2017年5月27日，罗康瑞将大部分重庆天地股权转给了万科。这场并购案背后的故事，
龙门阵财经long-finance写过。天下事，了犹未了。对于万科，这场并购的故事才刚刚开始。
在并购过程中，万科三轮PK，最终胜出。但接下来，万科要面对的问题远比并购来的更加艰难。
在重庆本地知名的高楼论坛上，原嘉陵帆影和世界花是受关注度最高的。带着原嘉陵帆影的重庆天地到底是天坑还是金矿？至少万科要解决三大问题：
1、重庆天地已烙上瑞安的情怀，万科将如何植入自己的“基因”？
2、拥有主城绝佳地理位置和江景资源的重庆天地，是否能成为万科在重庆地产圈的新样本？
（图说 承载重庆万科重庆天地植入基因的翡翠系）
3、高层建筑历来都是烫手的山芋。那座“孤帆远影碧空尽”的400米+超高层建筑，万科又将如何点睛？
（图说 这将是重庆第一座呈现的400米+高楼）
读懂土地价值
瑞安给万科留下的资产包括：重庆天地一组未开发的土地，地上总建筑面积为87.08万㎡，以及一项位于重庆天地第B11-2/3号地块上的在建工程（曾经的重庆最高建筑嘉陵帆影），地上总建筑面积为38.84万㎡。
首先是土地。这是这场并购案中，万科最看重的资产，这让万科在重庆最核心的区域渝中区获得了126万㎡的土地储备。
对于重庆来说，渝中区是城市记忆的母城，整个重庆发源于此，就像北京的三环以内的区域，上海的南京路，其土地价值，属于都市最中心区域。
对比一下，现在渝中区的土地价格，从而评估重庆天地土地到底价值多少。
2017年9月26日，重庆渝中区大杨石组团黄荆社分区2-5-1/04号宗地拍卖，经历了多轮的举牌后，中海地产以16.8亿元拿下该土地。
这块面积为37137㎡的土地，楼面价达到10053元/㎡，可谓寸土寸金。而从渝中区一号桥中医院地块开始，渝中区土地便突破万元大关。
万元地价的背后，还有一个不得不面对的事实，渝中区这个重庆历史最悠久的繁华之地，土地资源极端有限，能提供开发的土地也愈加珍贵。
对比一下北京和上海国内一线城市，就明白为何万科会志在必得重庆天地。
2012年，北京停止三环内商品房住宅用地供应后，三环及二环以内楼市便进入无限期断粮的困境，地价不断攀升。2017年6月14日，北京市国土局挂出三宗地块，其中丰台地块位于北京最核心区域的南二环与南三环间，由于限价，将来该地块商品住房销售均价最高将达到79459元/㎡。
再看上海，2016年7月，上海推出的一块内环内，含住宅属性地块—静安区中兴社区商住地块，起始楼板价高达41900元/㎡。
再来复盘万科和瑞安之间的那场并购。结果是，万科在重庆最核心的、土地最稀缺的渝中区获得了126万㎡的土地储备，这部分土地未来升值空间难以估量。
单从地价上看，这些土地未来价值就会远远超过了万科付出的成本。这也是绿地、恒大等开发商曾想并购重庆天地的根本所在。
植入万科基因
从2004年瑞安开发重庆天地算起，这个项目代表着重庆国际范的一面，其时间上更早于现在的江北嘴。
北临嘉陵江，拥有长达2公里的江岸线，背靠山脊，这里是重庆唯一离市中心较近，可完成开发的大片土地，经过10余年的开发，重庆天地已成为一个集滨江精品名宅、 甲级写字楼群、顶级购物中心、休闲娱乐新天地、 生态绿色公园 于一体的城中之城，瑞安烙印深嵌其中。
对于万科来说，接盘重庆天地，后续的产品，既要兼顾罗康瑞的情怀，又要植入自己“城市配套服务商”的基因，堪称一场智慧大考。
万科认为，在重庆天地，唯有引入高端产品翡翠系，才能植入万科基因。
原因有三：
一、不滨江无豪宅。有着广阔的江景视野以及与江距离最近的优势，重庆天地独占渝中半岛土地、毗邻嘉陵江畔，拥有江景、湖景、绿地资源一系列稀缺资源，正是这种稀缺，为翡翠系的提供了价值支撑，越稀缺，越溢价；
