繼上週防城港土拍突然火爆、昨日柳州土拍持續火熱之後，今日（2018.5.24）南寧土拍同樣上演搶地大戰，西鄉塘區2幅商住地及1幅商務綜合體地備受關注，龍光、金科、旭輝等15家房企大鱷參與競拍，過半是新面孔，歷時1個半小時決出勝負，中梁地產集團以1.45億拍下西鄉塘客運站旁21畝商務綜合體、美的置業集團4.4億斬獲安吉秀安路兩幅相鄰商住地，他們都是首次進駐廣西南寧，首個項目產品，值得期待！此外，當日還揭牌一幅南寧市邕寧區約165畝工業用地（產業類型：砼結構構件製品，即裝配式建築）底價成交，由廣西華潤裝配式建築有限公司競得。下面，克而瑞分析師就今日土拍經營用地進行回顧與深度評析。
南寧土拍現場（2018.5.24）
成交結果（現場公示）
成交結果（南寧國土局官網公示）
中梁地產南寧首盤：21畝商務綜合體！正地鐵！鄰西鄉塘客運站！
▼回顧現場
5月24日上午10時，南寧市民中心拍賣大廳舉行【南寧市2018年第十七、二十、二十一期國有建設用地使用權公開出讓截牌儀式】，競買席座位已坐滿八成，房企競買代表過半是新鮮面孔，桂系、港系、粵系、閩系、浙系、渝系、中外合資等房企，此前已對南寧房地產市場關注已久，不少是還未進駐南寧的，拿地心切、想盡快佈局廣西首府南寧，搶佔北部灣城市群廣西核心城市。
首先截牌的是2018年第十七期的GC2018-017地塊，佔地14130.76平方米（合21.196畝）。容積率＞3.0且≤3.5，建築密度≤45%，綠地率≥25%，建築高度≤100米。業態建築面積比例分別為：批發零售5%、旅館餐飲5%、商務金融（寫字樓）90%，現場起始單價461萬/畝（起始總價9771.4205萬，摺合樓面地價1976元/㎡），36號競買人龍光首先舉牌應價，每輪加價5萬/畝，隨後26號競買人中梁舉牌跟進；中梁、龍光不相上下數輪後，9號競買人（未核實具體企業）也加入車輪戰；為加快競拍節奏，現場主持人宣佈每輪加價10萬/畝，現場僅中梁、龍光激戰到最後。
第39輪，26號中梁應價685萬/畝後，三輪倒計時過後，仍無其他競買人舉牌應價下一個價位，GC2018-017地塊就此成交，競得者：廣西中梁溢置業有限公司（中梁地產集團），成交總價14519.3559萬（約1.45億），成交單價685萬/畝，成交樓面地價2936元/㎡，溢價率67%。
這也是中梁地產集團首次進駐廣西南寧，佈局首盤！
26號競買人中梁地產現場舉牌
▼看地塊
項目周邊交通路網、景觀資源、客流基數等都有一定優勢。項目臨近地鐵1號線西鄉塘客運站（地面是汽車站），地鐵上蓋物業，大學西路、江北大道、西寧路、羅文大道、西明大橋等路橋環伺項目；邕江景觀、濱江公園、相思湖溼地公園就在項目附近；項目周邊在建或交付的商住小區多達20個，固定住戶消費及地鐵、汽車站的穩定客流，是綜合體項目運營最好的支撐。
梁拿地地塊相鄰東西側有在建的本土開發商商業綜合樓（多為集體用地，或只租不售），東南側為“龍光玖雲著”
▼看房企
企業官網資料顯示，上海中梁地產集團有限公司（以下簡稱“中梁”）成立於1993年，是一家以房地產開發為主業，多元化、綜合性集團公司，具有中國房地產開發企業一級資質，總部位於上海市。中梁多年穩居中國房地產百強企業，2018年躋身綜合實力25強、成長速度TOP10第1位、融資能力TOP10。中梁圍繞“聚焦長三角，輻射京津冀和珠三角，延伸至一帶一路經濟帶”的戰略佈局，已在上海、浙江、江蘇、安徽、江西、福建、山東、河南、湖南、湖北、廣西、雲南、四川、重慶、寧夏、陝西、山西、甘肅、廣東等省市相繼成功投資開發了260多個項目，16萬家庭48萬業主。
中梁地產以開發別墅、花園洋房為著稱，同時也開發過綜合體項目（如常州“中梁首府壹號”、惠州“中梁V城市”等）、商務辦公項目（上海“中梁海倫國際”，物業形態：酒店式公寓）。目前，中梁已成立廣西區域公司，佈局了南寧（剛剛拿地的商務綜合體）、貴港（“中梁·國賓一號”，院墅、高層住宅產品），接下來廣西項目意向選址欽州、梧州等城市。
