光明區成立第一週：首份最全樓盤舊改表+片區規劃流出！

十年了，光明終於正式“轉正”了！

自上週國務院同意設立深圳市光明區後，光明區又迎來了

光明區的整體改造正在加速前進。看來，光明還會變得“更光明”。

鑑於大家對光明區還不盡瞭解，樓校長準備了一份超強片區攻略，事關片區樓盤、舊改以及未來規劃等等。

先給大家劃好重點：其中包含9大新盤全面解析、32箇舊改項目一覽表、3條地鐵快線的規劃建設進程，光明重點項目的開發進展......

一、房源情況：新房+二手房+舊改規劃

1、新房情況

光明區的房價一直是深圳的窪地，但近年來多重利好不斷疊加，窪地也基本被填平，新入市的樓盤龍光玖龍臺備案單價突破了5萬大關，其他在售的新房住宅均價也快接近4萬/平。

區域發展和配套日趨成熟，自然就成了購房者的心頭好。樓校長整理了光明區在售及待售新房詳細信息，具體如下（由於部分樓盤只售辦公產品，因此並未盤點詳情）：

在售：

01.龍光玖龍臺

項目位置：觀光路與光明大道交匯處南側

項目佔地15萬平，建面75萬平，定位為集高端住宅、公寓和商業的大型綜合體。位於光明新區的最核心地段，是政府重點發展區域，因此周邊有大量新建和規劃中的市政配套。

最新動態：二期產品已於5月19日開盤。

戶型套數：86-137平3-5房，共1296套。

銷售價格：備案價區間3.99-5.45萬/平，均價46540元/平，另有裝修費4500元/平。

交房時間：預計2019年下半年交樓。

項目配套：項目自帶10萬平商業，屆時有大型購物中心；還有星級酒店和甲級寫字樓，將會建200米地標雙子塔；自帶3200平米幼兒園；車位比1：1.01。

光明是深圳目前地鐵快線規劃最多的區域，其中6號線和13號線的觀光站就位於項目附近，屆時將與玖龍臺項目的商業無縫接駁；距離光明高鐵站車程也在5分鐘以內。

除此之外，周邊有合計千萬平米舊改項目規劃。目前已有萬科、招商蛇口、卓越、京基、佳兆業、中糧、綠地、勤誠達等多家房產企業通過舊改項目進駐光明。

02.益田假日府邸

項目位置：公明辦事處松柏路東側、公常路南側

項目佔地面積 1.06萬平，建築規模約5.9萬平，規劃有社區風情商業街。

在售產品：

銷售價格：公寓均價3.7萬/平；住宅均價4.1-4.2萬/平。

項目配套：自帶社區底商，共計2層，總建面約5000平，是集風情餐飲、便利服務和生活配套於一體的社區品質商業街區。

03.奧園峰薈

項目位置：公明辦事處南環大道南側、振發路西側

項目總用地面積近5萬平，總建面近38萬平，分為南區和北區開發，致力打造居住、辦公、商業為一體的高端綜合體項目。

在售產品：建面約33、43、142平公寓產品

銷售價格：均價約26000元/平

項目配套：自帶約3萬平Shopping mall；嗒嗒巴士始發站；24班公立秋碩小學；9班約2400平私立幼兒園。

04.正兆景嘉園

項目位置：雙明大道北側、龍大高速路東側

項目佔地面積約2.85萬平，建築面積約7.14萬平，住宅產品層高3.1-3.3米，容積率2.5，比較宜居。

在售產品：160-350平5-7房住宅

銷售價格：均價3.9萬/平

項目配套：周邊有豐富的生態資源，不遠處有已經開工的地鐵6號線樓村站。但該樓盤位置離市區太過偏遠，自駕更方便。

待售：

01.宏發天匯城

項目位置：松白路與長春路交匯處（6號線公明廣場站）

項目是光明片區在建的一個超大型綜合體，規劃為約91萬平的城市綜合體，包括約40萬平住宅、15萬平商業、12萬平商務辦公，以及150米高的商務公寓，社區幼兒園和公立初中。目前一期住宅已經售罄，今年即將推出的是二期的公寓產品。

戶型套數：即將推出的公寓約400套，戶型主要是65平2房，75平3房。

參考價格：目前一期住宅已售完，均價約為4萬/㎡。

項目配套：商業方面，項目自帶建面約15萬平的集中式商業，預計2019年開業。還可共享中糧雲景國際約5萬平的商業，以及公明老街片區傳統的商業街。

交通方面，項目緊鄰在建的地鐵6號線公明廣場站，預計2020年開通。

教育方面，項目旁邊規劃新建一所初中——紅花山中學，按照目前的學區劃分，項目應該在紅花山小學和馬山頭學校的學區範圍內。未來新的初中投入使用之後，可能會有學區方面的變化。

