合肥土地市場就像這天氣一樣，上午瓢潑大雨，下午清空萬里。
今天合肥土拍結果：
1、蜀山區W1805號居住用地被蕪湖偉星奪得，成交總價5億8590萬元，成交單價1108.20萬元/畝，樓面價11081.93 元/㎡，溢價率23.1%。
2、包河區S1802號地塊未達底價流拍。
3、巢湖市2017-25號未達底價流拍。
4、包河區S1804號地塊被中石化奪得，成交單價1005萬元/畝，成交總價5567.70萬元，溢價率294.1%。
5、臺灣康橋國際學校競得新站XZQDT239地塊。新站XZQDT239號地塊位於新站區銅陵北路與唐河路交口東北角，佔地面積150.79 。
— NO.1 —
今天土拍看點：有搶地、有流拍！
1、144畝“巨無霸”地塊--包河區S1802，中海、中梁、金地、美的、正榮5家房企參拍，未達底價流拍，這個是有點意外的。
2、蜀山區W1805黃金地塊共有19家房企參拍，包括金茂、置地、銀城、保利、高速、城改、國貿、金隅、皖投、新華、大發、斌鋒、偉星等！18家房企進入搖號階段，最終蕪湖偉星競得。
3、蕪湖偉星是一個比較有看頭的房企。在蕪湖有31個項目， 幾乎是遍地開花，並且口碑還不錯。2012年首次來合肥，開發了偉星公館，目前二手房掛牌均價18268元/㎡。時隔6年，蕪湖偉星再進合肥樓市。
— NO.2 —
這一次土拍，我們能看出什麼趨勢和信號？
蜀山區W1805和包河區S1802兩宗住宅用地為什麼會有不同的結果？其實是因地而異！
蜀山區W1805地塊
1、地段來看，蜀山區W1805地塊位於黃潛望板塊，教育、地鐵等資源完善，新房非常稀缺。
2、合肥“禁地王”政策，蜀山區W1805地價樓面價不能超過11083元/㎡，最終樓面價為11081.93 元/㎡。
這意味著什麼？
金隅南七里精裝高層1.98萬/㎡，最低首付6成，開一次售罄一次。蜀山區W1805容積率僅僅1.5，預計會打造成洋房產品。
2年後入市價突破2.5萬/㎡問題不大。即使配建一定的租賃住房，蜀山區W1805也是“拿地就賺”。
包河區S1802
那144畝的巨無霸地塊--包河區S1802為什麼會流拍呢？未達底價，言外之意，就是開發商的報價沒有達到ZF的預期。
主要說來有這幾個原因：
1、淝河片區目前認可度還不是很高，只有金隅大成郡和翡翠天際兩個新盤。板塊目前正在改造，拆遷了一大片，很多人都知道“舊城換新貌”未來潛力不錯，但是還需要時間。
2、與金隅大成郡和翡翠天際不同，包河區S1802沒有地鐵優勢。
3、像包河區S1802這樣一塊巨無霸地塊，開發週期比較長，加上週邊環境一般，敢拿地的開發商，不僅要有雄厚的實力，還要有超強的產品力和不錯的口碑。早上我同事還在調侃，如果是置地拿地，那分分鐘就能賣到2萬8。
4、當然，不排除會有開發商圍標拿地。
目前的土拍，其實大家不必計較是流拍還是19家房企搶地。土地市場的分化，不同的土地特質，自然會有不同的結果。就像市場上的一些房子，一些限價盤要6成首付、全款優先才能買到；而一些價格虛高的高價盤，開發商使勁吆喝，也沒什麼客戶。
土地市場也是。
開發商，首先是商人。一些地價被限制的地塊，搶著拿；一些條件不優質、價格高的地塊，會謹慎再三。如果是核心區的優質地塊，像環湖CBD板塊，如果有住宅地供應，估計全合肥的開發商都會來搶。
— NO.3 —
2018年樓市真相：買房難、賣房難！
1、2018年下半年，買房很難。限價盤要高首付，高價盤是高門檻。
限價盤即將清盤，濱湖時光印象、都會1907、公元天下高層清盤，其中時光印象還有最後兩棟樓，就是樣板房的位置，預計下半年9、10月份推出，
正常買到的概率為零；高新區祥源金港灣還有3棟，100㎡左右戶型最低首付8成；華邦觀築裡還有最後3棟，最低首付85萬。沒有6成首付，很難進場。
限價盤清完之後，市場上就沒有低價盤，清一色的高價盤。確實，不排除會有一些難賣的高價盤打出優惠促銷，但整體價格是向上的，
市場預期也向上拔了一個階梯。對於剛需來說，房貸利率上浮，也無形中增加了月供壓力。而首付和貸款的增加，也必然加大了買房難度。
2、2018年下半年，政策“露頭就打”，賣房也很難。
雖然最近人才政策和精裝、毛坯分開備案的消息，著實讓開發商興奮了一把。但是基本面沒有改變：政策主導一切。
2016年國慶期間，全國密集實行限購政策；2017年9月23日，一夜之間重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊6個城市先後宣佈“限售”，限售時長2-5年不等；最近，政策再次嚴苛，禁止企業購房、離婚買房有限制等各種政策出臺。
目前的政策，依舊是“露頭就打”“未雨綢繆”，最終促使房價穩定回落。
簡單來說，房價大跌不可能，但變現難度增加。
3、開發商的壓力，有增無減！
購房者日子不好過，開發商也沒好到哪，互虐！
限價盤清盤，開發商就是真正拼實力的時候了。對於開發商來說，最大的風險不是市場風險，而是政策風險。
另外還有資金的壓力。當前不僅信貸供給收縮，賣房回籠資金速度也明顯放緩，開發商資金壓力已現端倪，不少開發商迎來了“
斷糧”危機。
— NO.4 —
結語
房子不僅僅具有居住功能，還有金融屬性。從這兩個角度出發，佔據資源越多、產品越有優勢，房子本身價值和居住舒適度越高。
對於改善，有錢好說話，需要什麼就買什麼。國家是支持“改善”需求的，合肥精裝、毛坯分開備案也是落實這一政策。接下來地王會陸續入市，房價不會便宜。而產品，相信也不會讓人失望。
對於剛需，一定找準自己的定位，有能力有需求的先上車佔個好位置。如果壓力較大的話也不用喪氣，要麼選個小戶型過渡，要麼考慮遠一點、有地鐵規劃的品牌樓盤。
對於投資客，本身就是一場賭局，自求多福！
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