近期，朝阳区2020年度拟供应项目推介会召开，朝阳区拟供应11宗地块，包含普通商品房地块及共有产权房地块，分两批次供应，上半年6宗，下半年5宗，吸引了各大品牌房企参加。
如今受疫情影响，出行不便，该如何快速识别一个地块的优劣？
以金盏乡莱茵花园北侧2宗地为例，从土地现状、空间扩张、市场结构、区县周期四个维度秒GET地块价值。
金盏乡莱茵花园北侧2宗地位于朝阳区西北部
东临顺义区和通州区两个远郊区
- PART 1 -土地现状价值
面对如此多的评价指标，禾略通过熵值法打分，反映城市各板块土地现状价值，再根据自然分段法得分划分为5个等级，由红至绿土地成熟度依次递减。
从区县颗粒度来看：地块所在的朝阳区成熟度属于第二等级。
从街道办颗粒度来看：地块所在的金盏镇成熟度属于第五等级。
从1km网格颗粒度来看：莱茵花园北侧2宗地属于第三等级，周边网格也以第三等级和第四等级为主。
总体来说，这是一个远郊成熟度比较不错的地块。
土地现状与交通通达性、生活配套和综合产业就业息息相关，在对地块现状有个基本了解后，禾略依然可以从区县、街道办和网格三个颗粒度进一步看项目地块周边的配套。
下面我们主要从网格颗粒度来看——
交通通达性：对路口数量、自驾和公交便利性的综合衡量指标，可得该地块交通通达性为第四等级。
生活配套：根据住宅氛围与生活服务资源、工作氛围与就业资源、商业及餐饮服务、公园及休闲服务、医疗服务资源及教育服务资源的情况进行熵值法打分，反映城市各板块生活配套齐全度的指标，可以看出地块生活配套是
第三等级，相对周边网格为高地。
产业就业：根据二产、三产的个数进行熵值法打分，反映城市各板块产业吸引力是否足够强的指标，可以看出地块产业发展同样为第三等级。
- PART 2 -空间扩张
从土地扩张量化城市骨架，判断城市发展方向；
从人口密度研判扩容需求，发现城市热点区位。
土地扩张
地块在2014-2020年期间扩张速度比较快，位于第三等级，2020-2025年位于第四等级，可知该地块的土地空间扩张速度明显慢于相邻的东边区域，
人口扩张
从网格人口分布来看，2019-2022年为持续洼地，周边人口聚集也相对较少。
- PART 3 -市场结构
观察近4年朝阳区价格走势，综合价格从16年3月开始价格同比快速增长，至17年8月达到增速顶峰，之后一年增速快速下降，价格趋于稳定，18年8月至今价格略降甚至成为常态。
一手房价走势跟综合价格类似，二手房则更早，自17年4月就开始趋于稳定。
近期，尽管受疫情影响，二手房供需依然保持相对稳定，维持住疫情爆发前的供需走势。
地块周边二手房房价为8万元/㎡左右，假设新房价格比二手房高出10%，则为8.8万元/㎡，楼面价按入市底价63.63亿溢价40%，除以面积12.47万方，则楼面价为7.14万元/㎡，故地块房地价格比为1.23。
- PART 4 -区县周期
朝阳区目前处于市场信心的底部回升期，随后5月即将进入向上冲高期，市场信心高涨，买卖双方都很活跃，市场流通性强，成交量大，价格上涨有一定的支撑，应积极涨价出货去库存。