02.勤誠達正大城

項目位置：松白路與光僑路交匯處

項目位於光明區光僑路與松白路交匯處，項目佔地面積約20萬平，建築面積約87萬平，是集住宅、商務公寓、寫字樓、商業、教育為一體的生活大城，也是目前深圳較大規模的城市綜合體。項目分四期開放，目前一期正在開發中，預計2018年6月份面世。

最新動態：樣板間已開放

戶型套數：

74平戶型

93平戶型

95平戶型

103平戶型

132平戶型

133平戶型

139平戶型

93平樣板間：

103平樣板間：

133平樣板間：

參考價格：周邊宏發項目去年8月份入市，售價4.5-5萬/平（毛坯-精裝）。光明一號二手房89平米戶型售價約4.3-4.6萬/平。

項目配套：項目規劃配置2所幼兒園，一所54班九年一貫制公立中小學，是光明區的教育樣板工程，計劃引進知名教育資源，目前正在洽談中。此外項目周邊聚集了部分名牌大學：中山大學深圳校區(2018年投入使用)、武漢大學深圳校區（擬建）。

自帶8萬平商業配套，目前一期已確定引進沃爾瑪及萬達IMAX影城等品牌商家；項目景觀資源較豐富，附近有3.5萬平城市級公園綠地（擬建中）。

04.星河天地

項目位置：光明大道及豐安路交匯口

星河天地是星河集團進軍光明的首個項目，項目總體量超60萬平，分為三期開發，集高端住宅、LOFT 公寓、商業和酒店為一體。

其中，一期總佔地面積約 6.6萬平，總建面約22萬平，主要包含超高層住宅、保障房、辦公、少量商業、18 班制的幼兒園以及 3300 平的公交始末站。總戶數規劃約為 1203 戶，車位比超過 1:1。

最新動態：星河天地生活體驗館於5月19日正式開放，將於10月入市。

戶型套數：規劃主推建面89-135平3-4房

參考價格：周邊二手房均價約4萬

項目配套：項目自帶約5萬平的品牌集中商業，位於未來的3期地塊上，計劃引入星河“COCO 系商業”，未來將與相鄰的新地中央廣場3萬平購物中心和綠地新都會4.3萬平購物中心，形成光明中心的最大商圈。

教育方面，自帶18班制幼兒園，並規劃有1間小學，小學引進的學校品牌目前還在洽談中。

交通方面，距離在建地鐵 6 號線光明大街站約400米，預計 2020 年正式通車，交通便利。

05.綠地新都會

項目位置：深圳市光明新區光明大道旁邊

項目用地為商住用地，主要分為三期進行開發。項目總佔地7.6萬平，建築面積28.2萬平，容積率約5，其中住宅約10.5萬平，商業約18萬平，地下建築約14萬平。

戶型套數：項目將主推建面75-125平的2-4房，具體入市時間待定。預計一期三棟和二期三棟均規劃為住宅，三期規劃為購物中心、商務產品和辦公大廈。

項目配套：根據項目的法定圖則規劃可以看出，其規劃有一個九班幼兒園、社康中心、老人照料中心和文化活動中心等設施。

周邊環境：目前周邊都是臨街商業、廠房和農民房為主。

06.松茂御城

項目位置：公明街道松白路

項目總佔地面積約4.5萬平，總建築面積約29.8萬平，分兩期開發，集住宅、公寓、商業於一體。

最新動態：第一期蓋好已有兩年，綠網已拆，等於現樓發售。據說因為和村民有爭議，所以遲遲沒有拿到預售證。

戶型套數：主推建面82-89平3房毛坯住宅，具體入市時間待定。

參考價格：周邊二手房光明1號掛牌價約3.5-4.5萬/平。

2、二手房情況

光明區目前在售二手房房源不多，大多樓齡較新，為次新房。

二手房價格區間在2.7-7.1萬/平，其中2.7萬/平的房源是小戶型，而7.1萬/平的房源則是278平的8房超大戶型。因此價格差較大，正常價格在3.5-4.7萬/平之間。

戶型選擇也比較多樣，45-278平1-8房都有房源，選擇面廣。

3、舊改規劃

除了目前在/待售的房源，光明區還是擁有城市更新項目數量的大戶，自2010年啟動城市更新項目以來，已有32個城市更新項目，涉及總拆除用地面積超過450公頃。可以預見，未來將有大批房源出世。

