繼江寧濱江龍湖水晶酈城 之後，近日龍湖再啟一盤，在江北高新區打造旗下“春江系”產品——龍湖春江悅茗。
與此同時，因為龍湖新項目的亮相，也讓很多人將目光轉向了存在感稍弱的高新區。
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龍湖春江悅茗是龍湖在南京打造的第三個“春江系”產品，前期有城北的龍湖春江紫宸和江寧的龍湖春江酈城。
龍湖春江悅茗前身為江北高新G19地塊，於2019年12月31日經過105輪競價，被龍湖以總價4.94億元摘得，成交樓面價13537元/㎡。項目打造3棟29F高層住宅和1棟配套用房，體量較小，戶型建築面積89-120㎡，精裝交付。
最新動態：龍湖春江悅茗在南京設有6個展廳，其中距離項目較近且最大的展廳在橋北印象匯一樓。目前，展廳內僅有區位圖和置業顧問，項目沙盤和戶型圖尚未公開。
據置業顧問透露，項目將於5-6月份公開售樓處，預計下半年上市，主力戶型建築面積僅有89、120㎡兩種，三房起步，精裝交付包含“三大件”中央空調、地暖、新風系統。
從我的實探來看，項目的工程進度仍在平整土地，打地基前期階段，尚未有樓棟出土，售樓處位置也難以確定，短期內應該是無法面市的。
而關於價格，置業顧問表示：“不會低於3萬元/㎡。”
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不會低於3萬元/㎡…
對於高新區乃至整個橋北板塊來說，這一放風價意味著什麼？
先說高新區，從龍湖春江悅茗的位置來看，項目緊鄰區域內次新房御瀾府。
御瀾府於2019年年中收官，收官精裝均價25523元/㎡。
目前，區域內在售新房僅有印悅府，毛坯均價23811-24348元/㎡。這也就意味著，在新盤未上市之前，高新區新房均價的天花板是在2.6萬元/㎡以內的。
從土地供應來看，高新區此前宅地已經斷供已有許久，直至去年才有兩幅宅地出讓，也就是龍湖所在的G19地塊，和一側的花樣年G18地塊。
花樣年G18地塊規劃建設6棟15-27F高層住宅，預計今年上市。2019年12月31日，經過222輪競價，花樣年地產以總價8.41億元竟得，成交樓面價為14800元/㎡。
從我實探來看，花樣年G18地塊同樣處於前期平整土地，打地基前期階段。
此外，目前高新區的二手房價，1.8-2萬元/㎡仍然是主旋律。據鏈家數據顯示，離龍湖春江悅茗、花樣年G18、東大成賢學院較近的華僑綠洲成交價、掛牌價也在2萬元/㎡左右。
而對於整個橋北來說，橋北目前新房價格的天花板在弘陽尚上悅苑，銷許均價29250元/㎡，從去年年底首開至今（4月15日13:30），134套房源，認購+成交共計42套房源，去化約3成。
當然，不單是價格，弘陽尚上悅苑所處位置也是去化不易的原因之一，不過，對於在橋北頗有口碑的弘陽來說，弘陽尚上悅苑的成績單有點不盡如人意。
可見，無論是對弘陽還是龍湖，3萬元/㎡的均價在橋北還是個難度不小的挑戰。
03
不過，既然能夠放風3萬元/㎡，那也是有“底氣”的，在我分析看來除了項目自身產品的原因之外，有三點不可忽視：
一是，土拍熱度。
2019年最後一場土拍，闊別宅地3出讓年之久的高新區迎來高光，G18、G19地塊分別競拍222輪、105輪才成功出讓，且此前區域內出讓的兩幅商辦地塊也是經過了數十輪的競價，開發商對於區域的預判會通過對地塊的熱衷程度反映出來。
“春江水暖鴨先知”，顯然，開發商是比較看好高新區發展潛力。
二是，地王傍身。
與龍湖春江悅茗、花樣年G18一路之隔的就是純新盤“高新區地王”通宇林景博園，2016年11月出讓至今未上市，成交樓面價為19561元/㎡，現房銷售。
項目規劃建設6棟高層住宅，從我實探來看，通宇林景博園售樓處尚未完工。
據其他媒體消息，通宇林景博園今年將會上市，就其高地價+現房銷售來看，上市均價極有可能會突破區域內天花板，對於其他項目來說也是一個“保障”。
三是，商業+地鐵。
繞不開的配套。從我實探來看，龍湖春江悅茗距離地鐵3號線東大成賢學院站僅約1公里，與東大成賢學院也是“鄰居”。
值得一提的是，在項目約2公里外就是龍湖江北天街，這是南京四座天街中體量最大的一座，也是江北首個地鐵上蓋TOD項目（星火站），其中購物中心體量約22萬方，預計今年第三季度開業。
天街效果圖
熟悉橋北的人都知道，除了弘陽廣場之外，很多商業廣場在橋北處境艱難，而龍湖天街的到來能否與弘陽廣場分庭抗禮，還需拭目以待。
能夠預見到的是，高新區在今年或許將有三個新項目上市，至於均價是會延續2.55萬元/㎡？還是會小幅上漲？或是實現大的突破？
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