客戶實際情況：
1、張先生老家湖南邵陽市，在外地買了一套房子。
2、3月初的時候去看了一下，天花板和地板有不同程度的裂痕。
3、今年4月份銷售人員通知可以收房了。
4、雖然開發商表示會在交房之前維修好，但張先生還是很擔心，前來向我們諮詢。
回答：新房出現質量問題，需要根據質量問題的嚴重程度去判定到底是賠償還是退房好。
根據現行法律法規的規定及實踐中，我們總結以下了三種情況。
（一）驗收不合格，當然可以要求退房！
購房人在辦理商品房交接入住手續時，應要求出賣人出示該商品房的《建築工程竣工驗收備案表》。如出賣人不能出示該商品房的《建築工程竣工驗收備案表》，說明該工程未經驗收或者驗收不合格，購房人有權拒絕收房，由此引起的延期交房責任由出賣人承擔。如果出賣人超過約定的期限房屋仍然未能驗收合格，購房人可以解除合同並要求賠償損失。
（二）小瑕疵，要求免費維修，並承擔賠償！
購房人收房時一定要驗收，確認無質量問題再辦理入住手續。如果發現房屋有質量問題，應立即找開發商，要求對有質量問題的地方予以書面確認並加蓋公章，在對方解決好該問題後再辦理入住手續。如果在短時間內解決不了，應要求開發商承擔延期交房的責任，並索要書面憑證。
房屋交付使用後在保修期內出現的一般質量問題，在未嚴重影響正常居住使用的情況下，購房人有權要求出賣人修復。因此增加的費用，應當由出賣人承擔。出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，購房人可自行或者委託他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失等，應由出賣人承擔。
（三）不能居住，先修復，修不好，當然可以要求退房！
這種情況就是實踐中最有爭議的地方，什麼才是“嚴重影響正常居住使用”的情況呢？司法實踐中要通過實地勘察或鑑定進行綜合評定。
一是看房屋質量問題是否能夠通過修復解決，如果通過修復能夠解決，一般應要求出賣人承擔修復責任，並可要求賠償損失；確實無法修復再要求解除合同和賠償損失。
二是經修復後是否仍然存在威脅購房人人身、財產安全的因素，如果該房屋經修復後仍然不能保證購房人的人身和財產安全，購房人就要理直氣壯地提出解除合同，並要求出賣人賠償損失。
三是經多次維修房屋仍然存在嚴重質量缺陷，無法正常使用，嚴重干擾和影響了購房人的生活，可提出解除合同和賠償損失的請求，由法官根據實際情況予以裁決。
像張先生這種情況，天花板和地板的裂縫有兩種情況，一種是不均勻沉降引起的裂縫，不僅某一層出現裂縫，而是往往會有牆、地等裂縫大規模出現，問題嚴重，可考慮退房一種是澆築樓板施工不規範引起的裂縫（裂紋），這個板如果不是結構部分，僅是質量瑕疵。在收房的時候要求開發商復工，對裂縫進行修復，一般是採用注漿的方式，沒有安全問題。非主體結構裂縫的賠償一般都不高，如果沒有漏水等影響居住的問題，一般不值得打官司解決。
該問題由金牌置業諮詢師張偉回答
