房地產預收款後辦理按揭貸款如何開發票？是開11%或5%的發票嗎
最近經常被問詢，房地產預收款，客戶要求開發票去辦理銀行按揭貸款，如何開發票？
一般來講，房地產開發企業收到預收款開收據即可，不用開發票。但由於購房客戶需要辦理銀行按揭貸款、辦理抵押登記等常常要求房地產企業提供發票，產生相關開票需求，原以為這個問題其實早就解決了。但現在看來，還是有很多財務人員不知道，開出了稅率為5%或11%的增值稅發票。
1、如果開出了稅率為5%或11%的增值稅發票，就產生了增值稅納稅義務，須確認銷項稅額。當然，如果房地產企業前期進項專票較多，也不至於繳稅，但也應避免此情況發生。
根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》(財稅【2016】36號）第四十五條規定，增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間為：
（一）納稅人發生應稅行為並收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。
對於房地產企業通常理解發生納稅義務時間是交房這一時點（完成應稅行為且完成收款）。如果先開票就產生相應增值稅納稅義務，需按稅率繳納相應增值稅。
2、預收款後如何開票避免提前確認銷項稅額
根據國家稅務總局關於營改增試點若干徵管問題的公告國家稅務總局公告2016年第53號第九點規定，《國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點有關稅收徵收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2016年第23號）附件《商品和服務稅收分類與編碼（試行）》中的分類編碼調整以下內容，納稅人應將增值稅稅控開票軟件升級到最新版本（V2.0.11）：
（十一）增加6“未發生銷售行為的不徵稅項目”，用於納稅人收取款項但未發生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產的情形。
“未發生銷售行為的不徵稅項目”下設601“預付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發的房地產項目預收款”、603“已申報繳納營業稅未開票補開票”。
使用“未發生銷售行為的不徵稅項目”編碼，發票稅率欄應填寫“不徵稅”，不得開具增值稅專用發票。
按照上述規定，房地產開發企業在收到預收款時，使用602“未發生銷售行為的不徵稅項目”編碼，發票稅率欄應填寫“不徵稅”，注意向購房者開具的是增值稅普通發票，不是增值稅專用發票。
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