買房是個經久不衰的話題。
這不，前段時間，就有朋友諮詢我，什麼算優質的樓盤，但奈何他作為頭回買房的小白，腦子裡除了微積分就是級數，對於樓市的基本數據一竅不通。
於是，我順手端著手裡正吃到的湯圓，給他來了一盤湯圓科普。
說起容積率，既有世茂·佘山莊園以0.1容積率傲視群雄，也有像香港不用望遠鏡就可以看到對面打麻將胡的是什麼的高容積率住宅群。
低容積與高容積，看似只是數據上的一高一低，打開的卻是兩個人居的世界。
簡單來說，容積率=總建築面積/土地總面積，但是隻說文字，還是聽得雲裡霧裡的，於是乎，就有各路大神繪製了簡單易懂的容“積”率示意圖。
乍一看，的確挺有道理的，但是缺少了一些前提，因為圖片裡的雞，高矮胖瘦不同，場地大小也不同，什麼意思呢？
用湯圓舉例，你捏了一個湯圓，放在大碗裡，容積率低，但是放在小碗裡，容積率就會越高；同樣一個碗，你捏的湯圓越大，越多，甚至你捏的越長，容積率越高。
那麼，容積率越低，就一定居住的舒服嗎？
理論上來說是，容積率低確實會使小區人口密度減少，更加安靜，但是絕不會是決定居住舒適度的唯一因素。
比如說下圖這個2.0容積率的家屬大院，幾乎沒有綠化，設備也過於陳舊，你會選擇嗎？
除此之外，高低配由於洋房樓層少，建築面積也隨之減少，同樣是3.0容積率的住宅，高低配的樓間距會比純高層的小，綠化面積也會縮小。
什麼意思呢？一碗湯圓裡面有大湯圓，也有小湯圓，從數據上看起來，容積率都是3.0但是相比都是大湯圓的碗，湯圓數量更多所以顯得更密集，湯圓與湯圓之間也捱得更緊了。
（實在找不到配圖了，麻煩大家把枸杞假裝成小湯圓）
當然，除了容積率，這幾個硬指標也得吃透！
綠化率是指綠化垂直投影面積之和與小區用地的比率。
相對綠地率而言，綠化率涵蓋面積比較寬泛，大至長草的地方或者樹木、花草能覆蓋的影子區域，小至露天停車場中間可以種草的方磚裡，都被算作綠化率。
簡單地說，就是有塊草皮，就可以計入綠化覆蓋率。
繼續用湯圓做例子，什麼叫綠化率就是你往湯圓碗裡撒了蔥花，看上去好像我灑滿了蔥花，其實只有面上的一層，就像停車場這樣的大面積土地，它的地表載滿了草，但是隻有面上的一層，這種就叫綠化率。
“綠地率”是指小區用地範圍內各類綠地的總和與小區用地的比率。
國家對綠地率的要求嚴格，根據相關技術規範、法規明確表示，綠地率主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等。
但需要明確的是，並不是長草的地方都可以算做綠地率，距建築外牆1.5米和道路邊線1米以內的土地和地表覆土達不到3米深度的土地，不管它們上面是否有綠化，都不計入綠地面積。
說的有點枯燥，我們繼續用湯圓舉例，像剛剛說的，你往碗裡灑蔥這種行為不算綠地率，你碗裡的蔥得浸入湯裡，你勺子往下面挖，還有蔥，那就是綠地率了。
作為居住舒適度的重要指標，綠化率和綠地率越高，意味著小區的綠化面積越大，居住環境越高，小區內有豐富的景觀，空氣清新，增加居民交流空間和活動場所。
建築密度，是指建築基底面積的總和與小區用地面積的比例。
例如，一個佔地面積10000平米的小區，其中有3000平米的面積用於修建建築，則該小區的建築密度就是30%，那麼剩下的7000平米則通常用於打造園林綠化、車道、人行道、廣場等。
因此，建築密度越低，小區內不修房子的“空地”就越多，留給業主的公共空間、配套也就越多。
什麼意思呢？一個可以裝10個湯圓的碗，我只裝了3個湯圓，那麼剩下的地方就是裝湯湯水水、蔥花、甚至是人參、靈芝！
從上圖你們也看出來了，碗裡的湯圓少了，空隙就隔的大了，這就是樓間距，很多人在買房時關心的樓間距就與建築密度息息相關。
還記得我在開頭用湯圓舉的例子嗎？同樣一個碗，你捏的湯圓越長，容積率越高，建築的層數越多（房子越高），容積率越高。
但是，當容積率不變的情況下，建築的層數越多（房子越高），建築密度就越低！
比如，成都有一個容積率2.5的小區，小區內住宅均為為32~37層的高層電梯，整體建築密度不到18%！
也就是說，整個小區只有不到18%的土地用於修建建築，所以整個小區的公共空間非常開闊，樓間距也非常大。
看了各式各樣的湯圓，希望大家能夠看明白其中蘊藏的買房秘密，而不是告訴我，你看餓了！
所以不管你是改善型購房者還是剛需購房者，想要買一個低密度小區，那麼，不僅要向置業顧問打聽小區的容積率，還應該關心小區的建築密度，綠化率，綠地率。
