對於相當部分的炒房客來說，最近這段日子恐怕並不好過。隨著新一輪以“限售”為關鍵詞的樓市調控不斷深化，北京“限改供”、多地搖號買房…讓剛剛略有復甦的樓市，立刻面臨著偃旗息鼓的窘況。“房子是用來住的，不是用來炒的”樓市基調懸在頭頂，讓炒房者們寢食難安，似乎也給了剛需購房者們新的機會。
北京：限改供，炒房者哭暈在廁所
5月7日，《關於加強限房價項目銷售管理的通知》以徵求意見稿而非正式政策文件的形式發佈，給市場一定的消化與反饋時間。
2016年底以來，“限房價、競地價”成為北京(樓盤)土地市場主要的供應方式，隨著一年多來宅地的供應、開發與建設，今年以及未來兩三年，限房價項目將成為北京新房市場的供應主力。這樣一個龐大的市場體量，超過60個項目，涉及貨值約有3000億，50多家房企參與其中，還有已準備入手限價房項目的剛需、改善者們，以及主導“限改共”的政府部門。這是一個涉及多方命運的政策調整，最終走向將決定其影響到底有多大。
此前的“限改共”和搖號傳聞，市場認為搖號是大概率事件，而“限改共”則不太可能發生。但是，5月7日，由北京市住建委發佈的《關於加強限房價項目銷售管理的通知》(下稱《通知》)的徵求意見稿顯示，“限改共”成為主角，而搖號則變成了小範圍的事情。
何為“限改共”?首先，我們先來解釋下什麼是限價房。
所謂限價房，就是房地產開發商拿地的時候，政府就規定了，建成之後，這個商品房小區的房子賣的價錢是多少了。這個約定的賣房價錢是固定的，但房子建造好了之後，限價房周圍的房價，可能會比當初約定的這個房價高很多。比如當初約定的限價房賣5萬一平，結果限價房造好了之後，周圍的市場上房價已經7萬一平了，那麼如果誰買了這個5萬一平的限價房，不是立刻就相當於賺了2萬一平嗎？
這樣，就造成了很多本來不想買房的人，也去申請限價房，擠壓了正常剛需購房者的購房空間，怎麼辦？
新政策的出臺，就是不給炒房客任何牟利空間。
北京規定，如果限價房賣房的時候，當初定的售價比現在的市場價低15%（100%-85%）以上的，都必須賣給政府作為共有產權房。這也意味著當限價房和市場價差的太多的時候，炒房客就別想買了，只有政府才能買，於是就杜絕了任何以剛需的名義，搶購限價房牟利的可能。
如果限價房的差距和市場價差的不太多，差價不到15%的時候，炒房客也沒有興趣去買，這樣就按正常的限價商品房買賣，也不會造成真正的剛需購房者買不到房，而讓那些有各種歪門邪道的炒房客，把剛需的房子搶走了。
北京大學房地產法研究中心主任樓建波認為，限房價項目是按北京市“限房價、控地價”方式競得土地的開發建設項目，新政起到了“雙防雙保”的作用。“雙防”既通過土地出讓時提前鎖定住房的上市銷售價格，防止開發企業炒地推高房價、地價獲取暴利，也防止住房出售時提前鎖定的價格較市價偏低引起投資投機購房人炒房獲取暴利;“雙保”則既保障了房子是用來住的，也保護了剛需和改善家庭用來自住的住房需求不受到投資投機購房人的擠壓。
北京作為房地產調控重鎮，其一舉一動也影響著其他城市的調控方向。“限改共”釋放出的信號不容忽視，房地產調控或將會繼續從嚴，或為其他城市接下來的調控建立參考樣板。分析人士指出，無論最終出臺與否，“限改共”釋放出信號意義已不容忽視。
多城市要求新建商品房公證搖號
炒友共勉還是搖不上
去年底，周萍打算出手位於杭州蕭山某新樓盤。“這個樓盤開發商不錯，交通、生活配套規劃也可以。最重要的是，這是個倒掛盤。”所謂倒掛，是指所售樓盤價格低於周邊二手房小區均價。“當時打聽的消息，這個盤有可能掛到3.5萬元/平方米，周邊區域都已漲到4.5萬元/平方米。”周萍說。為此，她集結了十幾個親朋好友打算人手一套。
