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问：你好！我15年5月在田贝买了一套60平米的二手房子,原价245W，现市值380w，按揭9500元，租7000, 16年3.20号前在东莞沙田的尉蓝海岸买了100平米的一手房，当时价120w，现市值价160w，现毛坯房，未租。现手上有几个公司在经营，现金流好，年收入在50w左右，想将沙田房子处理，置换到靠近龙岗的大运城邦（属东莞区域），价格2.8w左右，妥否？还能另支高招吗？现我儿子深户，有购房名额！
答：你好，儿子是深户，建议继续加仓深圳。 虽然大运城邦在东莞算不错的楼盘了，但是未来的价格天花板会比深圳低很多。 大运城邦和龙岗一衣带水，房价也是共悲欢，龙岗房价没起来，大运城邦就也没戏。 考虑大运城邦还不如增加点预算入手一套龙岗大运板块上车盘。
问：您好！请问西乡片区您怎么看？深圳后续的发展会汇集西乡片区吗？中粮锦云这个盘是否推荐？ 西乡和碧海您更推荐哪个片区？ 主要是考虑自住，也考虑增值空间。
答：你好，这2个板块以前分析过： 碧海： 碧海实际上可以理解为低配版的宝安中心，不论从片区品质、配套、交通都差宝中一到两个档次，但由于房价也便宜一些，所以对于有总价约束的小白领（稍微有钱一些的小白领）来说，碧海是宝安中心的替代品；之后前海的产业（特别是大铲湾）也会利好到碧海； 但由于碧海片区已经大体建设完成，而宝安中心还有大片的空地以及欢乐海岸2.0规划，因此未来碧海和宝安中心的差距会进一步拉大； 至于很多人关心的飞机噪音的问题，其实对于小白领来说是可以完全可以接受的，不构成折价因素；但如果未来房价再上涨50%，碧海就需要改变定位服务于低端金领的改善需求，对于挑剔的金领来说，飞机噪音可能会带来一定的折价； 因此，碧海有潜力，可以跑赢大势，但不如宝安中心，也不如前海； 还有大家关注的腾讯科技岛，目前看来要真正等到腾讯入驻还有至少7年时间，且入驻人员规模也是未知数；入驻之后，碧海片区的租金必定会迎来大涨（特别是富通城），但对于购房来说，宝中依然更具竞争力，因此结论不变； 西乡： 西乡片区类似南山中心，得益于一号线终点站的每日播报，西乡的关注度不输南山中心；片区品质也类似，地铁盘价格不低，未来规划只有零星的旧改；在高关注度下供需关系保持稳定，潜力不大；考虑到大铲湾的辐射作用，西乡中长期来看持平大势； 所以从投资角度碧海>西乡 中粮的品质不错，在流塘这一带算是品质很好的房子，自住可以的。 地铁开通肯定会有涨幅，后续如果有更多的规划和利好的话也可以考虑买入。
问：十三兄您好，请问龙华上塘潜龙漫海宁花园潜力如何？想在那边买一套小单位投资兼学位。(本人在附近有一套大三房自住但不带学位)。另外还问一下，金地上塘道和曼海林宁谁潜力更大？或者有没有更好推荐，谢谢！
答：您好，这2个盘都是星球内推荐的楼盘。 红山就是所谓的宇宙中心，龙华的核心区域，短短两年房价能冲到8万以上可见一斑；深圳北CBD也尚未建成，利好兑现需要时间； 上塘定位为龙华的核心居住区，是龙华居住环境较好的片区； 区位对比曼海宁略占上风。
问：你好，我17年入手了福田皇岗皇御苑的小两房，但目前我和男友工作均转到了南山（深圳湾\/科苑附近），考虑自住通勤和未来增值，我们想在南山买一套400万左右总价的小房子，请问有什么推荐吗？目前在看好来居，深蓝季节，信和自由广场，说实在的还挺难选的，也有想是不是还是考虑福田，比如趣园，房子比较大，风景也不错，位置也还可以？想听下您的建议，我们目前的想法是不是可行？
