01.
每次開車經過羅湖的時候，會很下意識觀察下旁邊的老建築。印象深刻的，會看到個叫羅湖1號的老樓，經典的、一排密密麻麻的港式建築。這種感覺，像極了老深圳人對於上海賓館的情結。
羅湖1號大樓，位於深圳市羅湖區春風路與南湖路交匯處，東臨香港上水的翠綠山巒；南面緊靠深圳市羅湖出入境口岸和火車站；西面是佳寧娜廣場，國貿大廈；北面是羅湖中學、羅湖醫院。
百度百科上說，這個位置，曾是深圳最繁華的商貿中心地段。掐指一算，這個2003年建成的小區距今已有17的歷史。
17年時間過去了，類似於片區+1號的樓盤層出不窮，類似的比如香蜜湖1號、深圳灣1號，光明1號。
不知道大家發現沒有，有意思的是，從羅湖開始，類似於這種“1號”樓盤的出現，都是沿著深圳從東向西的發展主軸線、按著時間順序逐漸開始出現的。
比如說羅湖1號的建成時間是2003年，而香蜜湖1號拍地的時間是2004年，深圳灣1號的開盤時間是2014年，而光明1號的開盤時間是2016年。
這些樓盤的突起時間，就像時間軸上已經被排列好的棋子一樣，走完這一步，再走下一步，非常的精準。而就在這將近20年時間裡，深圳到底發生了什麼？
02.
羅湖，一直被稱作“深圳的原點”，開發於上世紀80年代，當時主要是做為香港的配套，發展三來一補的加工出口行業和娛樂行業。
在那個時代，人們往往認為深圳就是羅湖，羅湖就是深圳，以至於各種高樓大廈都一股腦扎進了羅湖。
1985年，國貿大廈以“三天一層”的速度拔地而起，於是誕生了“深圳速度”這個詞。1991年，深圳證券交易所正式開業，無數股民通過炒股票的方式嚐到了一夜暴富的滋味。1996年，高聳入雲的地王大廈成為當時的“亞洲第一高樓”。
這些故事的發生地點，都在羅湖。在1978-1997將近20年的時間裡，羅湖商業區幾乎彙集了深圳的行政、金融、文化、商務辦公等全部功能。
可是，城市在發展，板塊在輪動。進入到90年代之後，中心區C位開始讓位給福田，隨著福田CBD的動工，金融業逐漸向福田區轉移，形成了深圳經濟中心的第一次西移。
深圳的第二次西移發生在2000年左右，那時候的南山科技園開始異軍突起，引領深圳GDP又新上了個臺階，新城市建設以填海開拓為主，建設水平不亞於福田，而同時擁有大面積海岸線，吸引了大量的資金。
2010年左右，南山的總部經濟崛起，大量的高新科技企業總部遷址到南山，後海成為資產新貴的聚集地，配套的高端住宅區深圳灣強勢崛起，組了深圳的新豪宅區。
然而，時間進入到2015年，前海自貿區成立，因為靠近海，寶中開始進入大眾的視野，成為新一輪板塊輪動的焦點，歡樂港灣的摩天輪、沿江高速下沉通道和海底隧道、寶安中心空中二層連廊、寶安中心新三館等，吊足了深圳人的眼球。
深圳發展一路向西，羅湖沒落已成事實。福田呢，會不會成為下一個羅湖？深圳知名地產大V@顧洪波 曾斷言：未來相當長一段時間裡，同樣的命運很可能也會在福田身上重演。
而在今年的某場公開講座中，他再次強調了這個觀點。他給出了一些我很認可的理由——
1、雖然福田目前依然是全深圳金融業聚集度最高的區域，雖然福田未來還將迎來廣深港高鐵開通等重大利好，但風光了十多年的福田，很可能也已大勢已去。
2、一個最核心的原因是，深圳未來最牛最具影響力的企業都在向南山聚集，例如騰訊，例如恆大，例如蘋果，例如剛剛計劃落戶深圳的空中客車。
3、另一個核心原因是：未來深圳最重要的金融中心一定是前海而不是福田，正如深交所由羅湖搬到福田，正式宣告羅湖的徹底衰落一樣，未來深交所、平安、招商銀行很可能也將陸續遷往前海。
4、當新興科技企業全都聚集於南山，再加上未來金融龍頭都將陸續遷入前海，面臨兩面夾擊的福田將不得不交出王者寶座。
03.
