根據武漢土地市場網顯示，5月19日武漢將再迎來一場土拍。本次武漢將掛牌7宗地，其中21號和22號地塊網上掛牌，23號到27號地塊為現場掛牌，目前仍採取視頻方式揭牌。
本次掛牌的7宗地出讓面積共約51.55萬方，起拍總價約102.39億。其中27號地為加油站用地，23號小體量商業和公路用地，阿松不做具體的解析，本文主要針對另外5宗地來介紹。
從5個涉宅地塊區域分佈來看，漢陽區1宗、礄口區1宗、漢南區1宗、經開區1宗、蔡甸區1宗。
本次掛牌的7宗地中，礄口區22號地塊和漢陽區26號地塊值得重點關注一下。下面看看各地塊的詳細情況。
P（2020）022號地塊 原P(2019)153號地塊的一部分
礄口準地王地塊第四次掛牌，條件再度降低，起始樓面價約15500元/平，住宅體量約32.7萬方，葛洲壩&陽光城、南國、恆大等有意向
P（2020）022號地塊位於礄口區解放大道與建一路交叉口，地上規劃用地面積102117平方米）；地上最大計容總建築面積控制在37.66萬平方米以內，其中居住建築面積32.70萬平方米，商務商業建築面積4.24萬平方米，公交樞紐站管理用房建築面積不小於0.12萬平方米，保留建築面積約0.6萬平方米（保留建築面積以實測為準，地上最大新建建築面積維持不變）。該地塊競買保證金116750萬元，起拍總價583730萬元，起拍樓面地價15500元/平，未設置出讓最高價。
其中A-2地塊地上規劃用地面積40736平方米（含公園綠地2521平方米），最大計容建築面積控制在16.36萬平方米以內（其中居住建築面積12萬平方米，商務商業建築面積4.24萬平方米，公交樞紐站管理用房建築面積不小於0.12萬平方米）。B-1地塊地上規劃用地面積37710平方米，B-2地塊地上規劃用地面積：23671平方米，含公園綠地3911平方米；B-1+B-2兩個地塊地上最大計容建築面積控制在21.30萬平方米以內（其中新建居住建築面積20.70萬平方米，保留建築0.60萬平方米）。
地塊主要要求：
1、B地塊內應配建15班幼兒園，用地面積不小於6480平方米，建築面積不小於4670平方米，建成後其用地及房屋產權無償移交項目所在區教育部門。
2、該項目臨解放大道與漢西一路交叉口控制1處用地規模不少於2521平方米的公園綠地；臨漢西一路與簡易東路交叉口控制1處用地規模不少於3911平方米的公園綠地；沿建一路控制寬度不小於20米的帶狀公園綠地；沿解放大道控制寬度不小於10米的防護綠化帶。綠地由項目競得單位負責建設，並向社會公眾開放。
3、A-2地塊臨解放大道建築立面應進行公建化設計。
4、預留A-2地塊與簡易橫路東側A-1地塊商業之間空中步行連廊接口;在徵求市軌道交通部門和城市建設部門意見的前提下，在A-2地塊與軌道1號線漢西一路站之間控制空中步行連廊；A-2地塊內商業應通過空中步行連廊連接軌道1號線漢西一路站和A-1地塊商業，實現軌道1號線漢西一路站、A-2地塊商業、A-1地塊商業和軌道1號線宗關站之間通過空中公共人行通道貫通。空中步行連廊應由項目競得單位統一建設。
5、在A-2地塊漢西一路與簡易東路交叉口控制1處公交樞紐站，應採取與地塊商業整體（包括場站、管理用房等）複合建設的方式，場地面積不小於8200平方米，管理用房建築面積不小於1200平方米；臨解放大道佈局1個港灣式公交停靠站，場地面積不小於400平方米，建成後無償移交給市公交集團。
地塊背景介紹：
該地塊是原P(2019)153號地塊拆分出來的一部分，153號地塊原本包含4個小地塊，曾分別於2019年11月27日、12月24日、2020年1月15日三度掛牌均遭遇流拍，如今重新編號且去掉了其中的A-1地塊再度掛牌。該地塊一路過來發生了幾大變化：
變化1：拿地條件不斷降低。從剛開始要求須自持商業商務的建築面積比例不低於30%，自持部分在項目竣工驗收後10年內不得整體或分割轉讓、銷售，到後來取消這個要求，再到直接將A-1地塊拆分了出去，A-1地塊就是商業為主。
變化2：起始樓面價上調，且取消了最高出讓指導價。153號地塊原來的起拍樓面價約13101元/平，最高樓面價17769元/平。但如今新編號的022號地塊起始樓面價約15500元/平，且並沒有設置最高指導價。