二、渝中区是重庆母城，在老重庆人心中“到渝中就是进城”。这意义，正如正如南京路之于上海，前门楼子之于北京。3000年江州城、800年重庆府、100年渝中半岛，积淀了巴渝文化、抗战文化、红岩精神等厚重的人文底蕴，孕育了重庆的“根”和“源”，浓缩了山城、江城、不夜城的精华；
三、瑞安房地产十来年对重庆天地不留余力的建设，让这里已经成为全重庆的时尚、文化、商务地标。瑞安对重庆建筑特色的保留、对这块土地、这座城市的敬畏，和万科骨子里的人文精神是不谋而合的。
引入翡翠系，万科还有另外的期待。
作为全国地产一哥，万科在重庆却并未排上NO.1。面对重庆楼市3000亿+/年的总盘子，2016年，万科在渝的销售额为52.69亿，排名第六。
就产品而言，除了御澜道，万科在重庆没有拿得出手的楼市样本项目。用万科自己的话说，在以快速销售为主的在那些年代，确实为市场注入了大量刚需类产品。
事实上，万科现在的战略已开始调整，在都市核心区域，推出自己的高端产品—翡翠系，重塑万科产品形象。
翡翠系，源自上海万科。在那里，这些冠名翡翠系的产品，如翡翠滨江，翡翠雅宾利，或位于黄浦江畔、或位于静安核心区，单价都在10万/㎡+。
而今年重庆住宅市场，各家开发商都在自己的“最有价值地块”推出了TOP系产品，万科将翡翠系选择落子重庆天地里，足以看出万科对土地价值的尊重，和重塑重庆楼市新样本的决心。
打破高楼魔咒？
对万科来说，要把翡翠系做漂亮胸有成竹。最难的，是摆在重庆万科面前的那一栋458米的高楼。（龙门阵财经注：关于这座高楼情况，详见文末链接。）
试问楼高几许？何时酾酒临风。对于400米+高楼何时现身的疑问，由来已久。
超高层不好做，这是房地产界的共识。目前全国在修的400米+高楼有40多座，修好的只有11座，其中就有著名的广州“小蛮腰”，但绝大部分的“境地”都马马虎虎。
在重庆，尚未有一幢400米+高楼面世，这幢“万科高楼”修好后，将成为重庆第一座冲上400米的摩天大楼，高过现在正在动工的来福士广场350米高楼。
资料显示，重庆天地B11地块的超高层项目（原嘉陵帆影）建筑规模68万㎡，由三栋塔楼组成，分三期实施。其中一期工程18万㎡，于2009年10月开工，2013年6月竣工。二、三期工程（包含高468米嘉陵帆影塔楼）于2010年10月通过初设批复（龙门阵财经备注：后期由于种种原因，高楼降低10米高度）。
工期一拖再拖，直到2014年，才有媒体报道动工的消息。即便如此，不久之后，便处于停工状态。
那么重庆天地的超高层，万科接手后怎么操盘？
2017年底前复工，但会在商业上做一些调整——这是万科的答案。
首先就是对原“西部第一高楼”的再造：换案名，换规划设计案，换打造逻辑，高度还是维持在458米，新高楼万科会部分持有，并引入1～2个国际化的超五星级酒店，比重庆现有酒店档次都高，弥补重庆在超五星酒店上的空白。
其次，还会引入适合普通商务人群入住的酒店，进行高低搭配。
此外，这幢高楼还将和地铁无缝衔接。李子坝的轻轨穿楼而过的震撼，会在新的“万科高楼”上再现，高楼修成后，从地铁出来将直达商场四楼。
对万科的新400米+高楼，尚处于重新规划设计阶段，龙门阵财经能了解的信息并不多。那么万科到底将如何经“点睛”这幢458米的超高层？它是否会成为重庆万科的“现金奶牛”和高层地产样本？
万科翡翠系在重庆天地揭开盖子后，万科接下来的动作，就是这幢400米+高楼复工了！此时，另一幢400米+的高楼江北嘴世界花，动工的时间尚未确定。
附：有关万科瑞安并购案的文章，龙门阵财经写过以下数篇。
孤帆远影碧空尽：「西部第一高楼」2017年底复工！
罗康瑞卖出79.2%的重庆天地：嘉陵帆影易主、保留「瑞安」品牌
重庆天地收购背后的暗战│公告前20秒签约，为何万科胜出？
