继上周防城港土拍突然火爆、昨日柳州土拍持续火热之后，今日（2018.5.24）南宁土拍同样上演抢地大战，西乡塘区2幅商住地及1幅商务综合体地备受关注，龙光、金科、旭辉等15家房企大鳄参与竞拍，过半是新面孔，历时1个半小时决出胜负，中梁地产集团以1.45亿拍下西乡塘客运站旁21亩商务综合体、美的置业集团4.4亿斩获安吉秀安路两幅相邻商住地，他们都是首次进驻广西南宁，首个项目产品，值得期待！此外，当日还揭牌一幅南宁市邕宁区约165亩工业用地（产业类型：砼结构构件制品，即装配式建筑）底价成交，由广西华润装配式建筑有限公司竞得。下面，克而瑞分析师就今日土拍经营用地进行回顾与深度评析。
南宁土拍现场（2018.5.24）
成交结果（现场公示）
成交结果（南宁国土局官网公示）
中梁地产南宁首盘：21亩商务综合体！正地铁！邻西乡塘客运站！
▼回顾现场
5月24日上午10时，南宁市民中心拍卖大厅举行【南宁市2018年第十七、二十、二十一期国有建设用地使用权公开出让截牌仪式】，竞买席座位已坐满八成，房企竞买代表过半是新鲜面孔，桂系、港系、粤系、闽系、浙系、渝系、中外合资等房企，此前已对南宁房地产市场关注已久，不少是还未进驻南宁的，拿地心切、想尽快布局广西首府南宁，抢占北部湾城市群广西核心城市。
首先截牌的是2018年第十七期的GC2018-017地块，占地14130.76平方米（合21.196亩）。容积率＞3.0且≤3.5，建筑密度≤45%，绿地率≥25%，建筑高度≤100米。业态建筑面积比例分别为：批发零售5%、旅馆餐饮5%、商务金融（写字楼）90%，现场起始单价461万/亩（起始总价9771.4205万，折合楼面地价1976元/㎡），36号竞买人龙光首先举牌应价，每轮加价5万/亩，随后26号竞买人中梁举牌跟进；中梁、龙光不相上下数轮后，9号竞买人（未核实具体企业）也加入车轮战；为加快竞拍节奏，现场主持人宣布每轮加价10万/亩，现场仅中梁、龙光激战到最后。
第39轮，26号中梁应价685万/亩后，三轮倒计时过后，仍无其他竞买人举牌应价下一个价位，GC2018-017地块就此成交，竞得者：广西中梁溢置业有限公司（中梁地产集团），成交总价14519.3559万（约1.45亿），成交单价685万/亩，成交楼面地价2936元/㎡，溢价率67%。
这也是中梁地产集团首次进驻广西南宁，布局首盘！
26号竞买人中梁地产现场举牌
▼看地块
项目周边交通路网、景观资源、客流基数等都有一定优势。项目临近地铁1号线西乡塘客运站（地面是汽车站），地铁上盖物业，大学西路、江北大道、西宁路、罗文大道、西明大桥等路桥环伺项目；邕江景观、滨江公园、相思湖湿地公园就在项目附近；项目周边在建或交付的商住小区多达20个，固定住户消费及地铁、汽车站的稳定客流，是综合体项目运营最好的支撑。
梁拿地地块相邻东西侧有在建的本土开发商商业综合楼（多为集体用地，或只租不售），东南侧为“龙光玖云著”
▼看房企
企业官网资料显示，上海中梁地产集团有限公司（以下简称“中梁”）成立于1993年，是一家以房地产开发为主业，多元化、综合性集团公司，具有中国房地产开发企业一级资质，总部位于上海市。中梁多年稳居中国房地产百强企业，2018年跻身综合实力25强、成长速度TOP10第1位、融资能力TOP10。中梁围绕“聚焦长三角，辐射京津冀和珠三角，延伸至一带一路经济带”的战略布局，已在上海、浙江、江苏、安徽、江西、福建、山东、河南、湖南、湖北、广西、云南、四川、重庆、宁夏、陕西、山西、甘肃、广东等省市相继成功投资开发了260多个项目，16万家庭48万业主。
