在東莞土地開發強度逼近5成後，2018上半年東莞進入存量土地開發新時代，舊改協議出讓和招拍掛的商住地供應平分秋色，分別供應了8宗和9宗商住地。
三舊改造協議出讓供應方面，碧桂園、時代、融創、鼎峰、樂富等品牌房企都通過收購等方式獲得了舊改地塊的開發權。招拍掛拍賣市場，競爭依然激烈，萬科、碧桂園、龍光、卓越等品牌房企力壓其它中小房企，幾乎“壟斷”了土拍市場。
值得中小房企注意的是，品牌房企都已紛紛在東莞涉足城市更新項目，東莞城市更新無論環境，還是政策審批等都已取得了突破性的進步。大片城市更新將在近期進入市場，下半年三舊改造協議出讓商住地供應或會力壓招拍掛商住地供應。
招拍掛本土房企全軍覆沒
如同往年一樣，東莞商住地招拍掛在新年前後兩個月停擺，在5、6月才迎來首波批量供應，下一波拍賣預計將在下半年的8月之後。
據房掌櫃統計，東莞招拍掛土拍市場上半年共推出了9宗商住地，分別位於謝崗、虎門、大嶺山、東坑、常平、南城、樟木頭7個鎮街，7宗商住地無一流拍，總佔地面積約為20萬㎡，總建築面積約為58萬㎡，收金約66億元。
相對於2017年，房企競搶土地熱度雖然有所下降，但仍顯激烈。9宗成交上商住地裡僅3宗未觸發競自持機制，萬科奪下的虎門地塊需要自持30%70年，中熙謝崗地塊更是要自持90%面積5年。值得一提的是，競拍的勝出者全為外來房企，本土房企已毫無還手之力。
為協調樓市調控，實現東莞房地產的平穩發展，土地拍賣競自持機制在2018年上半年也作出了不少小改動。例如：個別地塊開始限定最高自持面積競價自持年份；6月拍賣的幾宗商住地均要求自持全部商業部分5年以上；南城商住地更是開出了無償配建9萬㎡建築交付南城街道辦等條件。
舊改協議出讓大幅提升
年初，東莞國土局公佈的《東莞市2018年度國有用地供應計劃》顯示，東莞2018年住宅用地供應將集中在“三舊改造”模式，佔據居住用地計劃供應29 .8%的比例，在各類建設用地類型中排名第一。
經過半年實際操作，據房掌櫃不完全統計，2018上半年東莞三舊改造協議出讓方式（以繳納土地出讓金為統計依據）供應了8宗商住地，佔地面積累計約15.68萬㎡，建築面積累計約41.24萬㎡。舊改協議出讓同時還供應了4宗商務金融用地，累計佔地6.29萬㎡，最大建築面積預計20.65萬㎡。
值得一提的是，在城市更新成為東莞商住地供應重要渠道後，不少品牌房企已經採取承包開發、入股、收購的方式奪得了部分2018上半年協議出讓三舊改造項目開發權。碧桂園、融創、鴻榮源、時代都有所斬獲，本土房企樂富更憑藉著良好的本土關係分了一杯羹。
在繳納土地出讓金後，這十餘個項目已經正式進入項目開發的流程，有望在下半年和明年初集中入市。例如：位於道滘的時代景泰彼岸花園項目，已於2018年4月18日舉行了開工儀式，業內人士預計年底即可預售。
品牌房企紛紛涉足城市更新
據悉，東莞後備土地資源空間相對有限，東莞市土地開發強度已經逼近50%的生態極限，品牌房企已經不滿足於單純收購條件好的舊改項目，紛紛親自涉足城市更新市場。
萬科、碧桂園、卓越等品牌房企，已經紛紛設立城市更新相關專業部門，四處收購城市更新項目，部分房企已經實現萬江、莞城、黃江等鎮街進行佈局。
上半年，在城市更新方面最高調的莫過於華潤置地，3月底，先與東城合作拿下8個城市更新項目，後與嘉霖協議將在城市更新片區塘廈A項目攜手共進，並預留後續其它項目合作的可能。
據房掌櫃不完全統計，華潤置地拿下的三舊改造項目包括：火煉樹舊村舊廠城市更新項目、同沙工業園城市更新項目、周屋土尾坑城市更新項目、牛山中心片區城市更新項目、東城體育中心綜合體項目、周屋美麗鄉村建設項目、桑茶快線東城東部片區綜合開發項目、東城街道榴花學校項目和塘廈A項目等。這些城市更新項目涉及到居住、金融、醫藥、科技產業、學校等多個領域。
城市更新環境日漸變好
繼成立東莞城市更新局後，東莞市城市更新協會也在2018年5月正式成立，將搭建政企溝通橋樑，促進專業性交流，逐漸形成城市更新有序開發環境。
另外，城市更新審批環節正在大幅縮減。鎮街、村組集體表決將實現“一次表決，全程通行”。前期研究、改造方案、土地徵收方案、土地供應方案等事項“將形成“1+N”總體實施方案，一次性審查、審批，審批時間縮減到6個月內。
在東莞城市發展基金、道滘城市更新投資基金等區域城市更新基金成立後，東莞還將在近期組建由東實集團牽頭的東莞市城市更新基金，搭建開放式社會資金參與平臺，形成新的城市更新資金開發格局。
據東莞國土局公佈數據顯示，東莞具備更新潛力的區域面積達46-66萬畝，至2020年納入標圖建庫面積達25萬畝，東莞城市更新將進入嶄新的階段。
當前東莞正招商推介重點更新單元30個，包括：東莞火車站TOD綜合開發單元、麻涌大盛居住片區、麻涌新基工業區、華陽湖溼地公園文旅項目、廣深科創長安科技商務區、東城中集創智園、東城金融集聚區項目、廣深科創南城智慧新城、南城東華片區、虎門大寧生態智慧產業園等。
未來2-3個月內將有第一批更新單元正式掛牌出讓或掛牌招商，哪個開發商會取得開門紅？
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