4月24日，綠地控股集團發佈2017年年報。過去一年，推行“大基建、大金融、大消費”多元化戰略的綠地，共實現營業收入2901.74億元，同比增長17.4%；實現淨利潤90.38億元，同比增長25.4%。不過，綠地核心業務房地產及相關產業的營業收入為1504.74億元，同比僅增長3.7%。
據年報披露，綠地東北地區2017年主營業務毛利率為-1.3%，這是綠地上市以來首次出現地區業務毛利率為負的情況。
去年年中，綠地子公司遼寧綠建還曾爆出過下屬公司逾期借款4.58億元的新聞，其中本溪綠地山水城資管計劃逾期1.3億元，這些逾期借款已在2017年底全部償還。
近日“公司深讀”調查發現，包括本溪綠地山水城在內，至少有5個綠地遼寧項目由於資金困難已經停工數年。這些項目的計劃投資額達到105.15億元，佔地面積共計99.67萬平方米。部分項目還存在購房者無法入住、被徵收人拿不到補償款的問題。
5月21日，綠地控股集團（以下簡稱綠地集團）對“公司深讀”回應稱，此前受市場環境影響，東北事業部選擇性地對一些去化慢甚至暫無市場的項目採取了停緩建措施。目前東北事業部各項工作均有序開展，運營正常。
文/搜狐號《公司深讀》史額黎
本溪項目拖延7年還未完工
本溪的城市規模不大，從市中心的高鐵站打車到郊區的綠地山水城只需十幾分鍾。與山水城一河之隔，還有綠地的另一大型項目中央廣場，那裡曾規劃有兩棟高228米的“雙子座”地標。但眼下，不僅“雙子座”沒有任何動工痕跡，兩個樓盤中還矗立了不少“爛尾”樓。
5月9日，“公司深讀”在綠地山水城看到，項目正中的商業廣場雖已完工，但沒有任何商家進駐。廣場上方的庭院雜草叢生，兩側各有三四棟長期停工的洋房。售樓處院內，有2輛汽車被本溪市明山區法院貼上了封條。
循著土路繼續向山腳走，還能看到7棟處於外立面施工階段的高層住宅，牆面上的升降機導軌架遍佈鏽跡。旁邊的8棟高層雖已竣工，但院內井蓋缺失，堆滿了建築垃圾。
一位樓中走出的業主稱，他因為是全款買房，所以才能在今年初入住，一些集資購房的人現在還沒有拿到房子。“買房時都是2010年、2011年交的錢，後期就是資金有點不充足緩建了，擱了多少年了。”
據當時媒體報道，本溪綠地華廈實業股份有限公司（後更名為本溪綠地實業集團，下均稱“本溪綠地”）於2011年4月組建，由其開發的綠地山水城同期開工。綠地集團通過子公司遼寧綠建持有本溪綠地70%的股份，企業管理人員及當地國企持股30%。
房天下數據顯示，當月本溪綠地以0.93億的價格競得本溪明山區共計9.28萬平方米的土地。這三個地塊在日後綠地的財報中被稱為山水城1#、4#、5#地塊。
“公司深讀”獲取的一份2012年中國工商銀行對本溪綠地的評估報告稱，當時1#地塊已完成投資1.34億元，5#地塊已完成投資1.2億元。2013年8月，本溪綠地再次斥資6.04億買下山水城區域共計40.35萬平方米的6塊土地。
但此時本溪綠地已經出現了資金緊張。中國裁判文書網顯示，本溪綠地2013年初分兩次向個人借款210萬元，借款利率為月息3%。2014年7月，本溪綠地又因經營需要資金週轉向個人借款80萬元，利率同樣為月息3%，並以山水城的三戶房產作為借款抵押物。
山水城的業主也發現本溪綠地一再推遲交房時間。他們在反映問題的材料中寫到：“從2013年12月份......一直拖到答應2016年8月份。”綠地2015年重組報告書稱，除1#地塊應於2015年8月竣工外，其餘6個在建地塊的計劃竣工日期均為2017年10月。據“公司深讀”瞭解，這6個地塊均未兌現上述目標。
