說起賣房，小福深有感觸，去年初開始賣房，整整花了一年時間，在價格回落時賣的，雖總體來看是賺了，但和房價漲勢最好時相比，少了近15萬。緊接著，今年初，又買了另一套房。其中的艱辛和繁複深有感觸，總體來說，是低買低賣。但如果掌握了以下技巧，是可以達到只賺不虧的。（賣房買房是大事，不是三言兩語能說完的，這裡建議收藏和點贊❤哦，方便分享給更多的用戶）
賣 房
很多人認為賣房簡單，好操作，其實相對於買房來說，賣房的確簡便，門檻低，陷阱少，而且上家本身就有心理優勢，所以大家覺得操作起來沒有難度，只要認定價錢合適就行啦。
其實，賣房是場持久戰。
賣房也有很多技巧和竅門的，不注意積累學習，沒有過來人指導，不僅房子掛很久賣不掉，而且還會被中介和下家主導流程，牽著鼻子走，即使賣掉了，價錢也不理想，或者房款遲遲無法到賬，影響後續的買房進度。
接下來小福將根據自己的經驗和專業人士的解讀，從賣房準備、掛牌看房和簽約交易三個方面詳細傳授心得體會：
一、賣房準備
從本文的出發點“置換”這個角度來說，賣房的目的和意義就只有一點:買到滿意的房子。（小福去年底也置換了一套房，花了近一年時間，由於不懂行情，少賣了十來萬，真的悔不當初）
所以，各位千萬不能盲目跟風，尤其在房價暴漲的牛市裡，看到別人剛買好的房子又漲幾十萬幾百萬就眼紅，蠢蠢欲動的投身房市，如同廣場舞大媽衝進股市一樣被套牢。
股票總有翻紅的一天，大不了多等幾年，就算割肉也就幾萬十幾萬罷了，在房市裡可是容不得半點糊塗的呀，糊塗一次，可能半輩子都無法翻身。
我之所以先囉嗦這麼多，就是想讓大家足夠重視，在賣房前做好充分的準備工作，做到萬無一失，胸有成竹，不打無準備之仗。
1、瞭解限購政策。
置換是為了改善住房條件或者說增加個人資產，不要因為不懂政策而誤了大事，房子是賣掉了，由於限購不能買了，這種玩笑可是開不得的。
所以賣房前，第一個要做的就是了解限購政策。（小福購買的是公寓，並不存在限購問題，可是這類房並不能落戶，這是個問題，購房的你們需要注意。且賣公寓的稅費不低，也是個問題。）
我這裡可以舉個較常見的例子：夫妻雙方結婚前，男方與父母共同擁有3套住房，女方獨自擁有一套住房，2008年結婚後，又共同購入一套婚房，現在想改善住房條件賣掉一套婚房，置換一套豪宅，那麼問題來了，此時，賣掉一套婚房，顯然還處於限購狀態，必須要再賣掉女方的一套婚前住房才能置換，作為女方的婚前獨立財產，也許置換豪宅就需要權衡了。
所以，如果沒有研究透政策，而掛牌出售，計劃可能就會被打亂。
2、資金準備。
這裡說的資金主要指置換房屋的差價，計算這個差價需要以下三部分。
2.1、全面掌握目標小區和預售小區的房價。
可以先在鏈家網上（現在更名為貝殼了，由於服務態度不太好，這些年的態勢並不好，但仍可以做個參考）查看相關區域和小區的價格，然後實地到小區周邊路口馬路邊上，詢問站街中介人員並領取房屋出售廣告清單參考，要多問幾家不同的中介人員，比如，鏈家，21世紀不動產，中原等品牌中介，在詢問過3-5箇中介人員後，可以說已經掌握了該小區的房價水平了。
此時，不建議直接去店裡詢問價格和給中介留電話，因為，一旦留下了電話，從第二天起，你將沒有安寧之日，頻繁的電話會打亂你的陣腳和置換步驟。（真的會被煩死，小福被騷擾了大半年，而今都有中介問我是否賣房）
2.2、研究貸款政策。
拿上海為例，根據目前上海最新的貸款政策（見《攻略一》），置換型家庭大多不會是執行首套房標準，也就是不可能首付30%或者35%，所以購買普通住房，公積金和商貸都需要5成首付，購買非普通住房，需要7成首付。
通過第一點掌握的房價，就可以計算出需要準備多少現金了。
2.3、各項稅費也要考慮在內。
賣房可能需要繳納個稅、增值稅、中介費、遺產稅和房產稅。買房需要繳納契稅和中介費。每戶家庭情況不盡相同。
