本報記者 餘燕明 北京報道
北京市朝陽區的建國門東南角，這裡是北京的東二環地段，整個北京最昂貴的住宅區之一，北京首都開發股份有限公司（600376.SH，以下簡稱“首開股份”）在此處擁有一宗閒置近14年的土地。
由於前期拆遷進度緩慢及規劃調整，華僑村二期5號地項目長期閒置。首開股份在2018年簽署了最後一份拆遷協議後，如今該項目已全面開工建設。
首開股份打算在這宗面積為2萬平方米的土地上投入約70億元，以開發銷售預計建築面積為3.8萬平方米的住宅。華僑村二期5號地項目計容建築面積為5.5萬平方米，按此計算，每平方米的開發成本將接近13萬元。
毗鄰該宗地塊的少量在售的二手房單價已經突破了11萬元，這些二手房的單套總價，動輒則達到了數千萬元。目前，華僑村二期5號地項目周邊已無推售的新房項目。屆時，華僑村二期5號地項目入市時，僅住宅部分的總貨值預計也將至少達到數十億元。
不過，《中國經營報》記者注意到，華僑村二期5號地項目在2019年全面開工建設時，項目公司發生了一次股權變更——一位名叫“曹威”的自然人，悄然獲取了項目公司24%的股權。
無法得知這位自然人的身份背景，以及通過何種方式介入了華僑村二期5號地項目。但據記者瞭解，曹威與首開股份早年的一名關聯人士或有潛在關聯。首開股份方面表示對此並不知情。
自然人股東入局
華僑村二期5號地項目的開發主體為北京東銀燕華置業有限公司（以下簡稱“東銀燕華”），目前首開股份間接持有東銀燕華51%的股權，並將其作為附屬子公司納入了合併報表範圍。
首開股份之外，中誠信託持有東銀燕華25%的股權，另外24%的股權則由自然人股東曹威持有。曹威是在2019年從中誠信託受讓了東銀燕華24%的股權，此前首開股份與中誠信託分別持有東銀燕華51%、49%的股權。
值得注意的是，也就是2019年開始，華僑村二期5號地項目解決拆遷問題後，進入了實質性開發階段。這意味著曹威將有機會分食該地塊項目接下來的開發收益。
儘管曹威得以介入潛在開發價值數十億元的華僑村二期5號地項目，但實際上，曹威名下參股投資的企業卻屈指可數，因此也無從知曉這名自然人股東將如何承擔股權比例下的鉅額出資或擔保義務。
除了持有東銀燕華24%的股權外，根據第三方商業工具天眼查挖掘的關聯工商信息，曹威名下還持有靈璧縣光明農機專業合作社13.33%的股權。這家企業的註冊資本僅60萬元，曹威認繳出資8萬元。
曹威參股投資的靈璧縣光明農機專業合作社，其股東名單則又指向了另一名自然人——宋振海。與曹威一樣，宋振海也對靈璧縣光明農機專業合作社認繳出資8萬元，持股比例為13.33%。
早期，東銀燕華的董事會里，曾有一位同名的“宋振海”出任了項目公司董事，其在2011年與其他多位董事集體退出。
彼時東銀燕華的兩名法人股東分別為北京東銀聯華投資有限公司（以下簡稱“東銀聯華”）、北京燕華置業有限公司（以下簡稱“燕華置業”），首開股份持有東銀聯華、燕華置業的股權。
其中，首開股份在2010年間接參股東銀聯華時，宋振海出任了東銀聯華的監事；首開股份與控股股東北京首都開發控股（集團）有限公司（以下簡稱“首開集團”）出資設立燕華置業時，宋振海則一直出任了燕華置業的董事。
這意味著宋振海實際上為首開股份的關聯人士，而與同名的“宋振海”共同參股投資靈璧縣光明農機專業合作社的自然人曹威，或與宋振海存有交集。
首開股份一位匿名人士向記者確認，宋振海的身份與上市公司存在關聯，但其表示不知悉曹威與宋振海的具體關係。記者也嘗試聯繫了靈璧縣光明農機專業合作社一位人士，不過對方沒有透露曹威與宋振海是否相識。
記者為此向首開股份方面核實瞭解曹威在2019年受讓東銀燕華24%股權的背景，曹威、宋振海這兩名自然人是否為上市公司關聯人士，以及彼此之間是否存在其他形式的利益安排，該公司通過一名律師回覆稱，“不清楚曹威、宋振海的身份，也不清楚股權轉讓的原因，這筆交易與上市公司無關。”