目前已有萬科、招商蛇口、卓越、京基、佳兆業、中糧、綠地、勤誠達等多家房產企業通過舊改項目進駐光明，房源品質值得期待。（備註：區域內多箇舊改項目因還在申報途中尚未公示，所以沒有統計入表格。）

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二、光明區未來規劃

雖歷經十年才升級成行政區，但光明的潛力和受重視程度依然不可小覷。

位於深圳西北部，光明中心卻被列入中部發展軸，與龍華中心一同承接福田外溢高端功能，並且同樣發展高鐵經濟。除此之外，光明還是全市地鐵快線最密集的地區。

從未來規劃看，光明的未來似乎還會更光明。根據“十三五”規劃，光明區制定了一系列規劃部署，包括：重點區域建設+科技創新+文教設施+交通建設+城市舊改升級。（以下是最全資料）

1、“四城兩區”建設，打造高端業態產業新城

今年年初，光明區提出加快建設“四城兩區”，即全力打造高端業態集聚的產業新城、引領源頭創新的科學新城、人與自然和諧的美麗新城、共建共治共享的幸福新城，加快建設質量型創新型智造強區、現代化國際化綠色城區。

重點圍繞科學城、鳳凰城、光明小鎮、茅洲河一河兩岸生態休閒文化帶、沿松白路一路兩側轉型提升帶等區域開發建設，逐步構築南北協調、東西均衡的區域發展格局。

科學城：位於光明東北部，公常路沿線，規劃面積約10平方公里，分為裝置核心區、科學教育區、綜合配套區、拓展區。是深圳市重大科技基礎設施集群的重要佈局。

光明鳳凰城：總面積約15平方公里，包括光明高鐵門戶區、平板顯示園片區、新城公園周邊片區及紅坳片區，是深圳市16個重點開發區域之一，將打造成為光明新區的行政、經濟、文化核心功能區。

鳳凰城總體將營造“一環兩軸三核”格局，集中打造一批標誌性建築群，超常規佈局一批商業、教育、衛生、文化、立體停車場等公共服務設施，政府計劃加強片區土地整備和出讓力度，重點推動光明新城綜合體、光明高鐵城綜合體、長圳車站綜合體等一大批重大項目落地建設。

華僑城“光明小鎮”：2017年8月30日，華僑城投資500-1000億元的綠色生態旅遊區“光明小鎮”正式開工。華僑城光明小鎮將以“文化+旅遊+城鎮化”戰略為主線，在佔地面積約11平方公里中，光明森林公園、光明農場滑草遊樂場、光明農場大觀園、光明高爾夫球場、光明名景花卉片區、光明畜牧場片區、古村落等主要旅遊景區，集都市農業、休閒度假、文化體驗和運動生活四位一體的生態農業旅遊小鎮，將類比歡樂海岸和東部華僑城，成為光明區的一張名片。

光明小鎮規劃圖

茅洲河一河兩岸生態休閒帶：總長度約14.8公里，以茅洲河干流為骨架，串聯沿線支流、排洪渠，重點打造成為光明新區獨具魅力的城市濱水景觀長廊和休閒文化帶，營造自然親水、休閒人文、富有活力的中部生態文化休閒帶。

沿松白路一路兩側轉型提升帶：

2、交通規劃建設

◈ 城中村交通治理：

5月30日，深圳市住建局掛出了《光明新區2018年城中村交通綜合治理工程造價諮詢公告》，光明區城中村交通的治理被提上了日程，或許不久的將來，佔據大片土地面積的城中村交通面貌會煥然一新。

除此之外，2017年光明區制定了“交通大會戰”規劃，未來將全力打造光明綜合交通樞紐，包括3條快速軌道交通建設、44條斷頭路打通幹道建設、光明城站鐵路交通建設以及快速公共交通建設。可以實現光明與羅湖、福田、南山等市區交通互聯，還能連接東莞香港等地，將極大提升光明區交通便捷性、可達性，而且也將促進區域間的經濟活動交流。

深圳軌道交通線路覆蓋圖（藍色為快線）

光明區是未來地鐵快線佈局最密集的地區，包括三條線路：6號線、13號線、18號線，全線通車以後除了將覆蓋深圳各區，還將連通東莞，以後光明區來往深莞兩地將更加便捷。

以下是各快線的具體情況及建設進程：

地鐵6號線（光明線）：一期路線由深圳北站至松崗，全長37.85公里，設站20座，其中換乘車站6座；二期由深圳北站至科學館，全長11.5公里，設車站6座，其中換乘站4座。一二期總長49.3公里，按照規劃，6號線一二期將同步通車運營，2020年5月全線開通運營。

