4月20日，央行再度出手降息，貸款市場報價利率（LPR）迎來史上最大降幅，與房貸密切相關的5年期以上LPR下降了10個基點，連續下調房貸利率，購房成本將明顯減少，樓市格局迅速發生一些變化。
一方面，深圳等地樓市成交開始活躍，部分豪宅遭遇搶購，另一方面，深圳等地新增信貸也呈現出異常的走勢。對此，分析人士指出，或有部分購房者違規藉助銀行資金悄然入市，亟需斬斷銀行資金違規湧入樓市的鏈條。
此外，對於之前採取貸款基準利率的購房客戶，面對降息，他們該如何選擇？
大幅降息縮減購房成本有利於樓市成交
央行2020年4月20日公佈了最新的貸款市場報價利率（LPR），其中，1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。而在此前，1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%。這意味著，貸款市場報價利率整體出現下降，即降息。
不過，從數據上看，這次降息是一次非對稱降息。相比於1年期LPR下降20個基點，本次5年期以上LPR僅僅下降了10個基點，1年期LPR下降的基點數值比5年期以上LPR更大。
今年以來，這已經是央行第二次進行非對稱降息。此前在2月20日，央行開展今年首次降息，1年期LPR由4.15%降為4.05%，下降10個基點，5年期以上LPR由4.8%降為4.75%，下降5個基點，1年期LPR比5年期以上LPR多降了5個基點。
由於個人房地產貸款是長期貸款，期限普遍在5年期以上，因此5年期以上LPR的調整對房貸影響更大。在本次降息窗口打開後，市場一度預計，4月20日5年期以上LPR的降幅可能是15個基點，也可能是20個基點。但最終，央行再次採取了非對稱降息，並且降幅比市場預期要小。
對此，中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華告訴中國新聞週刊，央行降息主要是支持實體經濟和中小微企業，以對沖疫情對經濟的影響，尤其是連續多次採取非對稱降息，表明樓市調控堅持房子是用來住的、不是用來炒的主基調仍然未變。
不過，尤為需要關注的是，一方面，自2019年8月貸款利率實行LPR改革以來，5年期以上LPR已經下調3次，從4.85%逐步降為4.65%，積累了20個基點的降幅；另一方面，本次5年期以上LPR下降的基點數等於前兩次調整之和。
鄒琳華進一步表示，樓市也是中國經濟的一部分，央行降息也會對樓市起到積極作用。一方面，在央行多次出手之後，降息對樓市已經具備了一定的累積效應，另一方面，多次降息也會對購房者的心理預期產生一定影響。
以本次LPR從4.75%降為4.65%而言，按百萬貸款、30年本額等息還款來計算，月還款減少將下調約63元。如果綜合考慮LPR改革以來的影響，那麼，三次降息，購房者的月供將減少120多元。
“月供減少充分說明貸款利率下調帶來了減負效應，這將刺激購房需求釋放”，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，近期各地預售證的發放節奏加快，銀行貸款也比較積極，配合此次月供壓力減少的效應，購房需求有望積極釋放，進而帶動市場成交量的上升，但也需要注意一些潛在的風險。
老購房客戶是選擇浮動利率還是固定利率？
當前，央行正在推進利率市場化改革，其中十分重要的一個方面就是用貸款市場報價利率LPR替換之前的貸款基準利率。此次央行降息，就是下調貸款市場報價利率LPR，對於之前採取貸款基準利率的房貸客戶而言，到底要怎樣調整，這也引起了較大的關注。
根據相關規定，自2020年1月1日起，對於新增房貸，已經採取貸款市場報價利率LPR為基礎計算房貸利率，即以LPR加上一定的點數作為房貸利率，雖然具體的點數可以和銀行協商，但在房住不炒的背景下，相比於改革之前採取的貸款基準利率，銀行一般不會鬆動下調房貸利率。
對於2020年1月1日前採取以貸款基準利率為基礎的浮動利率的購房客戶，目前正根據利率市場化改革的進程，購房客戶可以替換為以貸款市場報價利率為基礎的浮動房貸利率，也可以替換為固定利率，但只有一次更換機會。在網上，很多購房者都十分疑惑，該如何選擇？