在上海二手房市場中，其實成都市場也是這樣，賣家通常要求到手價，就是所有需要上家繳納的稅費都要轉嫁到下家身上，那麼下家就要繳納上家和自己的所有稅費。
那麼，這些稅費大概是多少呢？
這裡我按照常見情況舉例說明，比如，你賣掉一套產證滿5年唯一的普通住房，置換一套滿2年不滿5年的非普通住房，而且，你是購買的第二套房。
你賣掉房子的稅費讓下家繳納，你買房子時，上家的稅費也需要你繳納，那麼買房時，你要繳納3%契稅，2%個稅，5.6%差額的增值稅和2%中介費，比如置換的是1000萬的房子，那麼要繳納的稅費就是100萬左右。（辦稅的過程挺複雜，而且步步都要交錢，商量不得，所以賣房買房時都要注意了。）
而且，還得是你賣房時成功轉嫁稅費給下家的前提下。
此外，如果不巧你買到了有遺產稅的房子，那恭喜你了，全額20%的稅費就是你和上家矛盾激化的焦點了。
二、掛牌看房
這個階段有點像守株待兔，但是卻不能真的坐以待斃，等著天上掉餡餅，是需要很多策略的:
1、全面掌握掛牌價和成交價
掛牌出售之前，務必要充分掌握該小區各種在售房源的掛牌價和成交價。各種房型和樓層的掛牌價可以從鏈家網上（貝殼）查到。安居客搜房網等網站價格不真實，可以作為聯繫中介的途徑。
然後主動打電話給中介或者到門店詢問價格，最好在周圍多找幾家大品牌中介諮詢。等和中介人員混熟了，最好讓他幫你整理下，該小區或者同等小區近三個月的成交價格作為最核心的參考，因為掛牌價基本都是虛高的，只有成交價才是最核心的信息。
掌握了這個，你心裡才有底線。如果想盡快出售，那麼選擇一個比成交價高但是比其他掛牌價低點的價格掛牌，這樣你的房子會有較高的性價比。
2、掛牌要做到全面開花
掛牌前先買一個新的專用手機號碼，作為換房專用。和中介聯繫千萬不能用自己的常用手機號，否則今後至少5年你將會收到不計其數的中介騷擾電話。（小福之前賣過房，諮詢過貸款，真的是不能安生啊）
掛牌要做到覆蓋周邊所有大品牌中介門店，小中介完全不需要掛（之前小福大小中介都有掛的，以防萬一）。然後，自己拍好房子靚照，郵件發給中介人員，供他們上網掛牌。
3、獨家委託千萬要慎重
2015年至2016年鏈家興起的獨家委託，是導致房價上漲的助推器之一，後被政府取締。現在很多除鏈家外的中介還有所謂的獨家委託。
意思是，你和他家中介籤獨家協議，保證只在這家掛牌，而且房子只能由這家中介賣出去。
這種情況是把雙刃劍，這家中介會很賣力的去推銷你的房子，但是，其他中介門店沒有你的房源，導致覆蓋面有限。即使其他中介帶看成交了，中介費也要和獨家中介平分，因此，其他中介積極性不高。
而且，現在的獨家協議已經變味了，擁有獨家協議的中介會獨攬大權，其他中介帶看完房，所有有意向購買的客戶都必須先通過獨家中介，這樣就會導致，獨家中介會從中作梗，吃差價。
蔡某就親身經歷過這種亂象。去年他買房子的上家是一個75歲老人，老人獨家委託給一個他特別信任的中介人員，這個房子之前10年都是這個中介幫他出租的，所以非常信任。由於房子性價比特高，我就下手了。
最終蔡某和中介進行了4個小時的拉鋸談判，最終達成協議：中介幫蔡某把價格談到低於市場價70萬籤合同，其中30萬為蔡某給中介的返利，最終房子順利成交。
蔡某買到了性價比高，房齡新，並且低於市場價40萬的房子，中介賺取了除2%中介費以外的30萬返利。其實這70萬本該都是老人家的房款，因為他不懂行情，又太信任中介，導致自己損失慘重，卻還矇在鼓裡。
4、看房要選擇合適的日期
看房切記千萬不要中介一打電話就安排看房，今天一個，明天一個，上午一個，下午一個，這樣成功概率會很低，而且，如果大家白天都上班那麼也不方便安排看房，所以，要充分抓住看房人的心理，務必安排統一時間看房。
這樣就可以人為造成你的房子搶手熱銷的局面，給購房人壓力，讓他們趕快出手，手慢則無啊。你可以在接到中介電話後，安排到週末的統一時間段，比如，週六上午10點-10點30分，最好讓看房人在外面排隊，按照先來後到，每次放兩組進來看房。