上海“中梁海倫國際”
貴港“中梁·國賓一號”效果圖
▼市場展望
就地塊規劃為商務為主（項目各物業佔比為商務金融90%、批發零售5%、旅館餐飲5%），目前區域在售競品樓盤僅有臨近的“龍光玖雲著”項目（已於今年1月首開1棟商務LOFT公寓樓），主打5.09米層高40、60㎡複式戶型，主力價10000-11000元/㎡（含裝修）。而中梁此次拍下西鄉塘客運站旁21畝商務綜合體地塊，樓面地價2936元/㎡，並且地塊出讓公告並未涉及“限價”，中梁南寧首個項目的商務產品定價有很大的空間。
值得關注的是，今年二季度已來，南寧市新建商務辦公產品以小戶型複式（LOFT）或平層公寓為主，世茂、陽光城、榮和、光明、奧園、龍光、綠地、天譽等房企紛紛推出此類產品，分佈在五象新區、青秀區、西鄉塘區、興寧區等熱門板塊，並且配套成熟、交通便利，有的還佔據一定景觀資源，因商務公寓戶型小、總價低、不限購、不限貸、入手門檻低，加上目前南寧市住宅限價（未限購、限貸），備受單身剛需置業，手握一定“閒錢”投資客置業關注與購買。預計今年酒店式公寓或商辦公寓的供求或同比往年有所上漲。
中梁佈局南寧首個項目產品以商務為主，在此機遇，其市場前景比較明朗。加之含有小部分商業和住宿餐飲（很有可能建酒店），對於區域商務辦公、商業消費、城市會客等方面有助推作用。
美的置業南寧首盤：47畝低密商住社區！配套完善，受安吉CBD輻射！
▼回顧現場
緊接著拍賣的兩幅商住地塊（2018年第二十期，編號GC2018-020、GC2018-021）位置彼此相鄰，均位於西鄉塘區安吉板塊秀安路西側、安吉大道東面，雖然佔地也不是很大，僅有約37畝、近10畝，但因周邊配套成熟，受安吉CBD輻射、附近有已開通2號線、在建3號線（2019.6試運營）、規劃武鳴線多條軌道交通，路網發達、出行便利。雖然都是低密度（容積率≤3.0），然而這兩幅地塊曾於去年掛牌但因無人申請競買而流掛，如今再度出讓，雖然依舊“兩限一競”（限地價、限房價、競產權移交住房面積），但起始價和限價都有所調整（ ），限價門檻有所放低。
這次吸引了中梁、美的、龍光、金科、合能、萬科、雅居樂、陽光城、聯發、廣西詩藍股份、旭輝、盛天、遠洋、雲星、興進等15家房參與競拍。
GC2018-020地塊（37.345畝）現場起始價952萬/畝，起始總價35552.1020萬元（摺合樓面地價4760元/㎡），66號盛天報價，才一兩分鐘著數輪過後，69號遠洋應價到該地塊的“限地價”（即最高地價）1010萬/畝，現場不再往上報價，轉為產權移交住房面積競配建環節，起始配建面積500㎡，每輪加配建200㎡。
（科普一下：產權移交住房由開發商在拿地項目計容建面裡分配建社，未來房源無償移交給 政 府， 政 府 相關部門統一安排產權移交住房房源的使用，具體細則有待相關部分官方發佈。公眾號“南寧微樓市”也將繼續關注。）
陽光城首先舉牌競配建，隨後桂林興進、萬科、旭輝、金科加入安吉商住地塊競產權移交住房配建激戰，“新面孔”港企合能地產、粵系房企美的置業也加入車輪戰，美的、興進、旭輝僵持到最後，競配建面積一路飆升過1萬㎡，直到第64輪，16號美的置業舉牌的配建產權移交住房面積12900㎡（產權移交住房配建比例：19.2%），主持人三輪倒計時結束，仍無其他競買人舉牌下一配建面積的，就此GC2018-020地塊成交，競得者：佛山市高明區美的房地產發展有限公司（美的置業集團），成交總價37718.0915萬（約3.77億），成交單價1010萬/畝，成交樓面地價5050元/㎡，溢價率6.1%。未來項目所建商品住宅“限房價”預售毛坯部分均價≤8050元/㎡（如果做精裝修，按目前南寧市精裝標準A標最高3000元/㎡估算，實際銷售均價≤11050元/㎡）。
16號競買人美的置業現場舉牌
