經濟導報記者 戚晨
近日，自分散式長租公寓蛋殼、青客等先後陷入租金“兩頭吃”的醜聞危機，集中式長租公寓龍頭品牌灣流國際也因資金鍊問題爆發。盈利慢、瘋狂擴張、高槓杆……長租公寓企業資金鍊一直飽受壓力，疫情的暴發更是導致不少企業苦苦掙扎。
轉型轉讓皆不易
“從2018年開始，四層和五層40間公寓全部租給了周圍的一家四星級酒店的員工做宿舍，但是這次疫情期間，餐飲和酒店行業都停業了，員工也都回鄉或者暫緩上班，負責對接的酒店副總直接清退了一層的宿舍。還有很多外地租戶，過年後也都沒有續租。”26日，位於濟南市歷山北路的一家長租公寓,經營者賈樂濤正在做一個艱難的決定，準備對外轉讓全部公寓。
回憶起8年前，在濟南北部片區，賈樂濤經營的長租公寓成為周圍不少批發市場和酒店行業員工宿舍的首選，不少公司甚至要提前預約“搶”租。僅僅幾年光景，公寓每年的支出成本越來越大，不僅要給大房東繳納年租金，物業和管理的人力成本也在逐年增加。
“感覺利潤逐年縮減，很多散租戶每個月繳費也不及時，經營起來很累。”促使賈樂濤轉讓公寓的最大原因還是賬面資金吃緊。賈樂濤曾經動過不少轉型的念頭，比如做孵化器吸引創業者，或者重新裝修成現代風格租給周圍批發店或者電商客戶做直播間，但是基於費用掣肘，最終都擱淺了。
賈樂濤與他的公寓站在轉型的十字路口，是國內千餘家長租公寓面臨危急時刻的縮影。如今，賈樂濤感覺轉型不易，轉讓更不易。與大房東的合同還有3年到期，一個多月前，他就通過朋友圈、房屋中介包括行業人士等幫忙轉發轉讓信息，有不少來諮詢的，但成交卻面臨多重問題。
“租金差”模式難以為繼
從蛋殼到青客，再到灣流，手持政策、資本“好牌”的長租公寓為何頻陷危機？
“長租公寓剛剛興起時，頭部企業和新入行的長租品牌為了快速擴張往往不計成本地收房，然後通過租客的租金貸快速回籠資金繼續收房。傳統的商業模式下，不管是集中式還是分散式，都是通過租金差的模式來賺錢。”中盈地產山東分公司總經理賈軼認為，不少長租公寓平臺前期擴張速度過快，利用槓桿運營，導致疫情下面臨流動性風險。
據瞭解，由於疫情影響，青客在2月的新增租賃業務停滯，大量房源空置，青客不僅需要支付高額的房源運營費用，還有一大筆本該使用租金貸償還的房東端租金要清理，資金鍊嚴重承壓。經濟導報記者在濟南多家長租公寓走訪時瞭解到，不少長租公寓業務4月以來剛剛恢復，仍舊存在不少空置房。
“與多數輕資產運營的長租公寓品牌相比，不少自持物業或者產權的長租公寓能夠抵禦住此次疫情帶來的影響。”27日，世聯行山東區域總經理朱江在接受經濟導報記者採訪時表示，世聯行長租公寓業務相對穩定，算是能夠扛過此次疫情帶來的影響。
“租房對於年輕人是實實在在的需求，我們做長租公寓，選址都是在產業比較集中的地方。復工後，沒有看到租賃業務沒有受到很大影響，尤其是業務靠著自有資金在做，減少了極大的風險。”朱江認為，如何妥善運轉經營下去，成為長租公寓當前首要考慮的問題。
升級加碼攪動市場
日前，中海企業發展集團有限公司2020年面向專業投資者公開發行住房租賃專項公司95億元債券獲深交所受理。前不久，北京首都創業集團有限公司2020年公開發行的住房租賃專項公司債券(面向專業投資者)，擬發行金額20億元，也已經在上交所註冊生效。在長租公寓大多頭部企業找尋退路之際，兩大國企卻“反其道而行”。
近日，克而瑞發佈今年第一季度房企長租公寓規模排行榜。榜單顯示，截至3月底，TOP20企業累計開業規模仍達到33.6萬間，頭部企業依舊保持逆市增長。
“長租公寓的投資回收週期一般較長，在規模成長過程中，資金的投入量需求較大，資金的成本對於運營企業而言至關重要，通常資信良好的房企具備較好的現金流狀況，同時，融資渠道和成本相對較低，具備一定的優勢。”賈軼對經濟導報記者表示，目前不少長租公寓都在進行戰略升級，有不少都是選擇以輸出服務和產品為主的”輕資產“模式，這些品牌往往更願意與國企和開發商合作。
“長租公寓升級加碼是行業積極的一面，對提升服務質量和控制成本等方面都十分有益。如萬科泊寓就利用智能化，為租戶帶來優質體驗，下一步智能公寓很有可能成為長租公寓全行業發展的趨勢。”賈軼分析，疫情發生後，不少長租公寓品牌也在利用合作形式規模化發展，而未來能否在競爭中佔有一席之地，還需要在資金、經營、服務多個方面下功夫，練好內功才是硬道理。
