每個時代都會懲罰兩種人，觀望的人和不肯改變的人。
這句話在合肥樓市中，被驗證了太多次。
在我上一個公司有個妹子，15年的時候7000多一平買的繁華大道某盤高層，後來的故事大家腳趾頭都能猜到：從此成為有房一族，每月2000多月供毫無壓力，前段時間已經喜氣洋洋搬了新家。
反而是當時嘲笑妹子腦抽買肥西的小J，直到現在還在考慮買肥西……
然而肥西現在，已經不是你想買，想買就能買！
NO.1丨
13999元/㎡買西南洋房
肥西的每一次場開盤幾乎都是“爆滿”，尤其是繁華大道上的幾個熱盤，分分鐘自帶熱銷屬性，無一不售罄。
但是，現在繁華大道板塊的問題不是買不到，而是壓根沒房賣 。
今天上午，板塊內的觀瀾華庭五期，也就是光明觀瀾公館的洋房首次備案，B2、B3、B5、B6#4棟毛坯花園洋房，共96套房源，備案均價13999.71元/㎡。
從戶型來看，主打的包括 90㎡、95㎡、116㎡、123㎡幾個戶型，面積段剛需到改善房源都有，我也第一時間拿到了部分洋房的戶型圖，供大家買房參考。
這是時隔14個月後觀瀾公館再次備案，繁華大道又要有一波小高潮。
NO.2丨
曝！首付6成優先選房
觀瀾公館這次備案，光看價格就
足夠驚喜，這個價格也意味著三個字：“不好買”。1、均價13999元/㎡，完勝區域周邊高層新房價格。觀瀾公館雖然屬於肥西產權，但是緊鄰經開和濱湖，周邊的樓盤基本都在1.5萬/㎡左右。
不過，觀瀾公館是差價備案的套路，房源的真實價格基本都在1.5萬/㎡以上，即便如此，在肥西也是
“良心價”。2、比高層二手房還要便宜。根據鏈家網成交顯示，最近一次觀瀾華庭高層，在2018年6月5日成交的二手房價格已經達到16155元/㎡，最新掛牌價已經掛到了1.69萬/㎡。
而最新備案的洋房1.5萬/㎡，比高層的二手房還要便宜，註定是個
極度搶手的盤。在價格的催化劑之下，套路自然而然上演，從工作人員處得知，項目洋房新品已經開始預約，6成以上首付優先選房，6成以下首付等待另行通知，具體開盤和選房方案還要等待最後的確定。
果然，又是一場赤裸裸的“拼首付”遊戲。
不過，光明觀瀾華庭一期在2013年，以及光明在北城的項目光明北部灣在2017年，都曾出現過維權現象。
買房，價格是不是唯一方面，品質、品牌和物業，都要全方位考察。
NO.3丨
永遠不要低估市場的購買力
在肥西買房就是一個“虐”的過程，本來在售樓盤就不多，
價格更是退而遠之。在售高層除了華南城1.01萬/㎡之外，基本已經達到1.5萬/㎡以上，已經遠超市區的新站、瑤海。
建琥珀御賓府：高層躍層均價16307元/㎡
華南城紫荊名都四期錦園：高層均價10100元/㎡
融創玖樟臺：小高層均價18284元/㎡，洋房均價19999元/㎡
麗豐鉑羽公館：洋房均價14139元/㎡
高速時代御府：高層均價14842元/㎡
新華九龍首府：洋房均價13999元/㎡
觀瀾華庭五期：洋房均價13999元/㎡
昨天，上派的麗豐鉑羽公館均價14139元/㎡洋房賣的嘩啦啦的。這讓我回想起了一年前，麗豐鉑羽公館高層備案均價14000元/㎡，最後慘賣被迫打折，然而，短短一年時間，麗豐鉑羽公館無房可買。
所以，永遠不要低估市場的購買力。
NO.4丨
1.4萬/㎡左右你以為還能買哪？
13999元/㎡的洋房備案價別說在肥西，在整個合肥來說都是高性價比。
對於剛需，心理價位早就從2016年的1萬/㎡，到2017年的1.2萬/㎡，上升到了2018年的1.4萬/㎡，1.4萬+也是合肥成交價的基本面。
而1.4萬/㎡左右也是剛需買入合肥的門檻價格，低於1.3萬/㎡一般要麼比較偏，要麼房齡比較老，高於1.5萬/㎡的價格要麼買不起，要麼買不到。
根據我們後臺數據合肥(包含縣域)均價在1.3-1.5萬/㎡，也就是單價1.4萬/㎡左右，首付40多萬左右價格的房源，昨天我們同事統計市區只有22個，這其中，去掉全款、高首付優先、內定和捂盤的，能買的基本在新站和瑤海。
縣域來看，這個價位集中在北城和肥西，這裡又分為兩種情況。
一種是“北城好買盤”，包括北城萬科三盤(萬科蘇高新中央公園、萬科公園大道和都薈上城)，和已經接近尾聲的新城北城紫郡以及弘陽時光裡。
買北城就要考慮一個是距離，一個是發展預期，萬科牛逼我承認，但是發展需要一個過程，短期內一般是不建議剛需買北城的。
還有一種情況就是“肥西不好買盤”，今天備案的觀瀾公館，還有前幾日備案的同價位13999元/㎡的新華九龍首府洋房，都屬於這一類樓盤。
滿打滿算，剛需真正能選的，一個手指頭都掰的過來，這就是真相。
NO.5丨
結語：下半年，買房看清2個真相
1、有網友說，我不買房就不會被割，況且韭菜總有割完的那一天。這裡面有一個真相可能容易被忽略，就是現在樓市盯上的已經不是韭菜，而是韭菜的六個錢包。
以前買房是啃父母，現在買房要六個錢包，如果你想買的是市區，那麼動輒7、8000甚至上萬的月供，可能還要六個錢包還月供。還是那句老話，剛需買房宜早不宜遲，且買且珍惜。
2、還有一種真相可能就是，即使這一段時間韭菜被割完了，那麼接下來一段時間會是韭菜的“培養”期，也就是樓市的平淡期，等下一波的韭菜長成熟，再接著割，你覺得會有割完的那一天嗎？
這就告訴你不要抱著房價下跌的幻想，哪裡有韭菜哪裡就有市場。有這樣的基本面支撐房價，就像溫水煮青蛙，身處其中而不自知。
3、尤其是合肥下半年落戶買房和毛坯、精裝分開備案兩大政策的全面鋪開，短期內需求量會有一波上漲，本來買房的路就很窄，剛需更是猶如過獨木橋。
剛需在力所能及的基礎之上，關注價格的同時一定還要關注物業，說白了當品牌成為維權的擋箭牌、品質無法估量的時候，未來一切潮水退去，物業才是決定房產保值和增值的基礎。
來源：微 信 公 眾 號-合 肥 樓 市（微信號：loushi_hf）
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