一轉眼再過三個月2020年也要過完了，時間過的真快，今年對很多人來說都記憶深刻，各行各業均遭到不同程度的打擊，前幾天還看到美國300家必勝客計劃永久關閉的消息，不得不說感嘆天有不測風雲，人有旦夕禍福，這樣風雲變化的市場不是我們只看表象就能瞭解的，而今年以來國內樓市也給很多人狠狠地上了一課。
從人民法院公告的官方數據能看到，截至目前，今年全國已有近400家房企宣佈破產，雖然基本集中在三四線城市，而且和全國登記註冊在案的房企數量相比，這個數值只是很少一部分，但是我們要警惕，因為他們破產的原因正是所有房企面臨的問題，高負債、融資難、資金鍊斷裂導致項目停工，這些問題在大房企身上也很突出，只不過他們抗壓的能力更強一些，可不代表不存在問題。
開發企業出現問題最直接影響的就是普通購房者，沒人希望自己拿全部身家買的房子最後以爛尾收場，所以在樓市下行週期裡，房地產的發展邏輯已經改變，未來市場不會再重複原來的老路，想要看明白接下來的路徑，先把橫在眼前的這三個新問題想清楚，沒明白前藏好兜裡的錢。
1、房子總量過剩，難買變難賣！
前幾天在和一位中介朋友溝通北京市場行情的時候，他表示現在二手房的掛牌房源量和往年相比增加明顯，一些年前就掛出來的房子，到現在也沒怎麼成交，賣方一開始信心還是蠻大的，但疫後市場開放後就能看出業主著急賣房的想法了，讓價空間大，但是從成交週期來看，購房者的觀望態度比較濃厚。
很多人覺得這只是疫情帶來的短期影響，市場還會恢復，但整體來看，房子總量過剩確實是個無法反駁的事實，看看我們現在的人均居住面積，已經達到了39平米，這還是之前的數據，現在估計還有增長，已經遠超其他國家，還有前段時間統計的人均住房套數，已經達到1.5套，這兩組數據還不能證明什麼嗎？
另一方面，國家為了防止房地產快速發展帶來的弊端，近三年一直在出臺調控措施，像最近無錫、南京、深圳等城市為了防止假離婚來惡意換取購房資格行為紛紛出臺新政，嚴控市場“假”需求。所以真假需求都在減少的同時，房子怎麼可能好賣？
2、人口流動新變化
不知道大家有沒有看到最近關於“中國房價最低30城”的統計，其中共有30個地市州房價低於每平方米4500元，14個城市低於每平方米4000元。鶴崗以每平方米2392元成為房價最便宜的地市。你能想到現在還有房價這麼便宜的城市嗎？可事實就是如此，沒有自身消耗能力和外部需求的湧入房子怎麼會被成交？房價當然也不會高到哪去。
所以我們現在看到最多的就是各城搶人大戰，因為大家都知道有人才有需求，留不住人的城市必然會不斷收縮。
3、購房需求轉變
一般購房需求分為三類，剛需型、改善型、投資型，隨著住房不炒的方針定調，投資型購房需求被打壓，市場大致剩下其他兩類，但是我們細品，時間越往後推移改善型購房需求的佔比就會越大，大部分人以後面對的不是缺房子，而是缺合適的房子，尤其新生代對房子的需求已經不是家長留下的老房子能滿足的，想想舊改取代棚改的原因，就能想明白了。
樓市已經轉變，人們的需求也在轉化，買房前考慮清楚自己的情況。
