經營貸的利率，是低於按揭貸款利率的，可問題是很多經營貸的還款方式，讓你根本沒法承受，你想，同樣借300萬，按揭貸款分30年367還，每個月大概還2萬多塊錢，你在購房之前就已經算好了，我整個家庭的收入，是不是能負擔得了這筆貸款，我每個月是不是能全額足實的，還銀行的按揭貸款。
可如果你跟銀行籤的是，三年的經營貸，有兩種還款方式，第一種是把你這300萬貸款連本帶息，分成三年36期還，你想想一個月要還多少錢，即便不算利息，每個月也得還八九萬塊錢，這個普通家庭他能受得了嗎？
當然還有另外一種還款模式，每個月只還利息年底一次性還本金，很多中介推薦的也都是這個模式，人家說你看我們籤的是三年貸款合同，每年年底你一次性把本金還了，之前的每個月呢，你就還一點點的利息就行了。
當然大家會疑問，我連每個月八九萬都還不了，年底一次性還300萬我還的起嗎？沒關係，中介跟你說，我可以幫你找過橋資金貸款，什麼叫過橋資金，年底要還300萬你還不上是不是，我們找人借一筆錢給你，幫你還給銀行錢還進去了，過幾天銀行再把300萬貸出來，然後你還給過橋的錢，這不就很簡單很輕鬆的解決了嗎？
可問題是誰會借你這筆錢，無利不起早，人家是要賺你的錢的，在這個市場上的報價，過橋資金的利率報價，高一點的每天可能高達5‰ 1%，低一點的一般過橋一次，一個禮拜兩個禮拜也要收你2%、3%，也就是說表面上看，經營利率比按揭利率低得多，但實際上加上這每年一次的過橋利息，你未必佔得著便宜。
更關鍵的是，如果你真的把自己的按揭轉成了經營，那麼每年你都得找一次過橋，一旦有一年找不到怎麼辦，一旦有一年過橋的資金利率，特別高怎麼辦。
甚至最可怕的就是我們之前提過的，銀行政策變了，你借過錢的錢還給銀行了，銀行突然告訴你今年我們政策調整了，今年我們不給你放這筆貸了，或者得幾個月之後再放給你，那麼你怎麼辦，你能還得起這高達每個月，動輒3%到6%的高利貸要還幾個月嗎？
所以按揭貸款換成經營貸款，就是把自己陷於一種不穩定的狀態之中，說實話如果你不是自己經營一個企業，我們真的建議各位好朋友，一定要慎之又慎。
當然我們也非常理解，各路貸款中介也好資金中介也好，為什麼要強力推廣這種經營貸。原因很簡單，他要給你包裝材料，他要給你遞交銀行，他要幫你找過橋資金，這每一步他都可以收你的中介費賺到錢。