隨後，出讓的相鄰地塊GC2018-021地塊（9.81畝）現場起始價611萬/畝，起始總價5994.1300萬元（摺合樓面地價4853元/㎡），66號盛天報價，56號廣西詩藍股份應價620萬/畝，隨後16號美的置業也加入這幅地塊競拍，意圖很明顯，勢在一併拿下相鄰地塊一起開發，很快該地塊達到“限地價”（即最高地價）673萬/畝，現場不再往上報價，轉為產權移交住房面積競配建環節，起始配建面積100㎡，每輪加配建100㎡。該地塊僅不到10畝，開發體量不大，此次競配建舉牌中，僅有美的、廣西詩藍股份、旭輝最為積極舉牌，但配建面積，也不像此前的快速飆升，僅18輪，就定出勝負，競配建面積2100㎡（產權移交住房配建比例：16.9%），16號美的置業再次拍下，GC2018-021地塊成交總價6602.3723萬（約0.66億），成交單價673萬/畝，成交樓面地價5048元/㎡，溢價率10.1%。未來項目所建商品住宅“限房價”預售毛坯部分均價≤8050元/㎡（如果做精裝修，按目前南寧市精裝標準A標最高3000元/㎡估算，實際銷售均價≤11050元/㎡）。
就此，美的置業首進廣西南寧，佈局首盤項目佔地合計約47畝，成交總金額4.4億，成交平均樓面地價5049元/㎡。如果估算產權移交住房面積15000㎡的拿地與開發成本，美的置業今日拍下安吉兩幅商住地塊的實際平均成交樓面地價或已破“6”字頭。
▼看地塊
這兩幅地塊附近多地鐵線輕鬆換乘（2、3號線以及規劃的武鳴輕軌線）、公園休閒配套（安吉花卉公園、南寧·中關村）、商業購物中心（安吉萬達廣場）等生活配套日漸完善，吸引更多購房者選擇安吉板塊置業，“加碼”住宅成交，房價也在穩中看漲。
▼看房企
提到美的，我們可能第一想到它是生活家電，世界500強企業，但對美的置業，廣西購房者或許還是比較陌生的，其房地產板塊業務已經營有十餘年，已在珠三角、長三角、長江中游、環渤海、西南5大區域實施戰略佈局，覆蓋全國11省1直轄市。
美的置業集團官網顯示，美的置業是美的系成員企業，是一家以住宅開發為主，同時涉及智能、文旅、文創、商業、綠色環保、工業產業園、裝配式產業、長租房等領域的綜合性現代企業。以智慧為核，已形成智慧住宅、智慧文旅、智慧商業、智慧產業的多元一體化業務體系。在2018年中國房地產開發企業500強測評中，被評為“2018中國房地產開發企業50強”，名列第45位。 美的置業產品系涵蓋綜合體、別墅、花園洋房、高層住宅、寫字樓、商業等，以滿足剛需、剛改、改善、投資置業不同需求。
美的置業南寧項目將帶來怎樣產品，CRIC廣西將繼續跟進和關注，第一時間發佈在官微“南寧微樓市”。
株洲東部美的城實景圖
徐州美的樂城洋房示意圖（效果圖）
▼看市場
今年1-4月安吉板塊成交商品住宅普遍是精裝房，均價普遍11000/㎡（含精裝），在售的有瀾月府、中國鐵建·安吉山語城、碧桂園新城之光（目前板塊保持9字頭的精裝房）；2018二季度開始，盛天西城（新盤）、冠利幸福苑（新盤）、大嘉匯·尚悅二期等商住項目陸續亮相，板塊住宅競爭仍舊比較激烈。美的置業南寧首個項目，與板塊內在售或待售樓盤的均價相差不大，但其規劃容積率（最高≤2.0及3.0）和建築限高（≤60米或≤80米），或更具競爭力。
- 6月，品牌房企衝刺年中業績，同時也繼續加大土地儲備，北部灣城市群廣西南寧、北海、防城港、欽州等熱點城市或將是他們熱點佈局，北部灣樓市或將繼續升溫！預告一下，下一次南寧商住地土拍將在6月21日、6月22日舉行，地塊分佈在熱點區域板塊：南寧綜保區（地處五象新區，目前託管於高新區）、邕寧區（五象龍崗商務區）、興寧區（三塘片區）等，其中部分商住地繼續“兩限一競”，有的還設置“特別”門檻……敬請繼續關注CRIC廣西、官微“南寧微樓市”。
中梁、美的首進南寧，你怎麼看？
他們南寧首盤，你期待怎樣產品？
圖文來源：CRIC廣西、企業官網資料、南寧國土局招拍掛信息、“安居客南寧、樓盤網南寧、南寧居週刊”等媒體現場拍圖，官微“南寧微樓市”（原創：文/易居（中國）企業集團分析師 黃錦良）等。本文已獲授權轉，平臺公號轉請註明出處。
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