“五證兩書”是什麼？
“五證”主要是指《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，“兩書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
1、《國有土地使用證》
這是開發商進行房地產項目開發的第一步，就是我們經常在新聞中看到的出“地王”的拍賣過程，開發商通過參與地方政府的土地拍賣而取得某一地塊在一定時限內的使用權（通常住宅用地為70年，商業用地為50，還有行政劃撥用地其期限不固定）。目前土地價格飛漲，《國有土地使用證》堪稱中國最貴的證書！
2、《建設用地規劃許可證》
這是開發商取得國有土地使用權後，到規劃局辦理的，規劃局對該地塊做出相應規劃（紅線、容積率、建築總高）。對於劃撥土地的項目，建設單位是先辦理《建設用地規劃許可證》，再去土地局辦理工地劃撥手續即《國有土地使用證》。
3、《建設工程規劃許可證》
開發商拿到《建設用地規劃許可證》後，拿著相關規劃要求，找勘察、設計單位進行勘察、設計、出施工設計圖紙。開發商再拿著設計圖紙找規劃局審批，規劃局審批通過後，頒發《建設工程規劃許可證》。
4、《建築工程施工許可證》
開發商在對得前面三種證後，就可以依法進行建設項目工程施工招投標，選定建築施工企業。再選定建築施工企業後，開發商就可以到工程所在地的縣級以上地方人民政府住房城鄉建設主管部門申請領取施工許可證（申請領取施工許可證必須要求建築施工單位已經取得安全生產許可證）
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5、《商品房預售許可證》
在開發商辦理好以上四種證後，還需要開發商投入開發建設的資金達到工程建設總投資（按提供預售的商品房計算）的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期，才能向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。（目前某些開發商為了加快回款，在沒有取得該許可證的情況下就開始進行商品房預售，這是違法行為可以舉報）
6、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》
我國房地產法規規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
《住宅質量保證書》是房地產開發企業對所售商品房承擔質量責任的法律文件，其中應當列明工程質量等級、保修範圍、保修期和保修單位等內容。開發商應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。
《住宅使用說明書》是指對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準等作出說明，並提出使用注意事項的文件。如在房屋使用中出現問題，說明書將成解決開發商與業主之間糾紛的重要依據。
為什麼必須“五證”齊全？
按照目前的法律、法規，商品房必須五證齊全才能在房管局備案，購房者才可以辦理房地產證，不然房地產證可能會辦不下來，如果在交房兩年後，房地產證還辦理不下來，那可能這個項目早期就存在五證不齊。
正規的開發商五證一般會擺放在售樓部比較顯眼的地方，購房者一定要重視，而《建築施工許可證》裡也會註明建築施工企業，其實建築施工企業的實力才能真正決定建築物的質量，注意要查詢一定建築施工企業的實力！
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