史上最大規模的限售政策，成為這一輪樓市調控最深的印記。
2017年3月25日，廈門成為全國首個出臺限售令的城市，要求新購住房須取得產權證後滿2年方可上市交易。隨後，全國50多個城市，陸續推行限售，週期從2年至5年、甚至10年不等。
兩年悄然已過，首批限售城市陸續開始“解凍”，這意味著大量二手房獲得入市交易資格。存量房是否會對新房市場造成影響和衝擊？不同的城市影響幾何？
4月迎來首輪解禁高峰期
據搜狐焦點網統計，2019年預計將有32城限售到期。
從時間來看，2019年3月底開始，廈門、廣州、福州率先解禁限售。2019年4-5月為首輪高峰期，共計14城限售解禁。預計下一輪峰點為2019年9月至10月，這兩個月將有10個城市陸續跟進，呈持續性狀態。
從首批限售解凍城市來看，主要集中分佈在三四線城市和部分二線城市。二線城市分化較為顯著，其中不乏城市市場處於深度調整期，典型如廈門、濟南等，商品住宅庫存大，庫存消化週期位居全國前列，二手房的大量入市或進一步加劇市場壓力；西安、重慶等城市為核心熱點城市，新房成交體量較大，消化週期較短。當然，首批解凍的城市也不乏常州、東莞、珠海這類強三四線城市，位於經濟較為發達的長三角及珠三角地區，受核心城市需求外溢影響較大且內生需求旺盛。
值得一提的是，2018年12月底，山東菏澤已經率先取消限售政策。而當時，菏澤的限售尚未到期。
限售到期，衝擊有多大？
限售解禁，究竟對樓市有何衝擊，這要從限售令初衷說起。
限售，本意是為“凍房”而來，鎖住流動性。既不允許獲利了結，也不允許清盤退出，無論漲跌，這些不動產都不能參與。
這就帶來雙重效果：在房價大漲之時，它能遏制投機；在大跌之時，也能限制拋售，從而緩解樓市下跌態勢。
在不同的樓市環境下，限售解禁帶來的影響有天壤之別。在樓市上行期，限售解禁基本不會對市場產生多大沖擊；而在樓市下行期，限售解禁，二手房將會大量入市，顯然會加速市場下行趨勢。
正如易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，“如果房價持續下跌，或許會出現一批拋售潮。但近期樓市反彈，這一幕反而不會出現。”
就限售解禁影響首當其衝的二手房市場而言，3月廈門二手住宅成交面積達39.2萬平方米，環比增長133%，同比更是激增345%，成交面積與掛牌量漲幅成正比，成交量較為可觀，可見二手房交易市場相對活躍。但對比其他城市來看，同比增幅並無突出優勢，由此可見，成交量的上漲與限售解禁並無太大關聯，主要還是由市場自身因素導致。
“5年社保限購解禁”與“限售解禁”形成的對沖效應
在上述限售解禁城市中，廣州情況比較特殊。2017年3月，廣州將限購門檻從“3年社保”升級為“5年社保”，一批購房者被拒之門外。如今，部分購房者已滿足限購年限要求，這會對限售解禁形成一定對沖效應。
耐人尋味的是，發改委正是在“限售陸續到期”的本月，公佈了《2019年新型城鎮化建設重點任務》的重要文件，宣佈了戶籍新政：
· 城區常住人口 100 萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；
· 城區常住人口 300 萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點群體落戶限制。
· 超大特大城市要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數佔主要比例。
而限售的城市，基本都包含在上述幾類當中。
也就是說，雖然“解凍”了一批限售的房子，但戶籍人口、購房需求同時也在增加，而貨幣政策、信貸政策對樓市的剛需、改善型需求都是支持的。
如此看來，根本沒有必要為“限售解凍”而擔心。
