房地產從去年開始就是個迷，2018年下半年房地產行業存續債券需償還規模為1786.2億元，到2019年，這一規模上漲至5381.6億元，預計到了2021年整體接近萬億元，其中近半數為公司債。
這麼舉步維艱的債務壓力，房地產企業債券的出路在哪裡？去年萬科的秋季例會，高喊要"活下去"，讓全中國人都知道，萬科未來三年的首要目標和基本底線是"活下去"。很多人都在仰天感慨，房地產大勢已去，這次是真的要完了，嚴酷的寒冬要來了，2008年的光景又要重現了。有悲觀派認為，當行業龍頭萬科都開始悲觀、唱衰中國樓市的時候，可以預見未來2、3年房地產必將迎來翻天覆地的變化。
萬科現場
現在買房子要借錢，賣房子的也要借錢，不過賣房子的借錢不叫借錢，叫【房地產企業債券】。
一、房地產企業債券是什麼
有些人還不清楚【債券】是什麼東西，債券就是政府、企業、銀行等債務人為籌集資金，按照法定程序發行並向債權人承諾於指定日期還本付息的有價證券。這麼說太官方可能也有人聽不懂，簡單粗暴地比喻一下，你可以把債券想象成借條，就是有人跟你借錢，然後你們商量好借期多久，什麼時候歸還本金，利息是多少，到時間了你拿著這"借條"就能拿到錢。債券跟股票一樣，也是一種投資行為，也存在投資風險。
這樣簡單理解下，房地產企業債券其實就是房地產商為了建樓盤向社會集資的借款信用憑證。
售樓小姐
房地產企業債券是房地產公司直接發行的債券，是我國房地產債券中最常見的一種。我國房地產企業債券主要有住房建設債券、土地開發債券、房地產投資債券、危房改造債券、小區開發債券、住房有獎債券等。
二、房地產企業債券市場概況
2018年，很多房地產企業都經歷了彷徨和煎熬，調控高壓態勢不減，不斷升高的融資成本和債券資金兌付壓力，成為眾多中小房地產企業無法逾越的大山。而一邊是債務到期，一邊是融資艱難。
售樓小姐
過去，龍頭房企的融資成本一般在5%左右，但去年像碧桂園、恆大這種老大老二都已經超過10%了，直接翻番，而中小型房企現在的融資成本一般在20-25%，有的可能30%都有人要，難度非常大，融資公司需要資產抵押，如果僅僅是一塊地，恐怕還不行。資方現在關注的核心是流動性，需要的是隨時能變現的資產，而不是普普通通的土地，除非你的土地非常好。
在2018年，很多房地產企業因為傳統融資渠道行不通，甚至讓員工購買理財產品。7月，泰禾關聯方泰禾投資推出了一款面向員工的理財產品，認購門檻100萬起，預期收益高達18%；2018年12月，佳兆業被曝出員工被半強制購買理財產品，起投金額20萬起。
更有甚者，部分回款壓力大的房企，如榮盛地產、河南正商，則被曝出強迫員工買房等行為。連萬科都要以"活下去"為目標。
請模特為房地產促銷
今年房企債券融資規模較大，如華潤置地、世茂、融創中國、碧桂園等一些大房企相繼在海外發債。去年房企發行的海外債券有63只，融資272.65億美元；而今年發行了87只，融資352.14億美元。相比去年，今年的增幅算是不小了。
房企在內地發行債券更多，今年已有431只相關債券發行完成，合計發行金額3381.9億元。其中，恆大地產發行規模最大，兩隻債券"19恆大01"和"19恆大02"合計融資200億元，首開股份、金科股份等9家房企緊隨其後，發債也都超過50億元。
三、房地產企業債券出路在哪裡
去年央行就宣佈，下調大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1個百分點，債市資金面或面臨一波新的窗口期。
行業基本面方面，房地產市場降溫仍在持續，海南等地調控繼續升級，調控政策基調仍在持續，但從央行信貸政策和一些內需旺盛的熱點城市預售證審批有所加快來看，政策存在邊際改善的預期。
同時部分房價上漲過快的城市可能會迎來新一輪調控和供應放量，三四線城市的市場熱度有望在下半年迴歸理性。綜合來看，預計地產債短期內發行利率或隨債市利率有所下降，但發行利差仍將維持高位。
不過借錢這種事，還是有借有還再借不難吧，希望各位房地產大佬好好"活下去"。
