近兩月，全國房地產的境內外融資規模大幅度增加，特別是境內融資較境外融資增長速度快得多。一方面，融資猛增的情況或許受相關部門融資監管政策的影響，另一方面，這與到了年底，各大房企的償債壓力增加也有關。
9-10月融資同比上漲48.6%
據中原地產研究中心統計數據顯示，今年9-10月全國房企境內外融資全面井噴，境內債券發行超過1000億元人民幣，比2019年同期的673億上漲了48.6%，繼續延續了7月來的融資井噴數據。
從10月單月來看，共發行債券66筆，較上月增加1筆，發行規模摺合人民幣約692億元，較上月下降10.7%，但單月規模同比上升4.2%。10月房企境內發債47筆，融資規模約360億元，環比下降34.4%。而從10月單月融資下滑的原因來看，主要受黃金週影響和監管效應初顯。
貝殼研究院11月2日發佈報告顯示，2020年1至10月房企境內外債券融資累計約10283億元，融資規模突破萬億，同比微增1%，該增幅較2019年同期大幅收窄20個百分點。
受疫情影響，境外融資佔比較去年同期有所下降。具體來看，1至10月我國房地產企業境外債券規模佔比38%，較2019年同期下降8個百分點，為2017年以來同期低點，境內債券1至10月規模佔比62%，較1至9月下降1個百分點。由此觀之，雖然境外融資收緊，但最近境內融資明顯放開。
“三條紅線”致融資井噴？
值得注意的是，8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，會議上，明確了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，也就是此前業內多次傳聞的“三條紅線”。
“三條紅線”指的標準包括1、房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；2、房企的淨負債率不得大於100%；3、房企的“現金短債比”小於1。如果房企的全部指標符合監管層要求，則有息負債規模年增速可放寬至15%。但是如果三項指標全部“踩線”，有息負債不得增加；兩項“踩線”，有息負債規模年增速不得超過5%；一項“踩線”，有息負債規模年增速可放寬至10%。
“三條紅線”對現有房企的影響面有多大呢？根據此前克而瑞城市投資部發布的TOP100上市房企“三條紅線”踩線率顯示，國內頭部的100強房企，5成都在被限制範圍內。
9月14日人民銀行副行長潘功勝表示，人行將會同住建部以及其他的相關管理部門，跟蹤評估執行情況，不斷完善重點房地產企業資金監測和融資管理規則，穩步擴大適用範圍。有分析認為，近期房企融資的井噴，跟此後“三條紅線”管控態度越來越清晰，業內金融調控將成常態化下，房企加緊在調控落實前大力融資有關。
房企迎年度償債高峰
除了監管壓力以外，年底房企面臨的償債壓力也是近期房企大舉融資的重要原因。9~12月份是房企的償債高峰期，據統計，2020年9月-12月份，房企到期債務規模約3603億元，較2019年同期2149億規模大幅增加68%，房企償債壓力驟升，為了還債，房企也必然會加大發債規模以“借新還舊”。
此前有媒體統計，上半年50強上市房企現金總額2.45萬億元，短期債務合計約2.27萬億元，平均現金短債比為1.07倍，即50強房企整體現金流僅剛夠償還短期負債。相比2019年50強房企平均現金短債比1.64倍，以及2018年的1.93倍，繼續下降。
根據Wind數據，2020年7月—2021年1月，國內地產債每月到期規模都在450億元以上，明年1月份到期規模更是接近750億元。
而從2020年開始，未來五年，房企國內債券到期規模將達2.07萬億元。2020年、2021年償還規模分別達5286.19億元、5874.37億元。2020年數據計入短期債券後，到期規模還將更高。
資料參考：21世紀經濟報道、貝克研究院、Wind資訊、新華財經
作者：南都全媒體 助理研究員 麥妙鈿