變化3：商住比降低，開發難度減小，吸引了更多房企關注。本次調整是降低了整個地塊的商業住比，這樣一來雖然表面上樓面價提升了，但是隱性開發成本少了，開發難度和後期利潤空間比原153號地塊會高。因此與之前153號地塊三度流拍的結局不同，該地塊目前就已經吸引了不少的房企關注 ，據相關消息透露，有葛洲壩&陽光城、南國、恆大等房企已經對該地塊有意向了。
地塊分析：
1、該地塊位於礄口區解放大道與漢西一路交匯處。位於漢口二環內，屬於漢口核心片區礄口區，臨近武漢CBD，該項目具象一點的大區位屬於漢西片區，目前區域內面貌一般。周邊緊挨著地鐵宗關站，有二環線、解放大道等主幹道和快速路，交通比較便利。
2、地塊微觀區位：地塊北邊是解放大道、南國西匯商圈；東邊是建一路、規劃教育用地、宗關水廠；南邊是住宅小區、沿河大道、長江；西邊是住宅小區、韓家墩小學。
3、該地塊總體量約37.66萬方，屬於一箇中等小區的體量，另外住宅體量約32.7萬方，還有4.24萬方的商業，商業體量不算小，但整體商住比較低，又是二環邊核心的位置，抗風險能力還是穩的。
4、根據地塊拿地要求來看，較為特殊的要求就是配建幾個公園綠地，另外就是要預留與宗關站的連廊通道，後期或許可以實現輕軌站與商業地塊互通。此外到沒有很多額外的開發要求，這也直接降低了該地塊的開發難度。
5、該地塊起始樓面價約15500元/平，底價成交即礄口區單價地王，目前礄口的單價地王是2019年4月份融創拿下的039號地塊，樓面價約14471元/平，開發為如今的融創一江源；前地王則是萬科漢宜路項目，即武地萬科萬維天地。其中融創要求配建小學、萬科更是要求代建小學、公園等，隱形開發成本更高。
6、礄口核心的價格這兩年因為幾個地王項目的入市拔高了一些，但是礄口對房價的接受水平卻並不高，融創、萬科項目都是開盤就平銷。該地塊入市毛坯大概率會參考融創，想要快速出貨是有難度的。
P（2020）026號地塊
漢陽一線臨江地塊（鋼絲繩廠地塊）總體量約31萬方，住宅商業各佔一半，起始樓面價約8574.7元/平
P（2020）026號地塊位於漢陽區鸚鵡大道與四新北路交叉口東北角，規劃淨用地面積為80600平方米（以實測為準）,建築面積不大於310310平方米，其中居住建築面積155155平方米，商業服務業設施建築面積155155平方米。該地塊競買保證金53220萬元，起拍總價266080萬元，起拍樓面地價8574.7元/平，未設置出讓最高價。
地塊要求：
1、地塊建築佈局需要強化濱江天際線整體性塑造，保證與武漢國博中心主題建築的協調。
2、地塊需控制一處建築面積不小於2000平米的菜市場。
地塊分析：
1、該地塊位於漢陽區鸚鵡大道與四新北路交叉口東北角，大區位上是漢陽四新板塊，屬於武漢二環外三環內，距離三環線約2.4公里，距離二環線約3公里，距離新二環線約300米。周邊緊鄰武漢國博中心，距離地鐵6號線國博中心北站約300米，是一線臨江的地塊，位置非常不錯。
2、地塊微觀區位：地塊北邊是新五里一路、恆大御景灣、楊泗港快速通道；西邊是鸚鵡大道、綠地國博財富中心；南邊是四新北路、國博中心；東邊是晴川大道、規劃的漢陽江灘、長江。
3、該地塊總體量約31萬方，其中住宅和商業各佔一半，目前規劃圖上顯示的該地塊整體都是商業用地，實際上用地性質在2019年底就已經做了調整。調整的主要內容包括：加油站地塊東移、西邊地塊由原來的的商業用地變成住宅用地。這裡的加油站用地就是本次掛牌的P（2020）027號地塊。
P（2020）027號地塊：
4、該地塊起始樓面價約8574.7元/平，南邊隔著國博中心就是目前漢陽四新幾大高地價項目，均價18500-25000元/平之間。該項目因為商業佔比較大，因此主要也是靠住宅部分獲取利潤，後期備案價估計會參考招商、電建的可能性較大，這兩個項目樓面價在9800元/平左右。
5、四新可以說是個神奇的區域，在2019年的時候眼看著四新新房是青黃不接的狀態，可隔段時間又會冒出一個四新的小地塊出來，如2019年中鐵拿下P（2019）107號地塊，樓面價約3997.33元/平，體量約17萬方。還有前段時間四新方島地塊也落實了買家為金茂。感覺2020年的四新依然也是熱鬧的。
P（2020）025號地塊