工行相關人員告訴中國新聞週刊，對於2019年前的購房客戶，兩種替換方式都可以選擇，如果是固定利率，那就是執行2019年底的房貸利率，如果是替換為以貸款市場報價利率為基礎的浮動房貸利率，那也是以2019年底的實際房貸利率為基礎進行替換。具體的替換方式是房價利率等於2019年底貸款市場報價利率加上一定的點數，由於房價利率在改革前後是不變的，2019年底貸款市場報價利率是已知的，那麼加點數就是固定的，今後如果貸款市場報價利率調整了，那麼購房客戶的實際房貸利率就是變動後的貸款市場報價利率加上固定的加點數。
中國新聞週刊從建行等銀行方面瞭解到，目前各大銀行都基本執行上述一樣的替換政策。
上述工行相關人員表示，由於加點數是固定的，今後一旦降息，在重新定價日，那麼客戶的房貸利率就會同步下調。
不過，很多購房者對此十分疑惑，假如今後不是降息而是利息上漲，那房貸利率不是提高了嗎？利率會不會像油價一樣跌得少漲得多呢？
對此，上述工行相關人員表示，貸款市場報價利率LPR的走勢是不好預測的，其漲跌變動，是全國銀行間同業拆借中心根據18家銀行的相關利率水平來綜合測算的。
“利率下跌和上漲的可能性都是有的，畢竟今後改革的方向是市場化的利率，其波動是正常的，但是從長期來看，通過降息來降低資金成本、降低企業負擔是利率改革的重要方向，相比之下，出現極端大幅上漲的可能並不大。”鄒琳華表示。
監管層加強打擊信貸資金違規流入樓市
信貸的寬鬆，持續攪動著房地產市場。
嚴躍進認為，近期商業銀行貸款相對積極，但更偏好投向房地產。不過出現了一些小額貸款違規進入房地產，或者經營貸款違規進入房地產的現象，所以預計後續嚴查違規資金進入房地產成為可能。
數據顯示，今年3月，深圳市新建商品房成交為41.13萬平方米，同比上漲1.48%；其中新建商品住宅成交為32.38萬平方米，同比上漲1.54%；深圳市二手商品房成交為71.65萬平方米，同比上漲2.86%；其中二手商品住宅成交為67.95萬平方米，同比上漲3.04%。
“在貨幣資金充裕的條件下，很多深圳樓市投資者只用付較低的首付，然後再利用銀行資金做槓桿，就可以順利購房，尤其還有一些企業主從銀行拿到較低成本的資金，甚至是企業紓困資金，然後再將這部分資金用於購房，從而改變了資金用途，推高了樓市交易。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴中國新聞週刊。
從深圳的信貸資金流向來看，今年新增信貸數量和去向與去年有較大不同。
據央行深圳市中心支行公佈，2019年一季度，深圳市人民幣貸款增加2439.89億元，同比多增192.07億元。分部門看，住戶部門貸款增加551.92億元；非金融企業及機關團體貸款增加1875.70億元，其中，短期貸款增加353.96億元，中長期貸款增加1247.74億元。
2020年一季度，深圳市人民幣貸款增加3157.91億元，同比多增718.02億元。分部門看，住戶部門貸款增加587.55億元；非金融企業及機關團體貸款增加2546.32億元，其中，短期貸款增加819.41億元，中長期貸款增加1889.44億元。
不同點在於：一是今年一季度貸款多增718億元，但住戶部門貸款與去年相差不大，增長的源頭主要是非金融企業及機關團體貸款，簡言之主要就是企業貸大增。二是從非金融企業及機關團體貸款來看，短期貸款增加819.41億元，比去年增加130%，中長期貸款增加1889.44億元，比去年增加51%，其增幅都遠超過整體信貸增速。
4月20日，有市場消息稱，央行深圳市中心支行貨幣信貸處發佈《關於房抵經營貸資金違規流入房地產市場情況的緊急自查通知》，從查企業、查貸款、查房產三方面入手，嚴查資金違規流入樓市。
中國新聞週刊致電央行深圳市中心支行相關負責人電話，一直無人接聽。
與此同時，監管層也在持續發力打擊信貸資金違規流入樓市。4月17日，銀保監會公佈，餘杭德商村鎮銀行因未有效管控貸款資金使用，導致個人經營性貸款被挪用於購房，被中國銀保監會浙江監管局處以罰款35萬元。浙江富陽恆通村鎮銀行因未有效管控貸款資金使用，個人消費貸款資金被挪用於購房，被中國銀保監會浙江監管局處以罰款30萬元。
嚴躍進表示，這勢必對全國違規流入樓市的資金形成震懾。房住不炒是樓市調控的主導方向，現階段重在保持房地產市場的穩定，資金違規進入樓市勢必擾亂市場，在信貸逐步寬鬆的背景下，進一步加強資金監管刻不容緩。
