近年来，由于受购房资格、贷款条件、户籍限制、购房政策等条件限制的影响，借名买房的现象越来越多，殊不知“借名买房”风险大。不仅亲戚朋友成仇人，房子也有可能拿不回。近日，广州某地一法院审结了一宗涉及“借名买房”案件，当事人李某为了利率和契税优惠，借“准岳父”名买房，谁知赔了夫人又折兵。
原告李某诉称，其于2013年欲出资购买某小区的房子作为婚房使用，但当时李某和女友名下已经各有一套房，再购买就属于二套，需要支付总房款的七成作为首期，且银行贷款利率要上浮10%，且过户的契税要全额支付，不能减半。
于是，李某用未来岳父王某的名义购买了涉案房屋。因当时准备和女友结婚，也不好意思和未来岳父签“借名协议”。后李某因其他原因与女友分手，欲拿回房子。王某却说房子是赠给他的。协商不成，李某将王某告上法庭，请求确认其对涉案房屋享有所有权。
庭审中，被告王某确认房子的首期款、按揭贷款、税费、物业费全部是李某出资支付的，但坚持是李某赠与其的，认为房屋应属于其所有。
法院经审理认为，不动产登记簿对于不动产物权权属具有推定的证明效力，如否定不动产登记簿的证明力的证据则必须达到具有高度可能性程度。
本案中，虽然双方当事人共同确认涉案房屋的出资人为李某，但是，该事实仅能证明李某对于涉案房屋确实存在出资关系，王某据此享有的也仅为债权权利，而并不足以证明李某与王某之间存在借名登记的意思表示。
因此，李某在本案中所提交的证据不足以推翻不动产登记簿的权利推定效力，故判决驳回李某诉讼请求。
借名买房有哪些风险？
一、出资人所面临的风险
1、如果借名购房后，登记权利人反悔，即使当事人留有足够充分的证据证明借名购房事实存在，也为其自身带来许多不必要的麻烦，更有甚者如无法证明借名购房事实的存在，出资人自身权利得不到保障，导致钱房两空。
2、如果所购房屋为保障性住房，出资人实际上并不符合购房条件，即使登记权利人认可借名购房事实，出资人也不可能取得该房屋的所有权。
3、如果登记权利人擅自出售房屋，交易相对方为善意且已经办理变更登记的情况下，出资人不可能要求取消交易拿回房屋，即使证明了借名购房事实存在，也只能要求登记权利人承担相应责任。
4、如果登记权利人擅自在该房屋上设定他权利如抵押权等，在他项权利人为善意的情况下，出资人如果要求确认权属，通常需要涤除他项权利，才能获得他项权利人的认可，更甚之，如果抵押权人按照法律规定和抵押权登记实现抵押权，势必对出资人自身的权利造成影响。
二、登记权利人面临的风险
1、如果购房需要的是登记权利人的资格、条件以享受优惠，借名购房后登记权利人通常丧失了再次享受该优惠条件的机会，如部分城市的首套房优惠政策，抽签摇号所取得的序位等。
2、如果出资人非全款购买该房屋，而是办理了按揭手续，在出资人不履行按揭还款义务的情况下，实际上是对登记权利人的信用资质发生影响，甚至银行直接向登记权利人要求还款。
3、如果登记权利人未偿还到期债务，债权人向法院申请强制执行，法院在查明被执行人财产时，将会把借名购房的该房屋视为登记权利人的财产，可能会将之作为被执行人生活所必须的财产予以保留，但执行其其他财产，导致登记权利人实际上生活所必须的财产被执行。
如何避免借名买房的风险？
1、如果确实需要采取“借名”方式购买住房的话，那么在借名购房前，实际产权人应当对名义产权人进行全面了解，不只限于诚信情况、为人处事等方面的内容，还有相关的身份证件以及债务关系等，这些都需要了解清楚，以免承担不必要的损失。
2、实际产权人要和名义产权人签好借名买房的书面协议，以书面方式确定该房地产的实际出资人和权利人，明确产权归属及双方权利义务。如果在协议中实际出资人提供证据证明其对房屋确实存在出资关系，但不足以证明其存在保留所有权的意思表示的，那就无法要求登记人办理房屋过户登记手续，但有权向登记人另行主张出资债权。
3、实际产权人在购房时应当从自己的账户支付房价款，并保留购房合同、贷款合同、向银行支付按揭款的付款凭证等相关资料原件。日后如发生纠纷，实际产权人可以凭书面证据以司法手段来保护自己的权利。
4、实际产权人还可与名义产权人至房地产交易中心就该房地产签订抵押合同，由名义产权人将该房地产抵押给实际产权人，办理抵押登记。这样名义产权人就无法跳过实际产权人擅自出售房屋及做出其他行为损害实际产权人的利益。
閱讀更多 吉家網 的文章