綠地2017年年報稱，綠地山水城項目已預售面積為11.6萬平方米，可售面積為13萬平方米，去化率為89%，報告期實際投資額為1.25億元。但“公司深讀”發現，僅山水城1#、1-1#地塊的預計可售面積就達到了13萬平方米，停工多年的十幾棟住宅並沒有被計入其中。
本溪綠地山水城並不是個案，對面的綠地中央廣場同樣飽受停工之苦。
“公司深讀”在5月10日走訪發現，綠地中央廣場西側有8棟僅完成框架結構的住宅。中部的別墅區和東側的洋房區，各有1/3的房屋仍裸露著水泥牆面。而正前方長達1.2公里的商業街上，只入駐了4戶商家。
一位居住在洋房區的業主說，2015年他們搬過來時，8棟住宅就是現在這個樣子。
“公司深讀”在週末下午來到中央廣場的售樓處，但偌大的房間中空空蕩蕩，沒有一名看房者。
一位售樓員稱，售樓處後面的8棟住宅今年能繼續建，商業街也將在今年開始招商。
綠地年報顯示，截至2017年底，本溪綠地中央廣場一期去化率僅為23.6%，銷售情況並不樂觀，二期3#地塊則未披露已預售面積。年報還稱，該項目報告期實際投資額為1.17億元。
本溪綠地中央廣場的開發商綠地本溪置業有限公司，是綠地集團的全資子公司。而同樣存在停工情況的瀋陽綠地國際花都、瀋陽綠地國賓府（棋盤山莊）的開發商，也是綠地集團的全資子公司。
5月14日，“公司深讀”在瀋陽于洪區看到，綠地國際花都項目被工地圍擋全部遮住，院中有十棟左右的商鋪和洋房，不少還搭建著腳手架。
一位在綠地老街坊二期居住的業主稱，她大約在2011年買的國際花都的房子，過了2年發現項目還沒有蓋完。因為著急結婚，她才申請換房到附近的綠地樓盤。“它是一年蓋一點，每年就蓋那麼一會兒，旁邊別的房子一年就起來了。”她說。
一天後，“公司深讀”來到距離瀋陽市區20公里的綠地國賓府項目，但這裡的售樓處已荒廢許久，倒下的樹木在院中隨處可見。從遠處的公路上望去，近百棟別墅和洋房沿著棋盤山麓綿延超過1公里。一位附近的商販說，她在這5年了，從來沒見項目施工過。
在國賓府西側3公里的綠地大溪地二期麓溪莊園項目，“公司深讀”看到了同樣的景象——20多棟商鋪和洋房閒置在水庫岸邊，濱水廣場上破碎的路燈玻璃撒了一地。附近的保衛人員稱，該項目已經停工6年了，樣板間都爛了。
然而，綠地2017年年報中並未披露瀋陽綠地國際花都的已預售面積，只顯示了可供出售面積為3.21萬平方米。年報還稱，該項目的報告期實際投資額為2.44億元。
在2017年年報中，瀋陽綠地國賓府的去化率為5.3%，一期、二期項目的報告期實際投資額為1.07億元。瀋陽綠地大溪地二期的去化率為7.7%，報告期實際投資額為153.96萬元。
資金短缺“以房頂款”
“公司深讀”梳理綠地財報發現，上述5個位於本溪、瀋陽的長期停工項目佔地面積為99.67萬平方米，計劃投資額達到105.15億元，但近三年的實際投資額僅為14.09億元。
對此，在5月21日給“公司深讀”的回應中，綠地集團表示，因2015~2016年東北房地產市場大滑坡，受市場環境影響，東北事業部從市場實際出發，在正常的企業個別區域及項目策略調整範圍內，選擇性地對一些去化慢甚至暫無市場的項目採取了停緩建措施。
“2017年，隨著市場環境逐漸向好，綠地東北地區停工項目已陸續復工。”綠地集團稱，“如2017年，復工了長春綠地城項目和海域中央墅項目、瀋陽海域香庭項目等。
綠地集團稱，2018年，東北事業部已復工本溪綠地中央廣場項目、瀋陽綠地國際花都項目，還將結合東北區域市場環境、相關項目存量情況繼續啟動東北地區其他停工項目的復工工作。”