在這樣的判斷之下，再加上前海自貿區擴容消息的確定以及豪宅稅的調整，我們對於寶中以及南山業主的狂歡，也不足為奇了。
而這種狂歡，一路向西，甚至波及到了碧海、福永、沙井、光明這些之前一直非常冷門的片區。優質一點的樓盤，漲幅普遍達到了30%-50%。
而福田呢，房價的漲幅非常的佛系，已經完全不在焦點之內。除去一些名校學區比如說八卦嶺片區的學位、舊改概念，漲幅基本都在10%左右，並沒有給人太多的驚喜。
這開始讓很多人開始不習慣。因為福田老一點的房子，價格只有5萬多，而西部片區比如光明的龍光玖龍臺，最高的成交單價，已經去到了7萬多。
為什麼福田的房子賣不過西部的房子？我試著去找這個答案。為此，我拿了兩個價格相差不大的片區進行對比跑盤，比如說碧海與石廈。
碧海靠近寶中，石廈靠近福田中心，兩個大老二，作是一個很好的比標。而這兩個片區的均價都在8.4萬/平左右。
通過對比之後我發現，其實這兩個片區其實的差異性還蠻大的，比如說樓齡。
比如說石廈片區，房子大部分是在2002年左右建成的，港式樓偏多一些，房子偏老，其中麗陽天下和締馨園等為2003年建築，綠洲豐和家園、宏軒名庭和星座傳奇等都為2005年的建築。
而碧海片區，碧海片區的樓盤，興建年代大部分是集中在2004~2009年，稍新一些的樓盤興建年代集中在2011~2016，整體屬於次新樓盤，均為花園大社區。容積率普遍不高，建築設計較為現代化，品質較高。
一般來說，我們對比樓盤的潛力與增長空間，會將學位這一權重加的特別大。
石廈片區稍好一點學位是石廈初中部，這個學校在去年深圳的排名是第15。碧海片區稍好的一點的學位是海灣中學，而這個學校的排名是在50名開外。
這裡面，就有一個矛盾點出現了。學位排名差這麼多，碧海的房價是不是透支了？其實沒有。因為焦點、資金在西部，因為房子較新，而深圳人，“喜新厭舊”。
喜新的根源是不僅僅是房子的新舊，而是新房子更能迎來新一代年輕人的需求，比如說學位，老一點的小區特別是港式樓，存在一個很大的問題是：廳不出陽臺，房子的車位不夠，而且小區周邊的道路很窄。
而這些，對於現在的年輕人來說，都是比較難以接受的。不是老房子不好，老房子的很多戶型，實用率比現在很多新樓盤高多了，可是年輕人就願意犧牲面積換總體的品質感。
這是很現實的問題，買房的時候除非是學位加持、或者資金體量有限，儘量不要買太老的房子，因為你買房子的時候，就要考慮，未來這套房子要賣給的是誰。
04.
福田的樓盤賣不過西部的樓盤，這裡面傳遞出一個很直接的信號就是：福田的人口血液流動沒有西部的血液快。而福田的活力一旦失去，就會造成堵塞。
新興人群在哪裡，哪裡就會開始興起，哪裡的產業就會開始興起。而房價，就是最綜合的表現結果。
最近安靜接觸到的兩個會員朋友很有意思，都是深二代，其中一個會員小時候上的深圳中學，住在羅湖；另外一個會員，小學上的深圳外國語，現在住在福田。
兩人都有置換房產的需求，房子都在掛盤賣，奇怪的是：他們的看房路線當中，並沒有放在羅湖與福田，直接跳到了南山與寶中。
他們自述：深二代其實對於片區的概念其實不強，基本的生活軌跡都是在一個片區內，很少去別的片區活動。最誇張的是，有一名深二代，說30多歲了，只去過兩次龍崗。現在再看西部，真的是翻天覆地的變化。
今年是深圳建市40週年慶，意味著深圳的成長週期不過40年，對於其他一線城市來說，深圳年紀尚淺。可即使這樣，在短短的40年時間裡，依然走出了三次重心轉移。
歲月是把殺豬刀，可跟對歲月的軌跡，捕捉好板塊輪動的節奏，會走出一道意想不到的、絕美的財富曲線。
