“我实在是想不通，就因为买房的时候犹豫了一下，晚下手了2、3年，竟然损失了几百万，这一辈子都赚不回来了！”
“我来这个城市都十几年了！眼看着房价涨起来。涨得越多，我越不敢买，老想着等它跌回去再说。结果现在彻底买不起了。”
“房价已经这么高了，还敢下手买吗？”
住哥在一二线城市行走，听过很多类似的感叹和疑问。
住哥认为，左右他们命运的，并不是一次偶然的决定，而是那背后，个人的认知。
有这些疑问和感叹的人，至今都没有想明白房子是什么、在财富分配中起到了怎样的作用。
每个人一生中，都会遇到3次大的财富机会。
如果不改变自己的认知，下一次机会来临时，有可能还是会错过……
住哥下面就从3方面来说说，房子到底是什么……
1
房子是个人财富的守护者
买了房的人
钱没有被通货膨胀抢走
每次有人抱怨房价涨得太多，住哥就会问他“你小时候冰糕多少钱一根？”
对方通常回答说“5分”。
住哥接着问“那么现在呢？”
对方回答说“2块”。
住哥问他“到底是房价涨得多，还是冰糕涨得多呢？”对方往往就恍然大悟……
大家都知道，M2能体现货币发行的数量。
如果按简单理想模型来说（实际可能比较复杂）：
你在M2是100亿的时候往银行里存100万。
等到M2变成200亿的时候，你那100万就只值先前的50万了。
还有50万被通货膨胀抢走了。
大家先和住哥一起来看下中国的M2从1996--2015这20年的变化：
1996-2015年，M2变化情况
我们再来看看房价的情况。
1996年，深圳新房房价是4800元/平；
2006年，是9230元/平；2015年，是33426元/平。
1996年，北京商品房价是3869元/平；
2006年，是8077元/平；2015年，是29967元/平。
我们来对比下房价和M2的关系。看看下表，你还会觉得一线城市房价的上涨离谱吗？
深圳、北京房价增长倍数和同时期M2增长倍数对比
这件事情说白了，就是：
买了房的人，钱存在房子里，M2多一些，房子对应的货币数量就多一些。所以，他的钱没有被通货膨胀抢走。
没有买房的人，他的钱不管是存在银行还是家里，M2多一些，这些钱的实际价值就减少一些。最终，他的钱很大一部分都被通货膨胀抢走了。
当然，通货膨胀“抢钱”只是一个因素。否则，就无法解释为什么北上深房价几万1平，三四线房价几千1平……这种差别肯定和M2没啥关系，因为全国的M2是一样的。
这种差别，和房子的第二个身份有关……
2
房子是一个“分钱”的凭证
城市发展的红利
分给了那些买房的人
为了说明这个问题，住哥先讲一个比喻。
我们可以把每个城市都看作一家飞速发展的公司。
买了房的人，就是城市公司的股东，城市每成长一次，就能分得一些红利。
没有买房的人，是在城市公司打工，虽然工资也会增长，但不能享受城市公司发展的红利。
想明白的人都知道，买房子，买的并不是房子本身，而是房子背后的资源。那些说房子建设成本只有几千，所以只值几千的，是不懂这个逻辑。
资源是整个城市的人集体奋斗的结果，有的稀缺资源甚至是全国人民都有贡献的。
而分到这些资源最多的人，则是在城市买房的人。
首先，住哥来说说资源的“暗分配”。
公园是公共用地，是政府用大家的钱修的，公立医院、地铁、公交、图书馆、大剧院，都是这样。
这些地方人人都可以去，可是，什么人从这些资源里获利最多呢？
当然是家离这些资源最近的人们。
这也就是为什么一条地铁开通，沿途的房子纷纷涨价几十万的原因，它们都“分到了钱”。
除了公共资源，“暗分配”的还有成功的机会！
这些年，喊叫着“逃离北上广深”离开，后来又回到一线的青年不少，为什么呢？因为一线有最好的工作机会、创业机会！
再说远一点，如果你的孩子在一线长大，以后同学朋友圈的能量都不一样！
这些工作机会、创业机会、朋友圈资源，是因为国家的整体规划、历史积累等很多因素导致的。普通人分到这些资源，唯一的方式，就是在这些城市买房、生活。
“暗分配”的，还有社会的进步！
如果你生活在四线城市。30多岁没结婚会成为另类！奇装异服会成为另类！丁克会成为另类！追求钱以外的理想也可能成为另类……
但是，生活在一线城市，这一切都很正常。
为什么呢，社会的进步带来宽容。
住哥来说说资源的“明分配”。
现在，城市与乡村、一线与三线，教育水平正在逐渐拉开差距。
大家都知道的学区房，因为拥有优质学位而价值不菲，就是“明分配”一个例子。
房子为什么会成为资源分配的标准？
因为优质资源人人都想要，必须用一种不那么容易获得的条件做标准，才能公平分配。
你可以想一想，如果换成是你，分资源的时候，根据什么才能公平地分呢？
房子是稀缺的，数量是有限的，也就容易成为其他资源分配的标准和凭证。
中国香港有一种很恰当的比喻，把买房叫做“上车”。
只要你买了房，就等于上了一辆狂奔中的公共汽车，不管有没有座位，你都是在和这辆车一起前进的。你不会被甩掉，还有拥有座位、二等座升一等座的机会！