為了緩解資金壓力，本溪綠地也嘗試過非標融資。2016年2月，利得資本-綠地山水城1號資管計劃成立備案，募集規模為1.3億元，預期收益率不低於9%。
但在2017年8月，利得資本公告稱，綠地山水城資管計劃期限屆滿終止，由於本溪綠地未依約足額支付本息，導致基金產品發生違約。
隨後綠地公告回應，本溪綠地等企業因受當地市場低迷影響而發生逾期借款4.58億元，由於這些企業股權結構比較複雜和分散，因此解決過程耗時較長。2017年底綠地再次公告，逾期借款已全部償還。
曾在山水城區域開設工廠的範明（化名）稱，他在2014年6月與本溪綠地簽訂了拆遷補償協議。本溪綠地最初承諾一個月後付款，但到目前為止只支付了300萬元，還有1300~1400萬元遲遲未給。
範明說，自己找過本溪綠地多次，該公司負責人聲稱沒有錢，而且公司財務都是由上級公司說了算。範明還想過起訴本溪綠地，律師告訴他訴訟肯定能贏，但可能執行後也得不到款項。
最高法院人民官網顯示，自2016年起，本溪綠地及其子公司共計43次成為被執行人，本溪綠地還先後4次成為失信被執行人。
本溪市政府辦公廳2017年9月在人民網上表示，本溪綠地受多重不利因素影響，在建項目長期停工，資金鍊條斷裂，各類債務糾紛集中暴發，已經嚴重資不抵債，全部資產已兩次被查封或扣押，千餘戶購房業主急待項目竣工入住，企業員工也已經連續數月未發放工資，暫無能力履行補償義務。
綠地集團回應稱，關於本溪綠地山水城項目存在的的問題，當地政府已介入協調處理，綠地始終密切配合，目前正常推進中。綠地集團還透露，2017年，綠地山水城已具備交付條件（2017年已交付506套），個別收尾工程還在進展中。
在資金短缺的情況下，綠地遼寧項目開始選擇“以房頂款”。在本溪綠地中央廣場的商業街上，僅有的4戶開業商家，大部分都是給中央廣場施工後拿到了抵賬房。在瀋陽綠地大溪地一期旁邊的房產中介店，“公司深讀”也看到多戶在售房產被標註為“開發抵賬”。
施工方也對這種做法司空見慣。一位負責綠化施工的現場人士說，2015年時他們也曾想用中央廣場的洋房抵賬，但是因為樓層問題沒有談妥。據他透露，他所在的公司也被瀋陽綠地棋盤山項目拖欠了款項，最後抵賬的是大連綠地的房子。
綠地：否認縮減投入，東北事業部運營正常
“公司深讀”注意到，瀋陽綠地國際花都、綠地大溪地的開發商分別名為遼寧宏偉鑫城房地產開發有限公司、瀋陽安邦置業發展有限公司。通過這些公司名稱，依然可以看到綠地當年進入東北市場的痕跡。
2007年9月，綠地收購遼寧宏偉，並以其為主體投資50億元在瀋陽城北開展舊城改造，瀋陽綠地國際花都即屬於該項目。
與此同時，綠地斥資5.4億元收購瀋陽綠建投資控股集團有限責任公司66.5%的股權，該公司之後更名為遼寧綠建。瀋陽綠建旗下有8家瀋陽市屬國企，其中的瀋陽市大開發房地產開發有限公司後來被綠地用於收購瀋陽安邦。
彼時綠地正在全國飛速擴張。2007年下半年，綠地還在吉林、黑龍江分別佈局了總投資40億元的長春項目和總投資50億元的牡丹江項目。
綠地集團董事長張玉良曾表示，綠地重點選擇在東北地區發展。“要做政府想做的事情，按照政府產業導向進行市場運作，企業才會有好的發展。”
而在當時，上市和躋身世界500強已經成為綠地的公開目標，這意味著綠地必須努力衝刺規模。之後幾年，綠地陸續進軍撫順、吉林、大慶等東北三四線城市。2011年，在本溪太子河兩岸的綠地山水城與綠地中央廣場相繼動工。