萬事俱備，東風卻無。3月26日，杭州宣佈採取公開搖號全程公證的方式監督買房流程。“那天是個週一。下午中介打來電話，說要實名登記搖號，且排卡費不退。”周萍好幾個“炒友”都知難而退，但她還想試一試。
因為公證搖號，周萍特意託公證處的朋友打聽相關消息，但得到的回覆是，這次無論從政府層面還是開發商，都比較重視，想要從中獲得買房機會，根本不可能。4月杭州其他搖號樓盤的數據也令周萍感到不樂觀。對於名下有房的購房者來說，旭輝寶龍東湖城中籤率是6%、合景綠地·璞麗東方為8%，其他樓盤數據在10%上下。
而在全國率先施行新建商品住宅公證搖號的南京，周萍的“炒友”高先生很有話語權。自2017年5月，南京實施新樓盤搖號政策以來，作為南京本地人的他參加了不下10場搖號。“南京搖號的特點是，越往市區越沒人搖，地段越偏中籤率越低。”高先生說，2017年以來南京搖號中籤率最低的幾個新樓盤都集中在較為偏遠的溧水區，400套的盤有5000人搶。
“萬一中籤了，可以說是穩賺了。”周萍在最近一次“炒友”聚會上這樣與大家共勉。
炒房客們在西安也遇到了相同的情況。西安某樓盤的搖號現場也是人山人海。位於西安市長安區韋曲十字商圈的某樓盤五一期間開盤，5000多人在現場參加搖號，約有700套房源供應。在現場等待搖號結果的李先生感嘆，“搖了8個樓盤都沒搖上，請假兩個月就為買房，到現在一次都未搖上。”
“住房不炒”政策不動搖，樓市未來如何變化？
5月9日，住建部負責人在約談了成都、太原等政府負責人時再次強調，要毫不動搖地堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅持房地產市場調控目標不動搖、力度不放鬆，落實地方調控主體責任，因城因地制宜，精準施策，確保房地產市場平穩健康發展。
對於部分城市的新建商品住宅銷售市場來說，2018年引入“搖號”機制。自2017年5月南京首次嘗試新樓盤公證搖號後，目前全國已有杭州、西安、成都、長沙等7個城市實施新售商品住宅公證搖號。與此同時，包括上述城市在內，已有多個城市實施了較嚴格的預售證管理發放制度。
而對於多個城市實施的新建商品住宅公證搖號制度，房地產分析人士給出了正面評價。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，在房源不足的情況下，通過搖號政策進行管控，繼而讓棚改、首套等購房者優先購房。儘管調控政策持續收緊，但可以看出對剛需購房者支持力度很大。
中原地產首席分析師張大偉認為，搖號政策出臺原因主要是相關城市被限價的房子需求旺盛，而部分開發商拒絕公積金貸款甚至要求全款，導致剛需購買難度加大。預計未來會有更多城市出臺公證搖號制度，確保政策傾斜剛需。
以杭州為例，近日開盤的相關樓盤中，無房家庭搖號中籤概率較高。在5月3日開盤的四個樓盤中，無房家庭中籤概率最高的達到43%。
搖號制度可能產生馬太效應。上述房企負責人坦言，對於開發商而言，搖號中籤率就像市場調查數據一樣，能夠分析出購房者的價值取向。如果有的地方長期中籤率低，說明更多人願意在這個地方投入購買力，後續有可能助推當地土地出讓市場的價格。而那些無人問津的區域，會讓開發商再去拿地時望而卻步。
這麼一看，似乎當前的政策越來越閉環化了，不僅打擊了炒房，也讓剛需和改善人群得到最大的保障。這跟當初提出的滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房完全一致。就目前的大家評論反應來看，各方相對來說算是比較滿意的，當然政策不可能達到所有人都滿意，但在滿足大家住房夢上始終在進步。
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