大家好，我是勇談。4月17日住建部下發了《住房和城鄉建設部關於提升房屋網籤備案服務效能的意見》，其中對於樓盤信息採集、自動核驗服務、優化網籤備案服務、提高數據使用效能、推進全國一張網建設等方面進行了規定和指導意見。 此次可以說是對於過去房屋網籤備案工作的進一步細化，目的也是為了通過現代信息技術來推動房屋網籤備案和房屋信息、樓盤信息的採集速度與效率。那麼對於樓市有什麼影響呢？只能說目前住建部在做的只是基礎工作，影響是深遠的，短時間內看不出來。藉此機會簡單談談我的觀察。
商品房網籤備案數據一直是所有房產數據的基礎，也是制定房產政策的依據之一
- 市場上到底有多少在建房產？到底有多少準備預售的房產？這些數據的基礎就是網籤備案情況
包括國家統計局在內對於在售、在建房產的判斷依據也是各地提供的網籤備案數據，而各地也把網籤備案作為“卡”房企的關鍵指標。因為這樣或者那樣的原因導致很多老百姓看到的現象與各地曝出來的數據不完全一致。其實很大一部分原因就是地方為了完成住建部等部門提出的“指標要求”開始故意延緩或加快網籤備案速度，這樣的數據說到底其實還是“失真”的。一組失真的數據，自然容易導致在房產調控政策上有所偏差，這也是很多時候國家開始放鬆調控、進行“去庫存”效果打折扣的原因。
樓市
- 商品房數據儘量接近實際才能決定“房產稅”“房租稅”等是否執行，這也是為何很多人呼籲的“房產稅”無法按時出臺的原因（因為基礎數據建設都沒有做好）
從上世紀90年代開始實行商品房銷售到現在為止，因為各個城市發展程度不同，商品房推動程度不同導致了房產信息統計存在全國不一致的情況。就拿中西部來說，如今不少中西部三四線城市市區內還存在了大量的“小產權房”，甚至有些城市的小產權房還是按照正常的商品房來進行交易，雖然說法律不認可但是在民間的認可度還是比較高的，這也是跟各地的商品房發展階段不同有關係。包括前幾年實行的“棚改”（就是用商品房置換老百姓的小產權或者其他房產）和近幾年開始的農村宅基地登記等其實有部分目的就是要摸清老百姓實際的房產情況，這樣準確的數據才能為未來房產調控和政策出臺提供依據。可惜，因為地方利益存在很多地方都不是那麼配合，這也是為何住建部再次強調“推進全國一張網建設”的關鍵。
房產背後的“利益糾纏”
房產信息採集是工作的難點也是重點，房地產市場到底問題有多大？必須在陽光底下才能看的明白
- 幾乎所有人都知道房產過剩，商品房過剩，但是到底過剩多少？地方有多少虛報瞞報？必須信息公開
不僅僅是老百姓，包括對於很多全國性房企來說，其實也是需要一個優良的營商環境的，需要一個地方準確的數據來作為是否投資的關鍵。但從過去到現在來看，絕大多數房企要想在一個城市落根、有項目必須先過“送禮”“吃飯”這關。就我身邊的觀察來看，幾乎每週開發商與房管部門都有所謂的“飯局”，這樣其實背後很容易滋生各種問題。不僅僅加大了房企開發成本也加大了購房者購房的風險成本。這也是為何很多老百姓都會認為他們“串通”的原因。
- 之所以有很多的“暗箱操作”其實就是信息不公開，房企和地方利用了“信息時間差”
最近10年房企土地成交及土地購置費用走勢圖
此次指導意見已經很明確的提出了目標“推進房地產領域“放管服”改革，提高房屋交易管理服務效能，向各類房地產市場主體提供規範化、標準化、便捷化的服務，營造穩定、透明、安全、可預期的良好市場環境”。進入2020年了大家一定要意識到“信息價值”，房企一部分的收益其實更多的是來自於“信息價值”。包括之所以很多房企原因跟地方搞好關係，其實也是想要這種所謂的“信息”。大家仔細觀察後會發現一個有趣的現象“本地房企規模不大但是往往能夠得到較好的地塊”，這是為什麼呢？大家可以思考下。
圖上所示是過去10年房企土地購置費與土地成交價走勢圖，可以明顯看到從2014年後這兩者之間的差值越來越大，2018年的土地購置費竟然是土地成交價的2.26倍！！這其中真的需要這麼大的資金量嗎？這個真的讓人懷疑。住建部此次指導意見，對於樓市的影響應該是深遠的，包括真正的房企和購房者在內其實都是需要“良好的市場環境的”
- 房地產改革的關鍵其實不僅僅是穩定房價，建立一個穩定、透明、安全、可預期的市場環境才是根本，9.8萬家房企中到底哪些才是靠“實力”這個是關鍵
2007-2018年國內房企數量走勢圖
大家可以把這個理解為“遊戲規則”，房地產市場之所以亂象頻出很大一部分原因在於過去20多年我們“粗放式”的管理，規則不明確、各地標準不一導致房企去任何城市都需要重新適應，時間成本有時候真的是最要命的。如果說把“遊戲規則”公開化、透明化，大家來自由競爭這才是一個好的市場。圖上所示是2007-2018年國內房企數量走勢圖，可以看到僅僅2008年就新增2萬多家房企，這樣的數據真的沒有問題？再說如今已經9.8萬多家的房企，到底有多少是靠實力生存，有多少是靠“關係”生存？這就需要把“遊戲規則”重新定義清楚，才能知道到底哪些房企是在“裸泳”。
- 樓市需要“淨化”，房價需要穩定，改革必須從自身開始，住建部的動作必須“穩、準、狠”
對於住建部此次印發的意見，個人感覺還是有點不夠。其實還可以更快點，雖然說良好的市場打造需要時間，但是也不能夠持續緩慢下去，說句實話留給房地產市場本身的時間已經不多了。
雖然說從理論上來說房地產“火熱期”或許還有10-15年，但是真正能夠堅持多久不出問題？還是需要時間考驗的，早做好基礎數據，早採取應對措施才能有效避免“房地產硬著陸”。綜上，住建部下發《住房和城鄉建設部關於提升房屋網籤備案服務效能的意見》更多的目的還是為了打造一個良好的房地產市場環境，對於樓市的影響比較深遠，短時間內其實看不出什麼影響。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。
