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問：二套房打算投資，只有首付200萬的預算，買哪裡合適？還是公寓合適
答：你好，公寓投資跑輸大盤，不推薦。 200萬首付買600萬的物業，很多方式可以操作成首付3成： 1.全款抵押，找墊資公司配合，相當於首付3成 2.找渠道5改3 3.開發老人票，做接力貸 南山：前海 科技園 南山中心區 西麗 寶安：碧海 西鄉 沙井 福田：僑鄉 福田中心區 龍華：深圳北站 上塘
問：老師，目前考慮二個小區：1、西海明珠花園，學府小學學位 2、南山豪方現代，大沖學位。請問，總價都在550萬左右，二房。選那個小區，增值潛力大一些？
答：目前西海明珠價格略低於豪方現代 地段方面這兩個盤半斤八兩，一個靠近南海大道、但可以看到深大校園的綠色，一個在科技園北，都距離地鐵不算近，西海那邊更熱鬧一些； 學區的話，南外大沖是優於學府的，學府被海德掐尖； 自住選你喜歡的，投資來說這兩個並無特別大的差異。
問：你好！請問深汕合作區的房值得投資嗎？
答：這個位置行政上雖然屬於深圳了，但是深汕合作區是積貧積弱，別人不要了，深圳是去扶貧的，跟周邊對比還是很貴，不建議投資
問：十三房老師您好，非常欽佩您的資產配置思路方法，點贊。 我的情況：1.夫妻年齡42，家庭年入約70萬。2.兩個男孩，小學6年級和幼兒園。3.商品房3處：福田區華強北片區135平，福田區彩田片區96平（自住），羅湖區翠竹片區27平（深中學位），無欠款。4.現有資金300萬。 請教您：1.大通脹環境下，是否還需要再買房？有沒有具體片區的建議（科技園？寶中？碧海？光明？） 2.如果不買房，老師有沒有其他資產配置的建議？ 謝謝您！
答：你好，以後深圳的發展是雙核心： 1.前海科技和金融 2.是福田和羅湖金融與文化 現在已有的房產，都屬於普漲板塊。深中學位是因為有學校利好，導致價格上漲 買房買的是土地價值，土地資源和圈層，而非房子本身。 深圳寶安南山去年11月到現在這波漲幅是剛需驅動，前海巨大的前景，80萬創業人口提前佈局。規劃好配套好學校好的地方就只有寶中，因此寶中領漲然後輻射周邊地區。導致的現象就是 只有這區域範圍內的樓盤拼命的漲，其他地方的板塊輪動，實際上是購買力外溢的跟漲和普漲板塊。 漲的原因是產業人口提前佈局。 好的板塊 房價還會繼續漲，比如前海 寶中等，購買力的迴歸之後會普漲板塊會暫停上漲。 我們買房是不斷從普漲板塊置換到領漲板塊的過程，地段 學位 圈層都需要同步升級，資產升值速度才更快。 科技園，寶中，碧海都是不錯的板塊。
問：南山共房價年後上漲這麼多，正常嗎，會不會回落或大跌？ 想入手紅花雅筑或南山豪庭小2房，價格已破8，風險幾何，未來能否跑贏大盤？ 北向的房子有何弊端，能否克服，離地鐵口步行1公里以內算地鐵房嗎，12號線南頭古城站對房價影響如何？ 資金有限，如何處理投資與自住的關係，如果用他人（兄弟姐妹）的房票要注意什麼問題？ 第一次向老師提問，有點多，謝謝
答：任何時候，商品的價格是由供需決定的。 深圳商品房官方數據大約190萬套，北京700萬左右，上海700萬左右。 而這三個城市，人口都在2000萬左右，小的出入忽略不計。 還有就是深圳的青年人口是三個城市中佔比最高的，意味著這裡的剛需是最多的。 旺盛的需求，少量的供給。深圳的房價不會停下。 什麼是典型的投機思維？ “昨天”的深圳和現在深圳就是最好的例子。 一年前你告訴他，如果真的是剛需，抓緊在深圳配置一套自住房。 他告訴你，這不行啊，現在打壓房地產，房價還要跌，我要去買空氣幣，有某某和某某的朋友已經賺了幾百萬。 現在市場熱了，他又抱怨，這些房東真是壞，今天說好的價格，明天就跳價。我不買了，等著吧，他的房子肯定賣不出去。 他的意思很簡單，不是不想買房，而是想買在大漲前夜。 