阅读提示：虽然现在消防监管越来越严，但城市中对建筑物乱建，乱改，乱搭的现象仍然屡见不鲜。作为承租人，一不小心，就可能“中奖”，租了消防存在问题的房屋。作为出租人，同样一不留心，就可能“倒霉”，房屋被承租人改的面目全非。
那当房屋消防未验收通过，房屋面临消防整改，作为承租人能否以此为由拒绝支付租金，甚至要求解除合同？作为出租人—房东又是否能以承租人逾期支付房租为由，解除合同？
回答以上问题，主要从两个方面考虑，一是申请消防验收通过的义务在谁？二是租赁合同中消防条款如何约定，法律上如何规定？
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案例一 房屋出租时，消防合格，出租后，消防不合格
一 2014年12月30日，星火公司（乙方）与粮油公司（甲方）签订房屋租赁合同一份，约定星火公司租赁粮油公司厂房，合同第9.2.2条消防的约定：甲方确保租赁标的物符合建筑、消防规划要求；第9.3条约定：乙方办理消防、治安及工商等相关营业手续时，甲方应积极配合并提供有关文件；第9.4条约定：甲方同意根据乙方要求以保证乙方设计、装修和改造等工作顺利完成。第10.2条约定：乙方保证按合法用途使用租赁房屋和改建租赁房屋。
二 合同生效后，粮油公司将符合消防验收标准的房屋交付给星火公司。
三 此后，为了满足星火公司的经营需求，双方对租赁标的物进行改造，其中连廊、外廊的钢结构部分由粮油公司施工增建，其余主要项目的改造、增建、商户的引进由承租人星火公司进行。
四 后双方就改建、加建及工业用房改变为商业用房涉及消防报批等事宜产生纠纷，星火公司以改建后的租赁物消防未验收为由，请求粮油公司承担违约责任。
五 一审法院认为：本案争议是租赁标的物因改建、加建及用途变更所涉的消防问题由谁承担。粮油公司已按约将租赁标的物现有建筑以现状交接给原告，涉案房屋在此之前已通过消防验收；根据合同约定，房屋改建系由星火公司负责，粮油公司只是负责配合，星火公司在承租后已实际占有、使用租赁标的物并改造，《建筑工程消防审核意见书》中规定如有改建、扩建、室内装修及功能变更应重新申报审核，该申报审核应当星火公司负责完成，由粮油公司配合。故原告的主张无事实和法律依据，依法驳回。
六 星火公司不服一审判决，向上级人民法院上诉。
七 二审法院认为：关于消防验收申报义务的认定，主要涉及对《房屋租赁合同》相关条款的理解问题。因房屋交付后，除连廊、外廊等部分由粮油公司施工增建外，其余主要项目的改造、增建由承租人星火公司进行，
故该租赁物事实上已经由星火公司控制使用，租赁物在交付及用途变更后，是否符合建筑、消防规划已经不由出租方单方所能控制，根据现已查明的事实，在房屋交付前，交付的租赁物符合消防要求。另外，《房屋租赁合同》中约定了有关改造事项，又约定了乙方（星火公司）办理消防等相关手续时粮油公司的配合义务，进一步说明，租赁房屋交付前的消防验收义务属于粮油公司，而租赁物交付改造后粮油公司承担的是配合义务。而双方在协议中改建后申报消防的义务人未明确约定，故应通过双方协商解决，不应单独将验收申报义务归于一方。故，驳回上诉，维持原判。
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案例分析
通过以上案例，可以看出，对租赁物申报消防验收的义务不一定在出租人。
根据我国消防法的相关规定：
第十三条
按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：
（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；
（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。
第十五条
公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。
建设工程，提出消防验收的义务人是建设单位。房屋建造好后，房屋在投入使用，营业前，建设单位或使用单位均可申请消防验收。故租赁建造好后的房屋，如果对房屋的进行改造，进行营业，则这时的申请消防验收义务人就不一定是建设单位了。
故租赁房屋改建后的消防，并非一定由房屋所有权人报批，房屋承租人也可以根据改建后的业态布局自行报批。
本案中，出租人粮油公司交付房屋时的房屋符合消防验收标准，后由于星火公司经营要求，对部分建筑物进行改造，导致改建房屋再次验收时不符合消防标准。而合同中，关于房屋改建后的消防验收义务由谁负责，并没有明确约定。故一审和二审均根据合同的履行情况和合同的相关条款推理得出：因房屋改建系星火公司主要完成，星火公司实际控制租赁物，故申请消防验收义务应由星火公司负责，粮油公司负责配合。
而租赁物的消防验收义务由谁负责，直接决定了双方的权利义务关系。
如果归出租人负责，则承租人可以直接以消防未验收通过为由，主张先履行抗辩权，拒绝交付房租，直至租赁物消防验收通过为止；甚至可以租赁目的无法实现为由，请求解除合同。
如果归承租人负责，则出租人有权要求承租人按时支付租金，如果逾期支付，出租人甚至有权解除合同，并要求承租人承担违约责任。
前车之鉴，实务总结
无论是为了生活居住租房，还是为了商业目的租房。作为承租人，一定要关注房屋的消防是否通过验收。而作为出租人，一定要关注，如果房屋涉及改建或改造，房屋由谁去申请消防验收，双方各承担怎样的义务。
另外如果房屋出现消防问题，在操作合同解除时应注意以下几点：
1 对于承租人
A 解除合同的时间
注意固定证据，最好以书面通知确认解除合同的时间，微信，邮箱，电话，短信等其他形式告知，明确房屋交接时间和方式。
因为如果解除合同的时间，在庭审过程中确认不了，一般对方接收起诉状副本的时间为合同解除的时间，这样延长了合同解除的时间，承租人需要多支付租金，无形中增加了成本。
B 市场经营许可证、消防许可证等审批由谁负责申请和办理，在合同中一定要约定清楚，尤其对承租人而言，直接决定承租人是否能以此为由解除合同。
C 腾退房屋时，及时通知房东，最好同出租人完成当面的房屋交接手续。
2 对出租人
A 如果以承租人逾期交付租金为由，请求解除合同，最好向承租人发出书面的催收通知，然后再解除合同。最好再租赁合同中约定清楚：若承租人逾期支付租金超过几天或超过几次，则承租人有权解除合同。
B 消防等审批由谁负责，及相应违约责任，在合同中一定要约定清楚。如果由承租人负责申请消防验收，出租人应尽好配合义务。
C 若承租人对租赁物违法改建或不按合同约定改建，及时提出整改要求，必要时可以此为由解除租赁合同。
關鍵字: 承租人 消防 建筑工程消防审核意见书
