時代週報記者 劉帥
8月“三道紅線”監管新規落地，震動房地產行業。行業變革的第一槍指向了融資。在融資新規正式落地之前，不少房企緊急“補血”。
貝殼研究院數據顯示，2020年1-10月，房企境內外債券融資累計約10283億元，融資規模突破萬億大關，同比微增1%，增幅較2019年同期大幅收窄20個百分點。2020年前10月融資規模佔比2019年全年87.1%，至年末，房企在金融監管升級的過渡期內將面臨降負債與衝業績的雙重壓力考驗。
據時代週報記者不完全統計，僅11月3日當日，就有中海地產、中交投資、綠城集團、綠地控股、華僑城、廈門象嶼等多家企業發債融資。
11月5日，北京某房企負責人廖世傑（化名）告訴時代週報記者，現在的融資環境相對寬鬆，但是“三道紅線”的出臺給行業發展增添了未知數，但“過冬還需囤糧”。
融資過冬
中原地產研究中心數據顯示，9-10月全國房企境內外融資全面加速，境內債券發行超過1000億元，同比漲幅達48.6%。
事實上，整個第三季度，房企融資數據也處於強勢上漲的狀態。
據貝殼研究院統計，第三季度房企境內外債券融資發行307次，融資規模約3247億元，同比增長14%。
近日，某券商分析師告訴時代週報記者，各家開發商基本都會區分抵押類或信用類融資並對自身融資成本設置成本控制紅線。根據開發商綜合實力等不同情況，基本的票面利率會控制在3%－6%左右，考慮到資金出入境成本、跨境稅費成本以及匯率匯兌損失等，境外債券的總體成本一般會高。
貝殼研究院數據顯示，10月境內債券融資平均票面利率為4.76%，較上月微增0.05個百分點。境外債券融資平均票面利率6.74%，較上月大幅下降，主要受香港中化5億美元1.63%低息永續債拉低，剔除此筆債務後境外債券融資平均票面利率為7.29%，環比仍呈下降趨勢。房企境外融資成本分化嚴重，其中頭部房企碧桂園融資利率為3.875%，而百強尾部房企佳源國際融資成本為12.5%。
融資排行榜中，恆大以總髮債額592億元位列榜首，碧桂園以428億元緊跟其後，首開則以270億元排名第三，前十名的房企還有旭輝、金融街、華髮、融創、正榮、佳兆業、招商蛇口等。
中原地產首席分析師張大偉認為，目前情況下，房企融資的難度處於歷史最低水平，平均融資成本票面利率集中,4%-5%左右，遠遠低於去年同期的6%-8%。同時，房企抓緊融資，避免政策變動，所以大量房企在井噴融資。
諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙表示，近兩個月房企發債融資依舊活躍，主要原因在於當前的融資成本仍較低，平均融資成本票面利率低於去年同期的水平，而房企融資新規仍在推進中，房企也是抓住政策窗口期加快融資。
“發債主要還是頭部房企的融資渠道，因為目前銀行、非銀等渠道的限制越來越多，受到調控因素的影響也越來越大。”北京一家國資房企人士表示。
10月14日，中國人民銀行金融市場司副司長彭立峰在三季度金融數據發佈會上表示，從整體上看，目前重點房地產企業資金監測和融資管理規則起步平穩，社會反響積極正面。
他認為，建立這個制度的目的，在於增強房地產企業融資管理的市場化、規則化和透明度，促進房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排自身的經營活動和融資行為，同時也矯正一些企業盲目擴張的經營行為，增強房地產企業自身的抗風險能力。
“因為三道紅線落地後，有息負債的增速就要被限制了，所以在沒有受到限制的情況下很多房企還是會加緊發債。”前述北京一家國資房企人士表示，“但是在發債及通過非銀渠道融資的過程中，一些房企也會平衡對三道紅線的達標情況和自身負債率、財務成本的變化情況，如果本身因發債過多而導致負債率超標反而採了紅線，那就得不償失了。”
償債壓力漸近
雖然房企們在快馬加鞭收割融資市場，但是，大規模融資帶來的還有大規模償債。
貝殼研究院數據顯示，10月房地產企業境內外債券到期規模約816億元，超過了約692億元的發債規模，發債規模已連續兩月不及到期規模，房企短期資金流動性壓力上升。
易居企業集團首席執行官丁祖昱認為，對企業端來說，房企現有存量債存在新發債券時，存在按借新還舊比例打折的可能，這對房企加速銷售回款、提高現金管理能力、合理控制槓桿提出了更高要求。
11月房企將有1071億元債券到期，迎來今年到期償債高峰期。
有行業人士向時代週報記者坦言，10月房企強勁的銷售業績可緩解一部分流動性壓力，但高負債房企將面臨較大考驗，對銷售回款的依賴程度將進一步加深。
貝殼研究院數據顯示，10月末，百餘家A股上市房企發佈第三季度財務報告，其中涉及百強房企21家。盈利能力保持中期財報的下滑趨勢。21家房企第三季度平均毛利率28.0%，較上年同期下降13.5%。
貝殼研究院認為，年內，房地產行業利潤水平不斷下滑，一方面是由於地價成本逐漸走高；另一方面，房企開展的促銷讓利營銷活動也會有損房企的盈利水平。包括萬科、招商蛇口在內的多家房企表示，至年末企業毛利水平有進一步下降的可能。
“A股132家上市房企2020年三季報已全部發布，其中僅46家公司歸母淨利潤同比有所增長，佔比為34.8%。整體看，上市房企前三季度業績表現欠佳。”克而瑞研究中心企業研究總監房玲說。
克而瑞發佈的1-10月房企銷售數據顯示，10月TOP100房企實現銷售操盤金額11440.7億元，單月業績同比增長25.2%，環比下降3.9%。其中4家龍頭房企銷售環比增長3.2%，但其餘百強銷售業績環比下降6.1%。1-10月，TOP100房企銷售額均值為994.9億元，增長率均值為12.3%；其中銷售額超千億元房企26家，較去年同期增加1家；超百億元房企148家。
克而瑞地產研究員認為，雙節期間房企營銷發力，龍頭房企效果更佳。但從整體來看，三季度以來房企總體業績規模增長主要還是得益於年內銷售和供貨節奏後移，供應量顯著提升。下半年特別是9、10兩月的實際去化率水平並不盡如人意，四季度房企去化仍然承壓。
但是，市場反應卻不容房企們再過多遲疑。
多名業內人士認為，9月以來房地產市場降溫特徵愈加突出。隨著年中潛在購房需求集中釋放，疊加調控政策持續加碼，核心一、二線城市市場觀望情緒再起，成交適度回調。基於疫後居民收入預期下滑，三、四線城市潛在置業群體首付款支出、月供還貸壓力明顯加劇，部分弱三、四線城市已然出現需求“斷層”。預計年底房地產市場仍不容樂觀，成交即使有回升，幅度也將有限。