只要你的房子沒有大缺陷，價格不是特離譜，恭喜你，等著收定金吧。
只能說買房如買菜啊。雖然現在行情不同了，但是道理是一樣的。
5、看房要挑準時間
買房的至理名言就是每套房子都有缺陷，十全十美的房子根本不存在。只有你自己最清楚自己房子的缺陷在哪裡，比如，採光不好，朝向不好，周圍太吵，或者樓下的飯店有油煙味。
那麼，你就要選擇一天中最能避免這些缺陷的時間來安排看房，朝向採光不好，就安排晚上，飯店有油煙就安排上午，周圍有跳廣場舞的就安排中午等等。這不屬於欺騙，這叫揚長避短。
6、賣房之前少去看房
這點主要針對那些缺少經驗的人，尤其是容易衝動的老人和女同志們。自己房子還沒有掛牌或者沒有人下定之前，儘量少看房，準確來說，可以看，看到有自己滿意的房源就可以了，知道自己將來要置換成啥樣的房子就可以了。
不要一味地去看房。因為中介人員極度誘惑的言語會導致你失去正確的判斷，從而將自己陷入到被動局面，失去主動權和談判權。
而且，假如你心儀的房子被人搶掉之後，你的心態會惡化，不理智就會佔領你的大腦，你會埋怨自己的房子為啥這麼久還賣不掉，你就會盡快打折處理掉你的房子。
我可以講個真實的案例，2016年初，我同事的親戚來諮詢我，她想置換一套大點的房子，自己夫妻住的小房子還沒有掛牌，就跑去目標小區看房了，看了幾套之後，看中一套非常心儀房子，非常想買，後來讓中介把上家約出來面談，由於上家也是置換，急等著用錢，於是談好第二天付定金，之後房東給她一個月時間賣房，一個月後再籤合同付首付。
她就懵了，跑來諮詢我，賣掉房子一個月夠嗎？
此時，我給她的建議是，如果她非常喜歡那套房子，非它不買，那麼再去和上家商量，付定金之後給她3個月的時間再籤合同，否則千萬不能付定金，一旦付了定金她一定會違約的。
道理很簡單，她要賣掉的房子還沒有掛牌，從掛牌到收定金通常為1-3個月，在牛市時，除非你房子性價比非常高，價格便宜很多，能夠在1-2周內賣掉收定金，但是如果不想賤賣，那麼，至少1-3個月時間。
放到現在，房市不好的時候，通常為3-6個月，或者更久。
所以說，她如果不想賤賣，一個月後她最多隻能拿到5萬定金，首付很難拿到，那麼她再買的非普通二套房的7成首付，她是無論如何都湊不夠的，這樣的下場就只能是她違約，並且上家會收走她的定金。
她聽後恍然大悟，慚愧於自己太沖動了，再後來聽說她不打算置換了，因為她根本不知道自己限購。想必她現在還在後怕吧，幸虧當時聽從了我的建議啊。
這裡，其實我想告訴大家的是，一定要在自己房子已經收到定金之後，才可以考慮下定買房，而且這個時間間隔一定要最大化的延長，最穩妥的辦法是，在賣房合同簽好後，再下定買房。
這樣你可以根據賣房合同約定的付首付時間、交易時間和收款放貸時間，來從容應對買房。
如果您是大神，可以先買房下定，再掛牌賣房，我認識的一箇中介老闆，就是撿到便宜房子後，自己房子還沒掛牌，先簽合同付部分首付，約定半年後再補齊首付，辦理貸款和走程序，因為他的上家是老外，不瞭解行情。這種情況可遇不可求，奉勸大家安全第一。
（這裡也說說小福的親身經歷，置換房時，由於房子賣了大半年都沒賣出去，總的來說，由於房價被管控，當時小福不想低價賣出，所以一直被擱置了，終於遇到了合適的買家，可是隻給了幾萬定金，餘款分兩次給，當時說的一個月。
那時，我看了新的樓盤，想買，可那方要求交定金，且兩週內必須給齊首付款。由於給了定金會有一萬左右的優惠。當時小福就很糾結。由於確實喜歡那套房，最終給了，於是提心吊膽的過了很多天，直到買房人給了我第一筆款。
說真的，如果可以重來，小福定不會提前去看房的。）
7、拒絕中介的電話砍價
