居民槓桿率
開發商通過信託融資的增速過快，也反映出開發商過去一段時間拿地熱情高漲。從另外一方面看，近期小陽春銷售良好，但是銀行個人中長期貸款增速過快，也就是居民槓桿增速過快，所以才出現了各地房貸尤其是二套房貸收緊的情況，以及地產信託增量受到了嚴重控制。這是從開發端和需求端對其進行了干預。
政府層面關注更多的就是民居購房槓桿增速過快的問題，一是造成對消費的擠壓，不利於實體經濟復甦，二是槓桿增速過快有爆倉的風險，對國內來說，大部分城市的居民槓桿極限應該在70%-80%這個區間內。過早的透支會影響金融安全。
房價漲不漲，說到底就是居民槓桿加的空間還夠不夠大，政府想通過調控來延長槓桿到達極限的時間，降低增速。
居民槓桿率具體數據大概在53%左右，還沒算公積金的槓桿。我們國家能容忍的槓桿極限也就是70%-80%之間，很可能到不了80%，以後需要控制的是槓桿的增速，又為了賣地和城市化還有8-10年的空間。但是如果按照每年新增3%來測算的話，達到70%以上的槓桿率也就5-8年，和城市化進程高度重合。
未來降低槓桿率增速會是常態，房利率估計會根據增速來上浮，難免會增加新流入群體的購房成本，最近一些城市的房貸利率不降反增就是這個原因。
槓桿是什麼，就是是否有持續多久的購買力，一旦加的太高，購買力會嚴重影響，樓市也就沒有太多接盤的人了。
怎麼降低居民槓桿？增加居民收入和壓制加槓桿需求。一個是靠時間的積累，通過居民儲蓄等數據分析，另外一個就是中長期貸款的增速和規模。
對樓市而言，要保持居民槓桿率的健康，還有一個有效辦法就是設法增加新流入群體的數量，這就是為啥各地二線城市都是吸人才落戶，放寬落戶政策的其中一個很重要的原因。
開封取消限售
現在調控和以前完全不一樣了，以前有人說三年一個週期，實際上現在年年都出政策，目前樓市屬於被時時高度干預的階段。典型的就是水龍頭理論。
未來的機會在於兩個方面，一是未來形成的存量房市場，二是外部政策長期形成的堰塞湖效應，比如地方債。
而像開封，菏澤這樣的三四線城市壓根就沒必要出臺限售。那是因為由於人口流入有限，而土地供應量太大，二手房交易佔比很低。換句話說就是不管限售不限售，二手房也不那麼好賣。只不過又被人拿著宣傳了一下認為是放鬆的信號，還有人想著鄭州是不是也不遠了。
其實很多人沒有搞清楚鄭州和開封的差距是城市能級造成的，政府對於這兩種城市的態度也是不同的。我只能說，鄭州還遠不到時候。
最新消息，就在我準備發稿的時候，傳出了開封撤銷已經發布的取消限售政策的消息。這是一起被媒體自媒體過渡解讀而不得不撤銷的文件！凡是過渡解讀為放鬆的請面壁思過吧！