房地產是一個週期很長的東西，不是能拿一年甚至不能拿兩三年作為投資預期，經常是漲個50%或更多，然後幾年不漲，這很正常。深圳自從16年開始調整後，已經幾年沒有太大變化了，我要勸你17年趕緊買吧，這是真壞，但是過後的3-4年，這是個不確定區間，很難有人預測政策調整到什麼程度，這個時候，其實就可以佈局了。 手裡資產越多的人，越不會賭氣，也不會有“買在大漲前夜”這種做夢的想法。 紅花雅筑 47平兩房，54平兩房，66平可以做四房，71平三房，四個戶型 地鐵口不近，周圍環境一般，學位一般，獨棟大樓。 不推薦，還不如陽光裡花園，周圍環境更好，租金更高，45平套內45平，南山地鐵口，小學還是南外濱海實驗。 這2個盤對比，優先南山豪庭。 如果不是專業投資者，不建議用親人代持票，風險比較大。控制風險的第一步是識人，雖然我們有一系列抵押和代持合同約束，但都只是防君子，無法防小人。
問：老師你好，目前狀態：名下無房，有個一次房貸記錄，首付五成。準備首付在300左右。現在有兩個標底，1.羅湖帝景臺88新房520萬，三房改四方得房率95%（開發商包更名），羅外分校的學區。旁邊有京基舊改，預計開盤價8萬+ 會帶動周邊房產增值嘛？2.南油金暉大廈84的兩房，總價610萬，學府中學的學區（斷供房，有機構操作） 帝景臺新房居住舒適，但羅湖的漲幅實在不敢抱太大希望。金暉大廈2003年左右的房子，居住環境停車很差。這兩個從邏輯上給梳理一下，孩子馬上上小學，又不想委屈自己住太差。又想擁抱漲幅。這兩個標底都不建議的情況下，可否推薦價值板塊，福田CBD還是寶安中心城，可否這麼操作，投資一套價值房產，出租用。自己去龍華九龍璽租一套房子拿來自住，租一個書香小學的學位？還請老師點播
答：羅湖基本上每個新盤開盤都會被加上舊改的概念，但零星的舊改對羅湖的城貌形成不了質的改變，更改不了城市發展趨勢；對整個羅湖的建議，非優質學位房不入； 金輝大廈如不是在南山，這類獨棟物業幾乎萬年不漲，學府學位略加分而已，還是勿入，小坑； 推薦標的是付費內容；
問：老師您好，深圳首套房名額，最近在羅湖找350以內的小兩房，幾近奔潰，看不懂市場價格的變化。滿足家庭自住兼升值的真不多，請問布心的雍翠華府，松泉山莊，洪湖的翠盈家園，東門的旺業豪苑的小兩房可以考慮嗎？或者我們考慮布吉片區的桂芳園，麻煩請您指點建議，不勝感激！
答：你好，感謝讚賞! 桂芳園在布吉是領漲盤，能跑贏布吉的其他盤。但是擴大到全深圳，就跑不贏大盤了。 羅湖350萬的小2房，看起來很值得。 至於前景，大家心裡都有數，前景好能這麼便宜? 不過，對羅湖來說，小幅窪地補漲還是會有的。 我始終認為，對剛需來說，住的舒心比那百八十萬的帳面浮盈要重要的多。 但是如果考慮未來升值潛力，羅湖肯定是跑不過西邊的。 區位對比：羅湖>布吉 優先雍翠華府
問：老師您好。我是廣州的投資客。手上有80萬的資金。現在因為沒有購住宅的資格，就訂了一套沙井的小公寓。看到您一直不推薦公寓。我該怎麼考慮？還能不能出手？
答：你好，深圳公寓只分兩種，深圳灣的公寓和其他公寓，深圳灣的公寓因為有稀缺城市景觀和海景，有投資價值，但普通公寓並不稀缺，剛需客和豪宅客對稅費承受力也不同。所以普通公寓的漲幅跑輸大盤。 公寓建議退掉。 首付80萬，建議在廣州選籌，現在是比較好的入場時機，關注黃埔和萬博板塊。
問：老師，請問北三的潮白新城和夏墊現在值的投資麼？有幾個擔心：1.中介說夏墊可以網簽了，但是擔心夏墊地處相對偏遠，未來不知是否有價值？2.潮白新城目前應該還沒放開，是否有不能網籤的風險？3.環京的北三的價值是否大過環滬太倉的價值？4.現在買環京還是二線低估城市如長沙？