經開四環內萬家湖板塊，總體量約26.63萬方，住宅體量約22萬方，代建12年一貫制學校+一所6年制小學，起始樓面價約3435.9元/平
P（2020）025號地塊位於武漢經濟技術開發區18R2、56R2地塊，整體位於湯湖與萬家湖路之間，規劃總用地面積為115731.34平方米。其中A地塊居住用地面積32705.39平，B地塊居住用地面積15641.97平米，C地塊居住用地面積67383.98平米。
總建築面積不大於266267平米，A地塊建築面積不大於58870平，B地塊建築面積不大於28156平，C地塊建築面積不大於179241平米，住宅配套商業建築面積不大於計容建築面積的10%。該地塊整體容積率不大於2.3，A地塊容積率不大於1.8，B地塊容積率不大於2.66，三個地塊容積率打通使用。其中A地塊。該地塊競買保證金5730萬元，起拍總價26836萬元，起拍樓面地價1304.4元/平，未設置出讓最高價。
地塊要求：
1、經武漢經濟技術開發區管委會批准（武經開函[2020]3號）：競買人須承諾在本地塊外無償代建及改造一所12年一貫制學校，建設標準需符合教育部門要求，建築面積不少於13.5萬平方米，總投資額不少於6.5億元，且須於2021年12月31日前竣工，經驗收合格後無償移交給武漢經濟技術開發區（漢南區）教育局。
2、競買人須承諾在本地塊外無償代建一所30個班級的6年制小學，建設標準需符合教育部門要求，建築面積不少於1.3萬平方米，總投資額不少於1.3億元，且須於2021年12月31日前竣工，經驗收合格後無償移交給武漢開發區（漢南區）國資平臺公司。
3、根據《沌口片區城中村改造規劃》，競得人須承諾提供不少於19760平方米的產業用房（商業）用於支持武漢經濟技術開發區（漢南區）沌口街村集體產業發展（含一座標準化菜市場或淨菜超市，建築面積控制在1500-2000平方米），其中11100平方米由沌口街道辦事處按4300元/平方米回購，8660平方米無償移交給沌口街道辦事處。
4、地塊內現有菜市場在沒有替代方案之前不能拆除。
5、競得人須配建1所12個班幼兒園，用地面積不小於4800平方米，建築面積不小於3600平方米，建成後競得人須將此幼兒園用地及房屋產權無償移交武漢經濟技術開發區（漢南區人民政府）指定部門。
地塊分析：
1、該地塊位於經開區湯湖與萬家湖路之間，大區位上屬於經開區萬家湖板塊位於三環線與四環線之間，距離三環線直線距離約6公里，距離四環線直線距離約2.5公里。周邊目前沒啥商業配套，就是老社區的底商，不過距離經開二中和萬家湖小學挺近，又緊鄰湯湖及湯湖公園。在區域內位置還可以。
2、地塊微觀區位：地塊北邊是萬家湖社區、君融天湖、沌口路、規劃10號線、武地電建湯湖觀築項目；南邊是住宅用地、小地塊南邊是綠化用地；東邊是經開三中、萬家湖路、住宅小區；西邊是湯湖。
3、該地塊總體量約26.63萬方，商業配套不超過總體量的10%即2.6萬方，另外需提供不少於19760平方米的產業用房，最後住宅體量在22萬方左右，整個小區體量屬於中等，不過地塊較為分散，尤其是B地塊體量很小。
4、該地塊的競買要求可謂十分嚴格，地塊外代建一所12年一貫制學校、一所30個班級的6年制小學、還要求提供產業用房，因此這也大大增加了項目的開發成本。而且這種代建的學校並不在地塊內，後期還不一定有優先入學的資格。
5、該地塊起始樓面價約3435.9元/平，這個樓面價水平與外環外的陽邏之心相當，絕對值不高，另外與經開前地王電建湯湖觀築樓面價約7500元/平一比，表面上價格僅只有它的一半左右，可是加上上文所說的代建學校後，開發成本差距就沒這麼大了。目前湯湖觀築放風價帶裝修17000元/平，感覺略貴。不過就在4月底經開萬家湖板塊又拍出來一個新地王，樓面積7878元/平，而他隔壁不遠處港灣江城均價13500元/平。
P（2020）024號地塊（P（2019）198號地塊）
蔡甸區中法生態城地塊起始樓面價約2259.4元/平，總體量約16.8萬方，商業約9.76萬方，住宅體量約6.38萬方。
P（2020）024號地塊位於蔡甸區蔡甸街新天大道與琴音路交匯處以東(蔡甸街新農村）。規劃淨用地面積84070平方米，其中商住混合用地面積為50508平方米，住商混合用地面積為33562平方米。該容積率1.2-2.0，最大計容建面共計約168140平米，地塊現場掛牌，競買保證金37990萬元，起拍總價37990萬元，起拍樓面地價2259.4元/平，未設置出讓最高價。
