最近趁著小長假回了趟老家，那些彷彿昨天還在考研讀博的朋友，轉眼就到了閒聊柴米油鹽和討論學區房的人生階段。
閒談間，一個朋友表示，自己剛買的二套學區房，除了學區因素外，還主要是看中了小區的“品相”，他說自家小區的外立面看起來又高級又有質感，比起一水塗料粉飾外牆的小區，自家小區的顏值優勢會讓他每天出行都有好心情。
他的這番話，不禁讓我想起前一段一位粉絲的留言，也是關於選房子考慮的因素，在我們過多的關注區域、學區、交通等因素的背後，很多時候被我們忽略的底層邏輯，比如建築類型、建築外觀等，對我們所購買的房產也有著不可忽略的影響。
建築外觀的差異
今天要說的是建築外觀，主要是指不同用料的建築外立面差異。隨著時代的發展，建築外牆的用料，經歷了從塗料到玻璃幕牆的迭代更新，現在的市場，屬於多種材料並存，其中塗料、面磚、真石漆、幹掛石材、幹掛鋁板、玻璃幕牆最為常見。
要了解不同用料帶給建築外觀的差異，必然要先了不同用料的特點。
1.塗料
塗料是現代稱呼，古代叫法是油漆 ，由於20世紀油漆工藝的重大發展，出現黏著力更高、光澤度更強、阻燃、抗腐蝕等特點的各色油漆，塗料作為首選材質被廣泛運用於外立面。
塗料的優點是經濟實惠、施工和維修方便，缺點也比較明顯，塗料外立面無質感可言，且容易開裂脫色，壽命較短。我們現在可以看到的很多上世紀末的塗料建築，大都沒禁得起歲月風霜，面貌破舊。
2.面磚
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多是指用陶瓷面磚做成的外牆飾面，特點是質地堅實、有質感、耐髒耐磨，但面磚外牆的黏貼要求較高，施工難度大，因為是黏貼的牆面，所以也會有牆面脫落的風險，另外投入成本上相比塗料也高很多。
面磚外牆在深圳非常普遍，許多十多年樓齡的小區，如今依舊面貌尚可。但也因為脫落傷人的風險因素，多城市也對住宅外牆材料進行限制，例如一些城市規定高層住宅必須用塗料進行裝飾，禁止使用牆面磚。
3.真石漆
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真石漆材料的裝飾效果酷似大理石、花崗岩，特點是環保無毒、耐汙、壽命長。裝飾後外觀會有天然、高雅、莊重的美感，與幹掛石材的裝飾效果相近，但相比之下施工更便利，價格上也更為經濟實惠，極具性價比。
不過真石漆也存在一定弊端，受施工技術和時間影響，真石漆外立面也會出現裂縫甚至脫落，也會對建築外觀產生一定影響。
4.幹掛石材
幹掛石材是通過金屬掛件將石材固定於建築物外牆，達到裝飾目的，通常使用花崗石或人造大理石等飾面石材進行裝飾。
特點是耐舊、保溫隔熱、質地堅實、不易脫落，裝飾後建築外牆美觀大氣，雖然是很好的外牆裝飾材料，但對施工工藝有較高要求，且本事石材幹掛也具有較高成本。在建築品質較高的杭州，就有非常多的外立面是幹掛石材的建築小區。
5.幹掛鋁板
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同樣採用幹掛工藝的幹掛鋁板，與幹掛石材僅有材料上的差異。這種材質的外立面比起其他的裝飾材料，保溫、隔熱、耐舊、防水的性能更勝一籌，由於材質的金屬特性，通常可以讓建築顯得靈動立體，品質感倍增，顏色上更是可以達到幾十年不變；
鋁板立面沒有什麼特別突出的缺點，僅在耐撞擊性上偏弱。這種材質的外立面多存在於商場和寫字樓建築，還有部分豪宅建築，比如世界最高住宅迪拜公主塔、上海明星豪宅湯臣一品都採用了鋁板外立面，是極具豪宅審美的外立面材料。
6.玻璃幕牆
玻璃幕牆顧名思義是採用玻璃材質的建築外牆，通常是鏡面玻璃和普通玻璃組合的形式運用於高層建築，具有防潮、防水、阻隔噪音的特點，一樣可以幾十年不褪色，也是一種美觀耐用的外牆材料，但會存在一定的光汙染情況。這類材料也適用於寫字樓、辦公樓，少量住宅運用。
建築外觀的影響
不同用料除了帶給我們感官差異外，也存在一定的其他影響，這種差異就體現在房價上。
首先，由於不同材料在造價上的較大差異，會直接影響到我們的購房成本，也會定義小區檔次。簡言之，外立面用料越貴的小區檔次越高。
普通小區一般是塗料或面磚外立面， 中檔小區多采用真石漆外立面，幹掛石材、鋁板、玻璃幕牆多用於高端住宅項目。
另外，雖然有些城市受限於政策高層必須用塗料，但為了提升項目品質，一些用心開發商會採用低區幹掛石材，高區塗料粉刷或真石漆的辦法來製造項目於其他項目的差異。
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如下圖我們可以看到不同材料的成本差距較大，從40元每平米到1200元每平米，像這樣高的成本波動，是直接影響房價的。
圖源：明源地產研究院
再者，往大了說，建築外觀是城市形象的一部分，對城市面貌有直接影響。歲月不敗美人，而有些小區的外立面卻會隨著時光流逝而老舊、破敗，成為影響城市形象的落後建築。
這也是為什麼城市創先評優或是舉辦重大賽事前會規劃刷新部分老舊建築，以契合城市貌，給人更好的感官體驗。
往小去看，耐舊的外觀，更具備房產溢價的優勢。能夠歷久彌新的建築，往往會因為外觀保持的好，同樣的樓齡，對比塗料外牆脫落掉色，高成本外立面項目往往能保持好的品相，而這部分的差異也會體現在房價上，讓房產本身更保值。
結
關於考慮外立面細節買房，主要需要考慮自己的審美要求和置換需求，最後給大家兩點建議。
對居住環境和觀感要求高，塗料裝飾的外牆建築首先剔除。
如果考慮未來置換，想讓房產更具保值優勢，也儘量選擇耐舊經久的外立面裝飾小區，這樣的建築能夠歷久彌新，保有最佳的面貌，轉手出讓時也會成為房產本身的一部分優勢。