答：深蓝季节，又名深蓝公寓，南山中心区少有的次新小户型，这是一个优劣势都很明显的楼盘。 优势：南山中心区少有的次新盘，生活配套极其便利，户型设计年轻时尚，年轻人很喜欢，租金高，租售两旺。 劣势：南山中心区太成熟无增量，环境一般，独栋大塔楼，无小区，学区中等。 优劣势相抵之后，深蓝的涨幅在南山并不理想，2016年我就实地看过这个盘，当时单价7万出头，目前成交价8万出头，只能说勉强跑平了南山涨幅，未来几年大概率仍是跑平。 最后附赠一句，深蓝这样的楼盘注定是过渡产品，人们最终要买的还是适合居家的产品。 信和自由广场相比深蓝季节略好一些。 车公庙的交通强大到令人发指，四条地铁线交汇，鄙视所有双地铁口。 但是，车公庙被两大问题控制了涨幅，一是无缝链接上下沙，和城中村你中有我我中有你，二是泰然科技园和天安数码城产业已经落后，没有了高收入群体的支撑。 但这里的房子好租好卖，而且租金很不错。 400万左右真的很难选，区位对比更倾向南山。
问：十三你好，之前的提问没有收到回复。希望这次可以收到回复信息。 目前手里有一套华创云轩的小公寓想置换到南山万科云城六期的两房小公寓自住。预计出手华创后有200的现金，剩余凑80，再贷款一部分。手里已经有一套住宅么有名额了。南山总价350左右的两房，好像也没有什么选择啦。 请问置换是否合适？云城六期是否值得入？
答：你好，深圳公寓不在我们的推荐范围之内，涨幅太弱了。 深圳房票很好办，法拍 找婚票 找代持 开发老人票都可以。 不要把有限的子弹都浪费在垃圾资产上了。
问：十三兄，我在福田上班，刚需第一套买房，每月工资两万多，计划四百万以内的两房或小三房，目标定在福田的老破旧，学位还可以的，比如皇岗，景田片区的海滨广场，景新花园这种盘。请问您的建议？谢谢
答：都是95年的老社区，景田片区多以这种小户型、小社区、人车不分流的老房子为主， 整个景田片区，靠近莲花山，商业和交通已经相当成熟，最大的短板还是楼龄、社区环境和学位。 近两年的成交记录，整个片区的房价基本算是疲软、横盘，基本没有什么出彩表现。 皇岗板块可以重点关注
问：老师您好，感谢您的答复！再请教一下：传统的实验、高级中学的学位房，房子老旧，但单价持续上涨，特别是小户型，目前单价都在11万至13万。例如：带东海实验小学+高级中学初中学位的财富广场；只带高级中学初中学位的泰安轩和泰康轩；带百花小学+实验中学初中的赛格工业区，带荔园小学+实验中学学位的核电花园。是否依然是学位房投资的首选，入手并持有3-5年？ 谢谢
答：你好，感谢赞赏！ 深圳最低总价的入门学区房涨的最好 学位房和普通房其实是两种买法，购房的群体也不尽相同，由于其不确定性，学位房适合短线爱折腾的人群，因为要经常性的调仓，普通次新三房更适合长持。 学位房只要成绩不遭遇滑铁卢，每年都会润物细无声的涨，而普通房多是看天吃饭的，利好落地了或者风来了就涨一波，风停了就歇一会，所以究竟哪个更好还是要看成绩走势。 优势资源是跟着钱和人走的，学区也一样，近几年罗湖的学区已经在衰落了，罗湖唯一在硬撑的是深中，其他的都在走下坡路了。 学位房是真刚需，易涨难跌，虽然罗湖有生源老化的隐忧，但是这种第一梯队的顶级名校，很难被撼动的。 短期内可以入手，但是不适合长线持有。 多关注楼盘的流动性 换手率等等因素。
问：老师您好，刚需上车，总价四百万出头，最近在看梅林的碧云天两房，皇岗皇御苑四期小复式两房及天泽花园两房。请问看的这几个盘如何。这个预算有没有更好的选择的片区。顺便问下老师线下荐盘怎么操作。刚加入的小白。
答：你好，总价400+，建议2种打法： 1.南山、福田学位30-40平1-2房； 2.沙井、光明、龙华60-70平两房。 如果考虑自住+投资，现在入手龙华是比较折中的选择。 福田无学位的老小区会逐渐跑输大盘。 这几个盘可以重点关注下皇御苑，但是不建议复式楼，正常户型的流通性更好。
