步入4月以來，華潤城潤府四期（備案名：華潤城潤璽一期，下文統一稱“潤璽一期”），這個名字時常會以各種形式出現，無論是以文字的形式，比如新聞報道、朋友圈，還是在日常的聊天中，“潤璽一期”似乎已經成為了當下購房者最熱議的話題。
從2014年華潤城一期，到2018年華潤城三期，這4年多的時間裡，華潤城的每一次產品入市都創造了新神話，“3小時內售罄”、“場場日光”、“淋雨認籌”…成為了它獨特的標籤。
科技園+南山外國語學校+24萬平萬象天地，集名地段、名校、名商業與一身的華潤城可謂萬眾矚目，作為華潤城再次入市的新盤——潤璽一期想低調確實太難了。
前段時間，政府發文放寬了新盤拿預售的條件，市面傳言，潤璽一期6月份要入市。現階段，潤璽一期建設進度如何？打新潤璽一期真的是最佳選擇嗎？
01
建設速度加快
潤璽一期年中入市機會大
簡單跟大家介紹一下，華潤城潤府共分5期開發，其中一二三期住宅已售罄。
傳言即將入市的潤璽一期就是上圖綠色色塊，標註四期的位置，位於沙河西路一側。
深壹團隊踩盤發現，潤璽一期建設速度相當快，所有的建築基本建到了10層+，快一些的已經建到了25、26層了。
本月16日，深圳住建局出臺六大政策為開發商減負，其中有提到“今年內，高層建築主體施工形象進度達到總層數的二分之一、裝配式建築完成基礎工程並達到標高±0.00標準的商品房項目，可以申請預售。”
按照項目目前的建設進度，潤璽一期在今年6月份入市概率很大。
筆者提醒，華潤城四期施工牌上的名字改為“華潤城潤璽一期花園”，這釋放了一個重要信號。
意味著潤璽一期不再延續前三期的“府”系，而是一個全新定位的項目。對此，深圳壹地產總編輯陶文傑先生評價：“潤璽的出現，即意味著華潤城的正式豪宅化，也意味著它和華潤城潤府123期的分割，從而在定價上有更多自主空間。保守（潤璽一期）售價應該在12萬/平以上。”
在潤璽一期隔壁就是正在施工的潤璽二期，據現場施工人員介紹，目前地基部分已完成，現在正在建設地下負一樓。
02
99-190平3-4房
戶型怎麼樣？
據網上流傳的信息，即將入市的華潤城潤璽一期主推建面約99-190平3-4房住宅，共計1274套。
網上流傳的華潤城四期（華潤城潤璽一期）面積分布圖
99平的三房一衛：383套
120平三房兩衛：669套
160平四房兩衛：112套
190平四房三衛：110套
關於本次的房源和戶型，深圳壹地產總編輯陶文傑先生進行了深入分析，有以下幾個特點：
1、從面積段看，和三期的戶型相比，四期面積段增大了，房間數增加了，戶型設計更合理更實用了。
比如四期99平即可做三房，而三期89平才兩房。四期120平就可以做標準三房了，三期要150平。四期160平則可以做到標準四房，三期要190平。
2、四期160平和190平戶型各110來套，總套數比較少，屬於稀缺產品。尤其160平的四房，在三期都未曾出現過，估計未來會很緊俏。
結合樓體結構圖來看，至少還能看出兩個亮點：
網上流傳的華潤城四期（華潤城潤璽一期）樓體結構圖
1、從這個結構看，戶型實用率有74.1%，通過玄關和陽臺有部分贈送，在目前的超高層住宅中算不錯了。
2、其次，戶型結構比較合理。雖然圖中還看不出各個房間的具體尺寸，但是大體結構能看明白，整體來說，戶型結構比較合理。
比如C2，160平米的四房戶型，其中客廳和三個臥室，合計四開間都是朝向東南看園林，或者看沙河高爾夫和深圳灣，實現景觀最大化，這已經有豪宅的基本稟賦了。
整體來說，華潤城四期的戶型、景觀等稟賦，顯然比三期更好，有漲價的基礎。
03
跌破眼鏡
打新收益未必高於周邊二手
