近期，北京疫情防控形势总体向好，二手房买卖市场也渐渐开始“回温”。但在二手房交易过程中，遇到“迁户难”怎么办？今天，我们邀请到民一庭法官助理白指洋，通过案例讲解为大家解惑二手房买卖中的户口迁移法律问题。
基本案情
2016年，陈某将房屋出售给王某，双方约定，陈某应当于房屋权属转移之日起10日内办理完成原有全部户籍迁出手续，否则，陈某应当向王某支付房屋总价款10%的违约金。2019年，王某将上述房屋出售给霍某，双方约定霍某从房屋总价款中留存王某迁出户口的保证金。霍某购买涉案房屋后，发现房屋中留有案外人夏某的户口，故霍某拒绝向王某支付户口迁出保证金。王某将陈某诉至法院，要求：1.法院判决陈某履行迁出全部户口的合同义务。2.要求陈某依照合同约定向其支付违约金。
法官说法
01
买房人遭遇“户口未迁出”，能否请求法院判决卖房人迁出他人户口？
根据《中华人民共和国户口登记条例》第10条的规定，公民迁出本户口管辖区，由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销户口。由此可见，户口迁移系公安机关行政管理范围，不属于法院民事案件管辖范围，法院不能通过判决强制卖房人迁出房屋中的户口。但是买房人可以通过与卖房人或案外人协商的方式解决户口迁出问题。
02
新购房人霍某拒绝支付的户口迁出保证金能否认定为买房人王某的实际损失？
户口迁出保证金是购房款的一部分，其以卖房人迁出标的房屋中全部户口为支付条件。当案外人夏某迁出其户口时，霍某应当向王某支付户口保证金。虽然该笔户口迁出保证金的支付条件尚未成就，但未必定然不会发生，因此，该笔保证金不能认定为王某的实际损失。如果此时判决陈某赔偿该笔保证金，当霍某支付该笔保证金的条件成就时，存在王某获利的情况，有违公平原则。
03 卖房人陈某承担违约责任的标准是什么？
陈某与王某约定，若陈某未履行迁出标的房屋全部户口的义务，则向王某支付房屋总价款10%的违约金。陈某在庭审过程中提出王某主张的违约金金额过高，请求法院调整。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第29条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。房屋上存在他人户口不会造成买房人无法迁入户口、子女无法入学等实质影响，可能会对所有人再次出售房屋时的价格及房屋拆迁时的在籍人口产生影响，但并非必然导致损失发生。霍某拒绝支付的户口迁出保证金不能认定为是王某的实际损失。因此法院依据当事人陈述及提交证据的情况，综合考虑双方合同履行情况、过错责任及公平原则，酌情确定陈某应当承担的违约金数额。
在二手房交易过程中，买卖双方通常会对迁出户口问题进行约定，但户口迁移属于公安机关户籍管理部门行政管理范围，不属于法院民事案件受理范围，新房主仅能通过与卖房人或案外人协商的方式迁出房屋中原有户口。因此一旦出现“迁户难”，新房主无法通过民事诉讼强制卖房人迁出房屋中的户口，只能基于实际损失请求支付违约金，而新房主的实际损失往往难以举证和确定。
因此在这里提示大家在购买二手房时，要充分向卖房人、中介公司及相关管理部门了解房屋地址的户籍信息，与卖房人进行迁出户口保证金的约定，做好证据留存，在综合考量相关风险后再进行房屋交易。
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| 供稿：白指洋 |
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| 编辑：潘歆宇 戴睿狄 |