问：老师你好 我在福田上班 之前看好孖岭那边的花里林居，但单价已经到了8w多，感觉未来涨幅不大了吧？想买总价600w以内的，老师推荐龙华梅林关附近的星河盛世？还是去南山那边买？可以兼顾自住
答：梅林东整个片区没有农民房，所以街道安静整洁，共同的学校在翰岭院北翰邻实验九年制学校，缺少大商业体，距离1公里卓越城，目前9号线孖岭站400米，在建6号线和10号线站点都在400米范围内，因为社区小，周围皇岗路主干道噪音较大，上下班车流多，易堵 花里林居 06年建造 单体3栋楼 缺车位，花园较小，小区在较周围3个小区属最安静，小高层，主力户型70-98平两房三房，多赠送 星河盛世卖点是深外（初中）、综合体、次新、地铁。 非常不错的小区，只要买到不太吵的户型，还是相当不错的。 总价600内在南山也很难选筹了，综合自住星河盛世还不错。
问：老师，你好！我打算入手一套六百万左右的房子，请问那里比较合适，工作在福田
答：你好，工作在福田，选筹重点关注以下几个方向： 两房就买 福田中心区 侨乡 三房就考虑 福田皇岗 梅林 华强南 另外龙华上塘板块也值得关注 深圳买房要结合你的实际情况来选筹 首付 房票情况 月供能力 自住还是投资 是否关注学区 对房龄是否有要求？ 细化需求再做具体的推荐
问：您好，我是在深圳工作外国人，年收入200万左右. 现在想在深圳买房，计划A是四房自住，考虑到未来回澳洲，投资价值也想兼顾。喜欢蛇口的环境，想了解蛇口兰溪谷是否合适？另外，作为计划B，考虑在宝安西乡和宝中选择纯投资房，预算750万内. 请问蛇口和宝安买房这两个计划您的建议？蛇口和宝中西乡有可以推荐的吗？谢谢
答：兰溪谷品质很好，地处南山，学位不差，未来大概率跑平大势，也可以能跑输大势。 第一，兰溪谷位于蛇口大南山脚下，不近前海也不近深圳湾，只靠着一座大南山，缺交通缺概念； 第二，育才系是没落的二类名校，撑不起高房价； 第三，兰溪谷的户型有硬伤，七十多平做一房，八十多平做两房，而且无法改动，700万的一房，客户群能有多少? 这个总价纯投资五年来看依然是优先宝中 碧海和西乡 关注星球内推荐的刚需盘，但是价格都涨上去了，需要淘笋
问：十三老师你好，本人手上最近能凑齐300万左右的现金作为首付，想再买一套房进行短期3年左右的纯投资，打算一到限售期之后马上卖掉进行获利操作。问题1，经研究目前我看深圳最有投资价值的片区是沙井和光明，这两个片区之间如何选择？为了利益最大化，今年看是投一手还是二手？沙井和光明片区有什么最值得投资的楼盘。问题2，除了这两个片区的投资，是否还推荐其他区域的楼盘？可以跑赢这两个区域的涨势？ 十分感谢你的回答。
答：如何发展，看两点： 一是产业规划 二是地铁线规划。 目前的产业规划，沙井有空港新城，有国际会展中心，有海洋新城，有高铁规划，有22个旧改项目，地铁方面，除了现有的11号线，还有正在建设中的12号线和20号线，分别连接蛇口和机场北。 光明片区，有光明凤凰城，有中山大学深圳分校，有光明天安云谷产业城规划，有华侨城光明特色小镇，有大量开发商的入驻，地铁方面，则有6号线和13号线，分别连接深圳北站和后海。 从片区规划来看，沙井目前投入最大，规划正在落地，近几年利好会逐步兑现；光明新城未来可能暴击，但需长线持有； 希望未来几年获取跑赢大盘的收益，重点关注沙井，虽然房价已有部分透支，但如果利好兑现，还有继续上涨的空间。 纯投资，希望获取长线暴击的客户，重点关注光明片区，长线持有，耐心等待新区的蝶变。 只考虑短期持有。建议优先沙井。 新盘关注海岸城 二手关注西荟城
很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。