今天，我們主要來探討兩個問題：
1、潤璽一期開盤，是否會帶動潤府一、二、三期房價的上漲？
2、與其像抽彩票一樣打新潤璽一期，選擇潤府一、二、三期的二手房是不是會更加穩健？
問題1：潤璽一期開盤，是否會帶動潤府一、二、三期房價的上漲？
答案是會的，而且漲幅還不小。
眾所周知，華潤城三期在2018年6月28日推出741套可售住宅房源，備案均價在8.5萬/平左右，分別是89、150和190平三種戶型。
下面，我們以潤府一期的3室2廳的戶型為例：
2018年4月，華潤城潤府一期建面約89平左右的3室2廳，成交單價基本在10.7萬/平上下，成交總價在950萬左右。
到了11月份前後，89平左右的3室2廳戶型成交單價基本在12萬/平左右，成交總價漲了100多萬，基本在1060萬上下。
7個月的時間，潤府一期89平的3室戶型，單價上漲了1.3萬/平，總價直升110萬左右。
值得注意的是，因為各個房源的朝向、裝修水平、業主預期心態等，按照目前現有的成交數據，大致可以得出“新產品的入市，確實會給周邊二手房帶來一定的增值空間”。
問題2：與其像抽彩票一樣打新潤璽一期，選擇潤府一、二、三期的二手房是不是會更加穩健？
答案同樣也是肯定的！
大家還記得華潤城三期嗎？第一批和第二批中籤率分別是10%和14%。
民間猜測，保守估計潤璽一期中籤率在3-5%，按最大值來算，95%的人都抽不上，畢竟想買的人太多了。下面，我們同樣以潤府一期約89平3房戶型為例：
注：上圖“華潤城潤府（二期）”實則為“華潤城潤府一期”
2018年6月29日，即華潤城三期首次開盤的後一天，華潤城一期成交了一套建面約89平的3室，成交單價在9.56萬/平，總價845萬。
目前，深圳中原網站上查詢到最新一套成交數據是：2019年12月4日，華潤城一期成交的一套建面約89平的3室，成交單價已經去到了16萬/平，總成交價在1425萬。
一年半左右的時間，潤府一期同小區類似戶型單價漲了6萬多/平，總價漲了近600萬，漲幅驚人。
據悉，2018年華潤城三期部分房源已經交房，且據內部消息稱市場上已經有了成交記錄。目前市場上華潤城三期的掛牌單價基本在16-18萬/平，網傳成交價基本在15-16萬/平。
圖源：動洞腦 利潤率=（售出價格-買入價格-月供-稅費）/(本金+月供)
同樣以89平為例，假如購房者為首套房（即首付3成），買入單價9萬，賣出單價16萬，粗略算了下，除去月供成本，一套房2年時間可以增值約543.8萬，利潤率高達170%。
從以上兩個數據可以發現，在同一個時期內，選擇華潤城一期二手房和華潤城三期新房，整體來看，收益相當。
另外，理性分析，潤璽一期最近備受關注，網傳中籤率低至5%。簡單來說，潤璽一期再好，潛力再大，你也未必能抽中。
網友評價潤璽一期，僅供參考
與其像抽彩票一樣打新新一期產品，選擇周邊戶型、朝向各方面都相當優質的二手房或許收益會更加穩健！
提醒
需要值得重點說明的是，受限售政策影響，潤璽一期的持有時間相較華潤城三期有所增加，隨著帶來房產持有成本的增加。
圖源：動洞腦 利潤率=（售出價格-買入價格-月供-稅費）/(本金+月供)
有媒體測算，按目前坊間推測的潤璽一期開盤售價在10-11萬，潤璽一期持有時間分別為3年和5年的利潤率，提供給大家，僅供參考。
從上圖可以發現，按持有3年的時間來看，潤璽一期的利潤率基本在100%左右。
最後，想跟大家提個醒，想要打新潤璽一期之前，不妨多去市場走走，或許會有新收穫。
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以上為正文，來自夏天
