房地產未來還有二十年的紅利期
價格來自於需求。如果沒有需求就沒有價格。而未來20年中國要把城市化完成率達到70%。意味著什麼？
意味著，城市化建設還在加劇進行。農村人口往城市遷移，小城市人口往大城市遷移，弱城市人口往強城市人口遷移。中國人口快速流動還有20年。
流動產生需求，需求產生價值。但流動的同時也會讓市場分化，城市分化。分化後，強的城市會一直需求疊加，弱的城市需求減退，直至衰亡。
所以，中國未來的房價會一直漲，且還會存在大漲小跌的規律。但是弱的城市一定不會漲，需求沒了還怎麼漲？如果漲也是通貨膨脹的字面意思，例如20年後小縣城工資都2萬出頭了，房價6萬有何不可？
但是，作為買房的人一定要踩到這條大漲小跌曲線的谷底，這也就是房產半投資屬性的重要之處。因為一個漲幅透支的可能就是你10多年的努力。
房產稅出臺：也就是他們吹吹吧
如果我們的財政部長在回答人民代表提問的時候都不知道自己國家發生的歷史，我想他一定是搞錯了，這個副部長，如果我是總理一定把他撤了。1951年以後為什麼不收了？因為公私合營以後沒有私人房屋了，全都是公家的了。因此，房產稅沒人收了，沒法收了，收誰的？收不了了，所以他就取消了。
取消以後變成了什麼？就變成了工商稅，變成了城市維護事業稅，附加稅，土地使用金，土地出讓使用稅，耕地佔用稅等等。現在我們列出來七八個稅種，都是屬於房產這個範圍之內。
因為凡是收了房產稅的，都不能收其這類的稅，房產稅你都收了，不就是改善環境嗎？維護城市的，你還能收綠化稅嗎？類似的情況很多。現在的情況下，2011年的時候樓繼偉當財政部副部長提出建立物業稅的時候，或者是我們房產稅初期的時候就提出，要減去相應的稅費。
但是現在後頭這句話都被人抹了，他們總想在不減現有稅的情況下加稅，這是不可能的，老百姓一定會造反。
但是如果減了一些稅，再徵，能不能解決現在的土地財政問題？解決不了。不懂行的人以為，房產稅還能替代土地出讓金、財政問題解決不了，土地出讓金70年的一次性支付相當於永久性的土地費，它是複利計算的。可是你要把它分成70年收，政府兜裡一下子就沒錢了，所以替代不了地方稅。
第一，現有的房產稅已經很重了，所以你要先取消再收才合理，否則就是稅上加稅。
第二，原有房屋的價格構成是不一樣的，有的交了土地出讓金，有的沒交土地出讓金，我們的商品房佔總房量的多少呢？30%多。也就是說70%多的房子，60%多的房子，接近70%的房子是沒有交土地出讓金的房子，你能一併收稅嗎？你要一併收稅的話，可能就會出現很多麻煩。
我們還可以看到有的交了大市政費，基礎設施費，什麼什麼一大堆，有的沒交。有的房改房是交了土地出讓金的房子，商品房改成了房改房，有的不是，是原來分配的住房改房。
一時之間，提高房貸利率，成為全國銀行的共同行為準則。首套房房貸利率從最初的9折優惠—基準利率—上浮5%—上浮10%—上浮15-20%—上浮30%，不斷向上跳躍，於此同時批貸時間越來越長，少則2、3月，慢則大半年，更有甚者直接拒貸，表示銀行沒有額度。目前，全國範圍內首套房上浮10-20%已成標配，老百姓買套房平白多出了幾十萬、上百萬的負擔。
按道理來說，房貸利率上漲了，月供變多了，購房者需要承擔更大的購房成本，應該會抑制購房需求，讓房價降下來。可是結果恰恰相反，各地還是頻繁爆出排隊搶房、搖號搶房、拍出新地王的新聞；國家統計局的數據也顯示，全國70個大中城市，只有不到10%的城市因為政府嚴厲調控出現房價下跌，一二手倒掛，可絕大多數城市的房價仍在上漲！
為什麼會出現這種情況呢？
1
剛需購房者等來的失望
不管是“房住不炒”，還是“租售同權”，還是更早之前的各種調控“抑制房價”上漲，從結果來看都只是一陣風，房價並沒有出現明顯的下跌，相反倒是更多的城市房價出現猛漲，更多的城市調控加碼，限購限售，甚至出臺購房搖號制度，前有西安搖號購房，後有海南全省一夜限購限售。
房價永遠是昨天最便宜，這是剛需們通過慘痛教訓悟出來的血淋淋的現實。既然不能寄託於調控降價，那麼唯有自救，早點上車才是正理。
對剛需、年輕上班族而言，房貸利率上漲10%、20%遠沒有湊首付、首付比例提高的影響大。只要能夠湊足首付，月供咬咬牙平時省吃儉用還是還得起，就是湊足首付有點麻煩，需要拉下臉皮找父母贊助、找親友借款。
2
投資者基本不受影響
對於很多投資者、炒房者而言，房貸利率上漲與否對他們根本就沒有影響，因為人家根本就不用貸款，全款買！哪怕你房貸利率上浮50%，上浮100%，他們也是談笑自若，根本不用為這個發愁。
有人不理解這點，為什麼這些人不用房貸呢？道理很簡單，炒房只是他們的業餘投資，他們不會為了每月要還的房貸，耽誤自己的時間。所以，你去看看很多別墅小區的房產證上，大多都是全款購買的；相反，相對窮一點的高層洋房業主則大多是欠有銀行貸款。
因此，妄想靠提高房貸利率阻擋炒房者的步伐，無疑是天方夜譚。
3
調控邏輯本質全錯
房價不斷上漲的本質原因在於市場供給關係錯位，政府調控邏輯全錯。因為政府忙著出臺各種調控政策，卻沒有大規模增加房產供給；銀行不是縮緊銀根，而是糾結於細枝末節，提高房貸利率的同時，還在給房地產商低利率貸款輸血，導致各種土拍地王狂遭瘋搶。
在這樣的大背景下，房價即便偶爾通過政府公權力強制抑制住了，過不了幾個月，一旦政策被市場消化完畢，被擠壓扭曲的需求就會集中爆發，樓市迎來報復性反彈，房價也就呈現“閃電式”折線上漲。
其實，真正解決房價上漲的途徑只有一個：那就是增加供給、抑制投機。
具體方法很多，可是因為種種原因，傷害了既得利益者，所以遲遲得不到推行。比方說政府可以充分發揮公權力，以家庭為單位（把夫妻雙方的名字都寫上）推進全國房產透明公開化，在全國範圍內搞限購限貸限售，同時給炒房者（比如超過2套，或者家庭居住面積超過200平）徵收房產稅和遺產稅。
任何忽視這條樸素經濟規律的做法，最終只會徒勞無功，所以目前一線城市、二線熱點城市的房價，始終還是剎不住車！
閱讀更多 灣區會員壹哥 的文章