地塊要求：
經蔡甸區人民政府批准：地塊成交後，競得人須引入《財富》2019年度世界500強企業及經其總部授權的子公司，獲《中房網》2019年度中國房地產企業商業地產綜合實力30強企業入駐。
地塊分析：
1、該地塊是原定於2019年底掛牌後終止掛牌的P(2019)198號地塊。地塊位於蔡甸區新天大道旁，大區位上屬於規劃的中法生態城板塊，武漢樓樓市不限購板塊。位於地鐵蔡甸線新農站和知音站之間，周邊周邊分佈有新農中學、中法友誼小學、後官湖溼地公園遊樂園等配套。
2、地塊微觀區位：地塊北邊是新天大道、規劃教育用地、住宅用地及綠化用地；東邊是規劃綠化用地、住宅用地；南邊是規劃生態城大道、綠化用地；西邊用地性質尚不明確，規劃圖上暫未顯示。
3、該地塊總體量約16.8萬方，其中商業總體量約9.76萬方，住宅體量約6.38萬方。商業佔比較大，且要求引入世界500強及子公司或者商業地產前30強的企業。該地塊住宅體量不大，因此開發難度不小 ，好在樓面價倒是不高，經歷了去年終止掛牌，看今年能不能順利出讓。
4、該地塊臨近的暫無新房，早在2019年年初的時候，周邊有009號和010號商服地塊掛牌。
P（2020）021號地塊
漢南紗帽住宅地塊，起始樓面價約1304.4元/平，恆大農業或競得
P（2020）021號地塊位於漢南區東荊街馬影河大道以北，紗帽大道以東。該地塊規劃總用地面積108628.55平，其中規劃淨用地面積 95456.70平方米，代徵綠地面積13171.7平米，容積率不大於2.3，計容建築面積不大於219550.41平米。該地塊競買保證金5730萬元，起拍總價26836萬元，起拍樓面地價1304.4元/平，未設置出讓最高價。
地塊要求：
1、經武漢開發區管委會（漢南區政府）批准：為支持武漢經濟技術開發區（漢南區）東荊街集體經濟發展，競買人須承諾在地塊內提供5000平方米配套商業，無償移交東荊街杜家畈村，交付時間不晚於國有土地出讓合同簽訂之日起36個月。
2、須在該地塊內配建1所9個班幼兒園，每所幼兒園用地面積不小於3780平方米，建築面積不小於2730平方米，建成後競得人須將此幼兒園用地及產權無償移交武漢經濟技術開發區管委會（漢南區人民政府）指定部門，並辦理不動產轉移登記手續，因轉移登記產生的當事人雙方所有費用由競得人承擔。
地塊分析：
1、該地塊位於南區東荊街馬影河大道以北，紗帽大道以東，大區位上屬於經開南，外環以外，距離外環線約12公里，絕對環線位置非常偏遠，這裡屬於武漢樓市不限購板塊。距離紗帽老城商圈約5公里，周邊暫時沒什麼配套。
2、地塊微觀區位：地塊北邊是規劃的綠地；東邊是規劃育仁路、住宅地塊、規劃教育用地、恆大時代新城、灣湖；南邊是馬影河大道、產業園；西邊是紗帽大道。
3、該地塊為純住宅地塊，總體量約22萬方，2019年底，區域內成交了兩宗地，時代中國和車都集團拿下的P(2019)192和P(2019)193號地塊。區域內恆大時代新城在售均價8500元/平。
4、據小道消息說P（2020）021號地塊是武漢恆大時代新城二期建設用地。2017年10月，恆大現代農業基地落戶漢南，目前恆大現代農業基地落戶漢南首期建設用地已取得。就是2018年9月12日拿下的P(2018)081號、P(2018)082號、P(2018)083號地塊，即恆大時代新城整體規劃中的E2、E3、E4地塊，本次掛牌的P(2020)021號地塊為整體規劃中的E1地塊。因此最終該地塊不出意外，得主就是恆大了，但最終結果還是等官宣了。
恆大現代農業基地效果圖：
恆大現代農業基地規劃圖：
P（2020）023號地塊
黃陂區約4000平商業和公路用地
P（2020）023號地塊位於黃陂區祁家灣街康都村、星火村、楊集村（具體位置及四至見本掛牌文件附圖所示），規劃總用地面積為32900.23平方米（其中公路用地面積28900.23平方米，配套服務設施用地面積4000平方米（以上面積均以實測為準）；規劃用地性質為公路用地（配套服務設施用地）；土地分類為商服用地、公路用地；國有建設用地使用權出讓年限為商服40年。