另據記者獲悉，雖然中誠信託、曹威合計獲取了東銀燕華49%的股權，但卻是由首開股份承擔了主要出資。
東銀燕華計劃向銀行申請貸款為華僑村二期5號地項目籌集開發資金。今年3月份，首開股份披露了一份對外擔保公告，東銀燕華擬向興業銀行申請20億元房地產開發貸款，由上市公司提供全額全程擔保。
截至2019年三季度末，東銀燕華的資產總額為14.24億元，負債總額為21.33億元，淨資產為-7.09億元。其中，東銀燕華的負債總額裡，主要為其他應付款，而截至2019年底，首開股份對東銀燕華形成的其他應收款餘額就達到了22.28億元。
此外，東銀燕華的股東權益則只有3000萬元實收資本，過去累積的約7.39億元鉅額虧損，導致其淨資產為負。
首開股份方面也向記者確認是由上市公司承擔了華僑村二期5號地項目的主要投資成本。但該公司沒有進一步解釋中誠信託、曹威不以持股比例為限，向東銀燕華提供資金或擔保的原因。
閒置14年的地塊項目
記者從首開股份方面獲悉，華僑村二期5號地項目已全面開工建設，目前正在進行土方作業。
據記者瞭解，華僑村二期5號地項目早在2004年就完成了土地出讓，原本約定2005年開工建設，2007年實現竣工。但由於前期拆遷進展緩慢及規劃調整，導致該宗土地閒置了14年之久。
這是首開股份在過去幾年裡的唯一一宗閒置土地。但是，首開股份方面表示，儘管華僑村二期5號地項目長期閒置，但並非企業自身原因導致，上市公司也沒有因為該宗地塊閒置而受到監管部門的行政處罰或立案調查。
根據國土資源部（現為“自然資源部”）發佈的《閒置土地處置辦法》相關規定，屬於政府或有關部門的行為造成動工開發延遲的土地，將採取延長動工開發期限等方式處置，而非徵繳土地閒置費或無償收回土地。
實際上，根據記者公開檢索到的一份關於華僑村二期5號地項目的可行性報告，早期項目公司原股東資金壓力較大，所以引入了合作方共同進行該項目的開發，但由於後續資金壓力仍然較大，造成拆遷停滯。
據悉，當年華僑村二期5號地項目需拆遷居民共計377戶，至2009年，該項目的拆遷面積已接近73%。但一直到2018年3月份，項目地塊上的最後一棟樓才簽署了拆遷協議。
2018年底，東銀燕華終於取得了華僑村二期5號地項目的全部工程規模的施工許可。根據該項目的建設方案，總建築面積為9.4萬平方米，其中地上建築面積（計容建築面積）5.5萬平方米，地下建築面積3.9萬平方米。
而在5.5萬平方米的計容建築面積裡，其中住宅建築面積約為3.84萬平方米，商業建築面積9259平方米，辦公建築面積9857平方米，開發週期從2018年底延續到2022年中期。
目前，北京東二環建國門外當屬寸土寸金的住宅區，附近幾乎沒有推售的新房項目。毗鄰華僑村二期5號地項目南側的中海楓丹公館，於2016年建成交付，這個小區掛牌在售的二手房單價超過了11萬元，房源總價則達到了數千萬元之高。
按照首開股份的投資計劃，其對華僑村二期5號地項目的總投資規模將達到70億元左右。以該項目約5.5萬平方米計容建築面積計算，每平方米投資成本將接近13萬元。
這也意味著華僑村二期5號地項目屆時入市的銷售價格將會遠高於投資成本，預計僅3.84萬平方米建築面積的住宅部分，其可售貨值就有數十億元。
根據華僑村二期5號地項目在2019年的最新備案信息，該項目土地面積為1.39萬平方米，土地成交價為1.53億元。
以5.5萬平方米計容建築面積計算，相當於成交樓面地價只有2786元/平方米。
但由於拆遷及徵地補償成本高昂，至2019年底，華僑村二期5號地項目累積的開發成本超過了18億元。這也使得東銀燕華佔用了上市公司大量資金，期末東銀燕華對首開股份形成的其他應付款達到了22.28億元。
首開股份方面暫時沒有披露華僑村二期5號地項目的具體入市時間。
但毋庸置疑，圍繞項目公司東銀燕華的首開股份、中誠信託以及自然人股東曹威，都將有機會分食這個位於北京最核心地段商業項目的豐厚收益。