如果没有买房，那么这辆车越开越快，你在旁边无论如何奔跑也跟不上的时候，你就只好离开这座城市了……
3
厌恶风险是最大的风险
刚需刚改，2019先上车再说
有一种现象，大家可能都看到过。
在一个城市生活了十几年的人，觉得房价高了，不敢下手买，老是等着降！
刚到这个城市几天的人，没有任何犹豫，立刻就下手买了！
为什么呢？因为生活了十几年的人，是看着房子涨起来的，有2种心理阻碍他出手：
第一种是恐惧，他老是担心房子会跌回到之前的价格去。
第二种是不甘心，他总觉得现在买房，就等于损失了几百万。这种心理和赌徒心理有些相似，赌徒会不断加注，这种人则会继续等下去。
厌恶风险是最大的风险。中国的大都市的楼市，其实并没有真正的风险。
大家认为楼市有很大风险，其中一部分认识是来自美国。
大家都知道，美国2007年爆发次贷危机后，房价出现了大跌！
可是，10年之后的2017年6月，美国房产信息网站Zillow发布的房地产市场报告显示，全美房价总价的中位数（把所有房屋按总价排序，取中间位置）达到20.04万美元，首次突破20万美元。而2007年房地产泡沫最高峰，该数字也只达到19.66万美元。
也就是说，美国楼市跌了多少，最后又都涨回来了！
而事实上，我国连这样的周期性风险也不存在。
美国楼市大涨大跌，是因为其银行、政府、管理机构、开发商，分别自行其是，缺乏同一个目标下的相互协调，比如在危机来临的2007年，面对显而易见的泡沫，美联储竟然连续加息17次！
而我国楼市不会大起大落，因为中央已经反复表态，要保持楼市“稳定”，不允许大起大落。中央信心、决心都很足！
而我国各地方政府通过各种政策，对楼市有绝对的调控能力和信心。
大家都知道，决定市场起伏的因素，无非是3个：供给、需求、预期。
住哥下面分别来分析：
一、地方政府可以调节各种房屋供应
供应无非两种：新房、二手房。
首先，土地的供应能决定新房的供应。
我国所有的土地，都是地方政府出让的，理论上来说，他们对新房的供应，有绝对的控制能力。
其次，“限售”政策能决定二手房的供应。
“限售”政策出台之前，政府对二手房供应的调节能力有限。可是“限售”政策出台后，各地从“3年不准卖”到“10年不准卖”的政策都有。通过调整限售年限，就可以调节二手房入市的数量。
二、地方政府可以调节整体的买房需求
大家都熟悉的“限购”政策，通过调整社保年限要求、入户条件等等，就可以决定有多少人有资格买房。
而通过限贷、增加首付比例等，又可以在有资格买房的人里进一步筛选调节，确定最终买房的人数。
三、地方政府可以调节市场预期
二手房价格一般都是看新房价格，新房价格又是看楼王的价格。这是影响市场预期的关键因素。
在“限价”政策出台以后，通过限制新房售价，来调节整个市场的预期，成为可能。
政府对限购、限贷、限价等政策的调整，又是影响市场预期的另一关键因素。这个，各地都已经很有经验。
如上所述，既然地方政府可以从根本上调节供给、需求、预期，住哥相信楼市会如中央所反复强调的那样，持续稳定，绝不大起大落！
而在房价没有大涨大跌的前提下，在房价微跌时买房的才是最聪明的人。
大家和住哥一起来看下图。
房价涨跌趋势图
刚需买房无非4种可能：买在房价顶端、买在房价谷底、买在房价上涨的半山腰、买在房价下跌的半山腰。下面住哥一一来分析：
❶ 买在房价顶端。
已经不可能了，因为房价已经微跌了。
❷ 买在房价谷底。
难度很大，不是一般人能做到的。指望一线强二线跌去20%、30%，可能性几乎没有。在你等待地过程中，楼市可能又悄悄上行了。
❸ 买在房价上涨半山腰。
在上涨时买二手房风险很大，业主毁约率很高，2015年那一波上涨，造成很多业主反悔，有的官司直到今天还没完。
买一手房完全是卖房市场，挑选范围很有限，有些楼盘最好的户型根本就不拿出来。
❹ 买在房价下跌半山腰。
从收益来看，和买在房价上涨半山腰其实是一样的。
但是因为时间点不一样：买二手房有充分议价空间，也不用担心业主反悔，可以精挑细选。买一手房一般可以享受所有优惠，挑到最好的户型。
再来说刚改。有的刚改客户手里有一套房，这轮房价略跌，他们觉得自己吃了亏了。
这种想法其实是错的，在有改善需求的前提下，只要敢出手，手里有房的改善客户其实是赚到了。假设按照极端情况房价跌去1/3计算（现实中大部分城市不可能），一个改善客户的情况如下表所示：
换房代价计算图
也就是说，在房价只是起伏，总体仍在上升的前提下，这个改善客户其实是少出100万换了更好的房子。
真正的风险，只属于那些试图通过短线操作盈利，而没有稳定现金流供楼的炒房者！
2019年，不少地方房价微跌，只要你是真正的刚需或者刚改，都请果断上车，千万不要错过！（作者：住哥 微信公号：zhubajie_001 住八戒）