此外，6號線支線（荔林站-中山大學站）納入軌道4期建設，不僅覆蓋中山大學深圳校區，還實現與東莞地鐵1號線聯通。

地鐵13號線（石巖線）：2018年4月，深圳地鐵集團發佈地鐵13號線（深圳灣口岸-光明上屋北站）規劃，南北貫通深圳灣口岸、後海中心、南山科技園、留仙洞以及石巖片區，線路全長22.436公里，16座車站，其中換乘車站11座。13號線將是一條快速地鐵線路，設計最高時速100公里。13號線將同11號線那樣的快線，從南山到光明僅半個多小時，通勤性大為提升。

13號線起點和終點都預留了延伸條件，未來將跨境延伸至東莞松山湖中心區。地鐵13號線於今年5月份開工，2023年5月底建成通車。

地鐵18號線（寶鹽線）：

一期工程為空港新城至龍崗平湖段，平湖至鹽田段為二期工程，預計2022年後開建。

◈ 公共交通建設：

光明區目前開通了兩條優點巴士：H59和H60，H59線往返於深圳灣口岸和光明圳美總站，早班光明開往南山方向，晚班南山開往光明方向；H60線往返於福田口岸和光明圳美總站，早班光明開往福田方向，晚班福田開往光明方向。這對於需要大範圍跨區域上班的通勤族來說，大大縮短了通勤時間。

此外，光明區還規劃了3條高峰專線，分別是高峰專線133號、134號和135號。未來還將新增3條以上對外公交快線，實現光明至深圳市主要交通節點快速公交全覆蓋。

◈ 幹道交通建設：

光明區於2017年提出打通“斷頭路”三年行動計劃，將用3年左右時間打通轄區44條“斷頭路”。其中，2017年打通風景北路等斷頭路23條；2018年打通雙明大道等斷頭路14條；2019年打通公園大道等斷頭路7條。

除了打通“斷頭路”暢通內外通道讓市民出行有更多選擇，還將加快推進公常路中山大學校區段、根玉路、光僑路北段等主幹道建設，全面建成“八橫八縱”主幹道路網骨架，努力佈局建設對外交通。

◈ 鐵路交通建設：

2017年4月17日，光明城站至福田站捷運正式開通，“18塊錢+19分鐘”拉近了光明新區與市中心區的時空距離。目前，光明城站往返深圳北、福田方向的高鐵列車全天共22趟列車停靠，光明新區10分鐘可往返深圳北，20分鐘可往返福田。並且廣深港高鐵設立光明城高鐵站，可以直達香港西九龍，市民出行更加便捷。

與此同時，光明新區將搶抓新一輪國家鐵路建設機遇，爭取更多鐵路線路接入光明城站。結合贛深、深茂鐵路建設，啟動光明城站綜合樞紐規劃建設，合理擴建樞紐規模，為未來人流物流、經濟發展等提供強有力的交通支撐。

3、打造光明大學城，中山大學+武漢大學

中山大學效果圖

2015年11月，深圳市政府與中山大學簽訂了戰略合作協議，同年12月中山大學深圳校區正式落地光明區，將按照世界一流大學標準建設校區，學校辦學規模為全日制在校生2萬人，佔地約5000畝左右。中山大學深圳校區一期建設工程預計在2018年投入使用。

武漢大學深圳校區亦選址光明區，將以信息科學、先進製造、金融商科、生命健康、社會管理等創新型交叉學科為主的學科體系，規劃辦學規模為全日制在校生15000人。

4、701萬平新型科創城建設

光明北區將打造程創新創業、生活休閒、商業商務等綜合性功能的新型科創城區。

項目規劃居住人口規模8.5萬人，就業人口規模13.2萬人，建設規模總量約為701萬平方米。教育設施按滿足8.5萬人配置的前提下，適當為周邊地區作預留。其它公共配套設施（包括醫療、體育、文化、商服等）按10萬人配套。

5、2020年預計新增超200萬平產業用房供應

據悉，光明區工業區塊線範圍共計31.8平方公里，擁有大量連片可開發土地。在產業用地供應上，2018年，光明可出讓產業用地面積105萬平方米。

未來三年，光明計劃新拓展產業用地300萬平方米。在產業用房保障上，2018年光明將供給各類產業用房50萬平方米。將新供給各類產業用房超過200萬平方米。

截至目前，光明區能提供政府自有產業用房規模已超10萬平方米，社會供應產業用房達到40萬平方米。預計未來3年，總計可提供超過200萬平方米的高端優質產業用房。

隨著華星光電G11項目、光明雲谷等一批投資百億元以上重大項目加快推進，日東光學等7個項目主體封頂，世成電子、開立科技等8個項目開工，光明區的高端產業集聚能力將不斷提升。

光明區重點產業項目彙總（部分）

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