這些佈局也在數據中有所反映。綠地重組報告書顯示，2013年綠地東北地區營業收入為122.54億元，相比2012年的94.03億元同比增長30.3%。但2014年綠地東北地區營收為129.67億元，僅增長了5.8%，與增幅明顯放緩的東北經濟保持一致。
2015年，隨著東北經濟繼續下滑，綠地東北地區終於陷入困境。據《中國房地產報》當年5月報道，整個東北三省綠地在建項目全部停工。停工源於綠地旗下項目銷售狀況不理想，週轉難以為繼，導致資金斷流。
綠地財報顯示，2015年綠地東北地區營收69.11億元，同比下降46.7%，2016年這一數字甚至下跌到33.76億元，連續兩年業績腰斬。2017年，綠地東北地區營收回升至64.74億元，但主營業務毛利率僅為-1.3%。
對此，綠地集團在5月21日給“公司深讀”的回應中表示，綠地東北地區在2015年、2016年出現營業收入下滑，既有房地產行業因素也有東北區域地方發展因素。2014~2016年國家加大樓市調控，特別是二三線城市，市場需求乏力；2015年、2016年整個東北的房地產企業都面臨著巨大存量銷售壓力，房企受到樓市成交慘淡的影響較大，綠地也不例外。
至於2017年主營業務毛利率為負的情況，綠地集團稱這主要是因為2017年結轉的收入多為2017年及以前年度完成的存量銷售，成本受土地成本、資金佔用成本高以及開發週期、去化週期拉長等因素的影響，無形中項目的整體開發成本有所增加，其經營利潤被侵蝕。
但多位受訪者對“公司深讀”表示，除了東北經濟疲軟外，綠地在本溪、瀋陽郊區開發的大型項目附近缺少工作機會，但周邊樓盤充足，因此市場消化能力有限。一位綠地大溪地附近的住戶抱怨道：“這邊四處都是房子，沒有工業廠礦，回遷房裝修好的才賣不到3000塊錢。”
另一方面，城市功能區的變遷也影響巨大。多位本溪市民提到過，綠地山水城和中央廣場所在的太子河新城本是上一屆市政府重點發展的區域，但現在市政府全力發展的卻是離瀋陽更近的沈本新城。
此外，綠地集團總部對於東北的態度也有些微妙。一位自稱瀋陽綠地員工家屬的人士說，綠地大溪地二期的現狀應該叫“擱置”而非“爛尾”，因為項目建到一半集團不給東北事業部撥錢了。
據“公司深讀”瞭解，目前綠地在本溪、瀋陽的各項目中，僅有位於瀋陽渾南區的海域香廷項目正在施工。一位曾在渾南銷售新房的人士稱，海域香廷因為做了在建工程抵押，從銀行貸到了錢。
他還透露，綠地瀋陽項目停工，是因為綠地領導要重新決策。
但綠地集團在給“公司深讀”的回應中否認了上述說法。綠地稱，自2016年以來集團為了解決東北片區面臨的歷史問題，反而加大了對東北事業部的資金支持，尤其是解決交房問題及土地資源獲取方面給予了極大的支持。
“在集團資金的支持下，東北事業部完成了大量的歷史存量項目的交付，並支付了大量的土地款項，確保後續項目的持續開發。”綠地方面稱。
“瀋陽的海域香庭項目，東北事業部也按照通常的開發貸款操作模式獲取了銀行的貸款資金支持，目前該項目的開發正按計劃有序推進。”綠地集團表示。
綠地集團還強調，目前東北事業部各項工作均有序開展，運營正常。2017年初，隨著綠地東北事業部領導班子調整到位，截至2016年底的138萬平方米的歷史交付遺留問題全部解決，復工及新開工項目嚴格按合同約定日期按期交付。
“目前，綠地東北事業部抓住東北市場復甦及新一輪發展機遇，選擇優勢區域、優質項目加大投資力度，如已與長春新區政府簽訂總投資額超230億的空港特色小鎮及冷鏈物流項目。”綠地集團稱。
閱讀更多 地產工會 的文章