當你掛牌後，會有很多中介打電話過來，開始時，基本都是電話詢問房子情況及價格，這時你要如實告知，而且自己房屋是否滿五唯一，增值稅和個稅有否都要如實告知，之後就會有中介試探性的問你，“房價是否有下降空間”或者“我的客戶看中你的房子了，就是覺得貴，能便宜多少”？
這類問話一定要堅決回覆：“沒有空間”或者“看中再面談”，千萬不能在電話裡和中介砍價，而且不能讓價，因為這種電話都是在試探你的價格底線，根本沒有人看中。
如果你在電話裡回答可以降5萬,那麼第二天又會有人問你能否再降價，等到真有客戶看中後，下家就會在你已經降過價的基礎上再次砍價，你將失去談判籌碼和主動權。
換句話說，就是你已經將自己的底價全部提前告訴中介和下家了，當面談時，你將無路可退。正確的做法就是，電話裡不砍價，看中的再面談，守住自己的底價，爭取自己最大化利益。
8、避免中介的惡意阻撓
如果你的房子已經被人看中了，或者已經在談了，那麼這期間還會有其他中介打電話過來，這時，你千萬不能說已經賣了。
有兩點原因：1、你說有客戶在談了，那麼，其他中介會頻繁打你電話或者通過其他途徑告訴你，你賣的便宜了，你吃虧了，他那裡剛有個客戶出價更高，企圖阻撓你賣房，這也是中介之間競爭的慣用手法。
2、如果你的房子剛收到定金，還沒有籤合同收首付，那麼，也就是說還有違約的可能性，這時你告訴其他中介房子賣掉了，人家就不會繼續幫你找客戶了，萬一你的房子下家違約了，賣不掉了，那又沒人來看房，這就很尷尬了，還得從頭來過。
所以正確的做法就是，在你賣房子簽完合同收到首付之後，再慢慢和其他中介透露出房子想漲價或者再看看有沒有更合適的下家，等到過戶交易完了，再昭告天下。
三、簽約交易
1、價格談判
當很有誠意的客戶看中你的房子時，一定不會打電話來和你談價格，一定是會相約到中介門店去面談。相同的，如何你非常有誠意要儘快出售自己的房子，那麼也要面談，電話是不可能談成功的。
因為面談時，雙方才會誠意出價，而且非常客氣，都會礙於面子，不會計較幾萬元的浮動。
作為上家，對於價格只需要堅持一個詞：“不讓價”，即使你心裡價位可以最多下浮10萬，在整個談判過程中也要保持一個強勢姿態，你可以通過強調自己房子的各種優勢和你也是置換剛需的角色，來表達不讓價態度。
因為，願意將上家約出來談的下家，心裡已經接受了你掛牌的價格，只是希望在下定前的最後時刻，再談下來一點，給自己爭取點小小的利益和心裡安慰而已。作為上家一定要抓住下家這個心態。簡言之，就是你不降價他也要買的。
而且中介會察言觀色，在上家不讓步的時候，中介一定是幫著上家談判，促成這單生意的。如果實在礙於面子，或者不希望談崩，可以適當略微下浮一點，表達誠意即可。
就算是在房市不景氣的時候，同樣道理，沒有哪個下家會將面談當兒戲，都是抱著誠意來的。上家要做的就是堅持到最後，將自己的要求（下文會說到）提完之後，讓一次價就足以。
2、各項稅費全部由下家承擔
所有的交易稅費。理論上是上下家各自承擔的，但是現實中，大多數情況是全部由下家繳納。在談判中，上家必須在第一次面談時就明確提出這點，沒有商量的餘地，而且要在定金協議和合同中明確。
如果你賣掉的是一套滿五唯一的小戶型房子，那麼稅費只有中介費1%，如果需要繳納增值稅或者個稅的，則會有幾萬至幾十萬的金額，這個價錢是沒有哪個上家願意承擔的。
而且，如果在賣房中承擔了自己的稅費，那麼很可能在你買房時，也要承擔你上家轉嫁給你的稅費，願意承擔雙份稅費的只有活雷鋒了。
另外，上家的房子滿五唯一個稅是可以免徵的，其中的“唯一”是在交易中心的稅務窗口書面承諾的，即使這套不是上家的唯一住房，但是隻要上家承諾唯一併簽字，稅務部門是不會查的。
這個是公認的可以鑽的法律空子，並且不會有任何後果需要承擔。這裡，你可以替下家做承諾，幫他節省1%或者2%（非普通）的費用。當然，你也可以以此作為談判籌碼，要求下家做出相應的讓步。
此外，自己的房子是否存在遺產稅和房產稅，要提前諮詢好，由於這兩項金額巨大，讓下家承擔實屬不合理，如果存在，那麼必須提前和下家中介說明，刻意隱瞞會惹上官司。
