劉衛民：國務院發展研究中心研究員
近日，國務院辦公廳印發了《關於開展涉及產權保護的規章、規範性文件清理工作的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》提到，重點清理有違平等保護各種所有制經濟主體財產所有權、使用權、經營權、收益權等各類產權的規定，不當限制企業生產經營、企業和居民不動產交易等民事主體財產權利行使的規定，以及在市場準入、生產要素使用、財稅金融投資價格等政策方面區別性、歧視性對待不同所有制經濟主體的規定。
其中“清理不當限制企業生產經營、企業和居民不動產交易等民事主體財產權利行使的規定”，被部分媒體和利益方解讀成國務院要取消“限購、限貸、限售”等調控政策。有人對此解讀為政府將放開“限購、限貸、限售”等調控政策的信號。個人認為，這實際上是對這一文件精神的誤讀。
首先，從《通知》出臺初衷來看，是對《中共中央 國務院關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》的進一步落實，其根本目的是要求“平等”保護企業和居民的產權，強調市場經濟體系下各類經濟主體產權的平等原則。例如，對於同樣類型的不動產，不論產權主體是誰，都應同權同價、都應受到同樣程度的保護。
其次，從清理的前置條件看，誤讀者忽略了“不當限制”這一前置條件，同時對當前房地產“限購、限貸、限售”等調控政策的理解不到位。事實上，一些熱點城市的“限購、限貸、限售”等調控政策已經在住房市場調控方面取得階段性成果，也為構建住房長效機制和基礎性制度，爭取到了政策性時間窗口。因此，房地產市場“限購、限貸、限售”等調控政策不僅不能說是“不當”，而是充分體現了“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。
最後，從房地產市場運行的實際情況看，一些熱點城市供求偏緊的矛盾仍然存在，客觀上也需要採取一系列措施，積極促進實現階段性住房供求平衡，實現廣大居民住房需求的有序釋放。
當前，房地產市場處於深入調控階段，誤讀主要來自一些認識存在偏差的市場主體，如自媒體和部分企業。這種誤讀恰恰反映了當前房地產市場調控從嚴以後，一些投資主體的心理焦慮。
具體來看，一方面，隨著購房門檻和貸款成本提高，住房需求釋放速度有所減緩，一些熱點城市的市場熱度有所回落，購房者的心態更加理性，過去那種“今天不敢買、明天買不起”的心理預期得到紓解。另一方面，住房投資的退出成本和退出門檻提高，一些熱點城市的住房投資者變現更加困難，在去槓桿、強監管的大背景下，部分市場主體特別是投資主體的資金壓力趨緊，這就導致一些希望放鬆限購的呼聲時有出現。
值得注意的是，近期，住房城鄉建設部就房地產調控問題密集約談了12個城市。目前，已有成都、哈爾濱、貴陽、長春、佛山、西安、太原7個城市作出回應，並陸續升級樓市調控措施，出臺嚴格的政策，遏制投機炒作。
在此背景下，房地產未來的調控將走向何方？
從近期房地產市場運行情況分析，一些城市仍然存在偏熱的苗頭，投資投機需求在部分二、三線城市有集中現象，增加了這些地區的區域性金融風險。特別是從供求方面分析，這些城市的家庭戶均住房套數已達到1.0套以上，實際供求關係的緊張程度其實弱於一線城市。從國際住房經驗看，一旦家庭戶均住房套數達到1.0套以上，也就是住房總量基本平衡以後，區域房地產市場比較容易受到投資投機的影響，出現所謂的房地產市場泡沫，對區域金融體系穩定造成負面衝擊。因此，個人認為，現階段住房市場的“限購、限貸、限售”等調控政策還不具備退出的條件。
當務之急，是要在房地產調控取得階段性效果的基礎上，積極出臺相關房地產長效機制和基礎性制度。 第一，在熱點城市增加土地供給力度，增加住宅土地上市規模，積極擴寬土地供給渠道，挖掘存量閒置土地潛力，積極探索集體建設用地入市條件。第二，對於熱點城市要加快建立租購併舉的住房制度，加快租賃住房上市速度，創新租賃住房項目的融資模式，增強租賃項目的市場吸引力。第三，要做好民生兜底，形成多渠道保障模式，增加熱點城市的公用租賃住房、共有產權住房供給，建立面向購買中小戶型、中低價位首套住房的政策性住房金融體系，優化城市產業佈局和住房佈局，著眼新型城鎮化中新市民群體的住房問題。
與此同時，面對當前部分城市房地產市場出現的新情況新苗頭，5月19日，住房城鄉建設部出臺了《關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，從具體內容看，主要向市場傳達了4個方面信息：
1 房地產調控的力度不會放鬆。下一階段房地產調控目標既要穩房價，也要控租金；既包括金融風險防範，也包括市場預期管理，這將是一套組合調控措施。
2 高度重視房地產調控的精準性。更加強調一二線城市的住房發展規劃，從而提高城市承載能力；更加強調土地供應結構優化調整，土地的預調節功能將會得到增強，區域供求緊張的結構性矛盾將會得到緩解。
3 用底線思維調控房地產風險問題。在住房消費方面，強化還款能力審查，嚴控違規資金購房；在住房供給方面，要求購地款必須用自有資金，將進一步降低開發企業槓桿率。
4 地方政府承擔房地產調控主體責任。中央政府與地方政府在房地產調控中的權責關係更加明晰。
事實上，此次住房城鄉建設部出臺的《關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》充分向市場各方傳達了監管部門對於下一階段房地產調控的決心和信心。
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