答：感謝付費諮詢。 1、不論是夏墊還是潮白新城，都屬於大廠，一榮俱榮，一損俱損，純投資只看差價，位置差單價低的未必漲不過位置好單價高的，廠通橋幾年內是建不起來的。 2、北三的價值肯定大於環滬太倉的價值。 3、現在買北三不確定等待週期，如果有長沙房票建議優選長沙。
問：老師您好。我目前戀愛未婚，未來幾年都不會結冰。家庭狀況是家裡幫不上忙，且可能要我幫忙。在南山科技園上班，目前看好碧海中信灣的一套小複式，首付比較吃力，要掏空自己的所有資產，另外借40萬，如果是借20萬朋友+20萬微粒貸的話，前兩年（微粒貸要20個月還清）每個月月供+微粒貸+開銷要支付2.7萬（已扣除公積金），對象可以每個月借我7k。請問老師： 1，需要傾盡資產首付+工資月供的情況下是否還要上車？ 2，當前經濟形勢不太好，樓市是否大概率橫盤，那是不是明年再買比較合適？ 3，碧海那邊目前已經很高位了，是否還合適入手？中信灣與領航城、固戍萬象新天、鳳凰雅居相比，您比較看好哪個？ 謝謝老師。
答：灣上小戶型多一些，碧海這邊上車很多人就是選擇富通城、灣上、御龍灣和玉湖灣。 灣上六座的一、二、三房戶型、價格都尚可。 市價可以入，沒毛病，中檔物業。 領航城剛需自住盤，地理位置距離寶中，但是周邊的配套設施完善需要時間，農民房較多，噪音大，交通一般距離地鐵口較遠。自住是沒問題的，跟漲盤。 萬象新天高贈送、大花園、地鐵近，是不錯的選擇。 鳳凰雅居 優點:低總價兩房、次新花園社區、朝北看山朝南看花園、三梯十戶車位足、無稅、未來地鐵口200米、學校距離適中。 缺點:小區較小、附近配套較差、單價不便宜。 總結:地鐵12號線2022年開通，附近有華業舊改項目，未來可期！ 這幾個盤優先考慮萬象新天。 新手不建議走鋼絲，月供控制在可承受範圍內，想辦法降低融資成本。 說幾個無息貸款方案： 1.農民 一般當地的農村商業銀行會針對農村困難戶發放3年的免息貸款，額度10萬，各地不一樣。屬於ZF補貼利息，3年後歸還本金。 申請條件有些銀行需要貧困證，但是好解決。 2.軍人創業 退伍軍人創業，憑退伍證可在戶口所在地銀行申請創業貸款。一般額度不超過10萬，2年內免息，超過2年需要自己承擔利息。 3.大學生創業 在校生和已畢業不久的都可以憑學生證和畢業證申請。期限是不超過2年，2年之後需要自己支付利息。 4.公司福利 現在很多大公司，都會給員工提供無息貸款，一般最高額度是30萬，期限是3年，需要在工作滿3年以上，或者需要高級別等。 金額都不大，需要多核申請...
問：十三好，入深圳最快多久可以辦下來？網上看夫妻隨遷碩士學歷可以不受兩年限制，父母隨遷看到要至少滿八年，有可以更短時間的入戶辦法嗎？感謝
答：最快一個月就可以落戶，不過沒有特殊情況我們不會那麼快，一般按規定交足幾個月社保，這樣比較穩妥，落戶時派出所偶爾會查社保繳存時長，應屆畢業生和留學生十天就可以。
問：如果惠陽劃入深圳，對龍崗中心是利空麼？
答：1. “擴容”的實質，是增加土地供應。 2. 為什麼要增加土地供應呢？ 因為如果不增加，土地這個生產要素的緊缺，會產生一系列的連鎖反應，例如：生產經營活動受限、減緩人才吸納速度、影響社會穩定和諧等。 只短期內對存量房東有利，長期對經濟不利，對存量房東、租客、各行各業從業者也都不利。 3. 房東的競爭對手，不是買家或租客，而是另一個房東。 4. 土地供應多了，房子供應自然也就多了。 房子供應多了，短期內對存量房的價格自然會產生一定的抑制。 5. 但長期看，又會提升城市的競爭力，從而吸引更多好的產業和人才，使城市在全國、全球的相對排名上升，最終又會利好總體房價。 而且這種利好房價，靠的是最根本的經濟發展，而不是以掐死供應、損害經濟為前提。 6. 如果“擴容”的主要手段，是把購買力往尚餘一些土地資源的周邊城市疏導，例如：東莞、惠州、南沙、中山，那麼短期內對龍崗等非核心板塊自然是利空，因為競爭者變多了。 7. 但根據5，長期看是利好，因為城市整體在變好。
