自1998年以来，我国房地产经历了一波快速发展，楼市也从过去的“供不应求”向“供大于求”转变。现如今，我国城镇人均居住面积已经超过40平米，存量房足够34亿人居住，更有超过7000万套空置房，显然房地产给市场总体已经趋于饱和。这意味着，房地产市场已经从过去的“增量市场”进入“存量市场”，楼市高速发展时代已经一去不复返。也就是说，房地产整体格局正在发生深刻变化。
既然楼市已经饱和，整体环境也发生了变化，那是不是代表未来房价将出现明显下跌？我们先来看看现实情况，虽然整体房子已经足够所有人居住，但是房价依然“高不可攀”，部分城市房价收入比甚至超20，这完全不是普通购房者可以承受的范围。为什么会出现这种情况呢？归根结底，在于房子并不是平均分配，大部分的房子掌握在极少数人手里，而真正的刚需却没有房子。
数据显示，A股1726家上市公司持有投资性房地产1.26万亿元。很显然，很大一部分房子并没有真正地被利用起来，而是当作“金融资产”被一些企业和炒房客占据。为什么会出现如此情况？其实主要原因不外乎两点：第一，房地产市场“赚钱效应”导致很多企业和投资参与“炒房”过程；第二，炒房客持有房子的成本低，使炒房客“有恃无恐”。事实上，高层也已经留意到这些情况，正在抓紧时间建立楼市长效机制解决上述问题。
楼市“三大税”有消息了，国家智囊呼吁，房价或重回08年？
①房产税。虽然目前房产税还没有立法实施，但是部分省市却已经经过了长期试点，为房产税的出台做好足够的准备。比如，2011年的时候重庆已经开始试点房产税，内容主要为“对主城9区的独栋别墅、外地炒房客在重庆购买的二套房征税，税率在0.5%到1.2%之间”。很显然，根据重庆的试点情况，未来房产税很可能对炒房客产生较大影响。那么房产税什么时候能出台？有专家表示，鉴于房产税立法程序复杂，预计将在2025年左右出台实施。
②房东税。所谓“房东税”，其实就是对持有多套房子又无法提供租房证明的房东，征收租金4-10%的房屋税。很显然，这一切都是为了遏制房子空置现象。目前已经有部分省份开始是试点，比如去年10月，河北对个人出租或转租的房屋，按其租金收入的5％－10％征税，而此后海南也出台了类似的政策。总体来说，随着房地产长效机制建立，未来各省份将陆续跟进“房东税”，甚至不排除国家层面出台相关税法。
③空置税。目前而言，空置税不仅是呼声最高的，也可能是最早出台的税种。国家智囊仇保兴就曾明确指出，国际标准的住房空置标准在5%水平，而我国目前已经远远超出这个指标，部分城市空置率甚至超过了50%，显然征收空置税很有必要。为此，他建议可以用征收空置税等方式进行适当调控限制，用以烫平房地产“泡泡”。有报道显示，空置税最早有望2022年左右出台，届时持有多套房子的炒房客将不得不每年缴纳一大笔资金，这对于他们而言将是“噩梦”的开始。
结论：综合上述分析，目前我国房地产市场已经饱和，房价继续上涨的空间本来就不大，再加上“三大税”很可能将在接下来一段时间陆续出台，在这样的环境下，房价或许出现大幅回调，部分城市房价跌回2008年的水平也不是不可能。大家觉得呢？欢迎留言讨论。
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