3、盡最大可能提前所有時間節點
上家就要有上家的姿態，要把控全局，掌握節奏，讓中介和下家都要按照自己的要求來完成整個程序。這其中最重要的一點就是：時間。
上家除了價格，最關心的就是時間。要保證最快簽約，最快拿到首付，最快交易，最快收到銀行放款。只有這樣，才能為自己買房爭取到主動性。
在2015年至2016年的房市中，房子一天一個價，晚半個月出手，就得多付幾十萬。所以，簽署定金協議和合同時，千萬不能按照下家的意願，將首付時間，交易時間拉長，而是要儘自己最大努力縮短。
這裡，可以給大家一個參照時間：
定金協議簽署與網籤時間間隔不超過3天；
網簽結束第二天可以去交易中心備案審稅審限購，15個工作日後具備交易過戶條件；
商貸和公積金貸可以在網簽結束第二天與備案同步辦理；
商貸審核籤貸款合同可以在一個月左右完成；
公積金貸款10個工作日初審後籤貸款合同，再15個工作日複審後可交易過戶；
過戶後20天自然日出產證，之後商貸和公積金2-3周可放款（目前可能會延長）。
也就是說，從簽定金協議到上家收到全部款項，至少2個月，如果下家公積金貸款的話，會延長至2個半月或3個月。（小福賣方前後也花了兩三個月，真的需要耐心，配合好中介）
4、產證要留到網籤時再交給中介
通常情況下，上下家在中介店裡簽署完定金協議之後，上家收定金，中介會要求將上家的產證壓在中介方，以免上家一房多賣。但是，作為上家，就要保護自己的利益，產證在你手裡，你會有更大的發言權，你要求在網簽收首付時再交產證，這樣可以逼迫下家儘早來網籤，儘快準備首付款。（這點，小福在賣房時也很注意，收定金時只給了複印件，一直把房產證保管在自己手裡）
而且，在你只收到5萬10萬小定金的前提下，就將產證交出，萬一有人出更高價買你房子呢，萬一下家違約呢，主動權要掌握在自己手裡，才能保證自己的利益。當然我不鼓勵上家跳價，但是難保證所有的上家都像我這麼正直啊
5、註銷抵押要儘早辦理
如果你要賣的房子還有貸款在還，那麼，在網籤後要立刻開始辦理提前還款，在取得結清證明後，還需到交易中心辦理註銷抵押，之後房產才可以交易過戶。
由於銀行提前還款都需要預約，而且時間較長，所以可以提前到收到定金後就開始預約還款，以免因為上家自己的問題耽誤了過戶時間。
6、交房時間要延後
置換家庭所要面臨的共同問題就是，房子賣掉了，但是買的房子還沒有交房，這就要涉及到搬家，即使你還有另外的房子，也存在搬家的煩惱。
而且，大多數買二手房的朋友都是計劃裝修的，裝修最少3個月，散味道至少3個月，賣房交房和買房交房的時間差至少也要1-2個月，這樣就是7-8個月的時間。
所以，在一開始談價格的時候，就要將這個問題拋給下家，在新產證出來，收到貸款後，交房日期延遲7-8個月，通常在第一次談判時，下家更在意的是價格，而不是啥時能交房，只要價格合適，不會反對的。
如果反對，你可以將延遲交房當做自己的籌碼，比如，適當的下浮總價，以示誠意，以此要求下家答應延遲交房。或者提出下家交房尾款可以多留一些，2萬尾款變5萬，5萬尾款變10萬，這樣下家會感覺更合理。
即使退一步講，就算下家不同意，那麼你也可以以低於市場價很多的價格續租7-8個月，即免去了搬家的煩惱，又節省了房租開支。以上是我多年來嘔心瀝血積累總結出的賣房心得和技巧，其中，也許有個別條款看似太自私、不太人道，但是絕對合理合法，站在自己的角度首先是要保證自己的利益不受侵犯。
其次，不能有惡意損害他人利益的思想和行為。我去年置換時，下家就是一個高薪小白女生，首次購房沒有任何經驗，在第一次面談價格時，只是一味的表明自己真的沒有錢。我也沒有因此就主張一些不合理的要求，而是在保證自己合理利益的同時，主動教她如何走接下來的流程。希望大家都能秉持一顆善意的心對待這個社會。