中梁地产以开发别墅、花园洋房为著称，同时也开发过综合体项目（如常州“中梁首府壹号”、惠州“中梁V城市”等）、商务办公项目（上海“中梁海伦国际”，物业形态：酒店式公寓）。目前，中梁已成立广西区域公司，布局了南宁（刚刚拿地的商务综合体）、贵港（“中梁·国宾一号”，院墅、高层住宅产品），接下来广西项目意向选址钦州、梧州等城市。
上海“中梁海伦国际”
贵港“中梁·国宾一号”效果图
▼市场展望
就地块规划为商务为主（项目各物业占比为商务金融90%、批发零售5%、旅馆餐饮5%），目前区域在售竞品楼盘仅有临近的“龙光玖云著”项目（已于今年1月首开1栋商务LOFT公寓楼），主打5.09米层高40、60㎡复式户型，主力价10000-11000元/㎡（含装修）。而中梁此次拍下西乡塘客运站旁21亩商务综合体地块，楼面地价2936元/㎡，并且地块出让公告并未涉及“限价”，中梁南宁首个项目的商务产品定价有很大的空间。
值得关注的是，今年二季度已来，南宁市新建商务办公产品以小户型复式（LOFT）或平层公寓为主，世茂、阳光城、荣和、光明、奥园、龙光、绿地、天誉等房企纷纷推出此类产品，分布在五象新区、青秀区、西乡塘区、兴宁区等热门板块，并且配套成熟、交通便利，有的还占据一定景观资源，因商务公寓户型小、总价低、不限购、不限贷、入手门槛低，加上目前南宁市住宅限价（未限购、限贷），备受单身刚需置业，手握一定“闲钱”投资客置业关注与购买。预计今年酒店式公寓或商办公寓的供求或同比往年有所上涨。
中梁布局南宁首个项目产品以商务为主，在此机遇，其市场前景比较明朗。加之含有小部分商业和住宿餐饮（很有可能建酒店），对于区域商务办公、商业消费、城市会客等方面有助推作用。
美的置业南宁首盘：47亩低密商住社区！配套完善，受安吉CBD辐射！
▼回顾现场
紧接着拍卖的两幅商住地块（2018年第二十期，编号GC2018-020、GC2018-021）位置彼此相邻，均位于西乡塘区安吉板块秀安路西侧、安吉大道东面，虽然占地也不是很大，仅有约37亩、近10亩，但因周边配套成熟，受安吉CBD辐射、附近有已开通2号线、在建3号线（2019.6试运营）、规划武鸣线多条轨道交通，路网发达、出行便利。虽然都是低密度（容积率≤3.0），然而这两幅地块曾于去年挂牌但因无人申请竞买而流挂，如今再度出让，虽然依旧“两限一竞”（限地价、限房价、竞产权移交住房面积），但起始价和限价都有所调整（ ），限价门槛有所放低。
这次吸引了中梁、美的、龙光、金科、合能、万科、雅居乐、阳光城、联发、广西诗蓝股份、旭辉、盛天、远洋、云星、兴进等15家房参与竞拍。
GC2018-020地块（37.345亩）现场起始价952万/亩，起始总价35552.1020万元（折合楼面地价4760元/㎡），66号盛天报价，才一两分钟着数轮过后，69号远洋应价到该地块的“限地价”（即最高地价）1010万/亩，现场不再往上报价，转为产权移交住房面积竞配建环节，起始配建面积500㎡，每轮加配建200㎡。
（科普一下：产权移交住房由开发商在拿地项目计容建面里分配建社，未来房源无偿移交给 政 府， 政 府 相关部门统一安排产权移交住房房源的使用，具体细则有待相关部分官方发布。公众号“南宁微楼市”也将继续关注。）
阳光城首先举牌竞配建，随后桂林兴进、万科、旭辉、金科加入安吉商住地块竞产权移交住房配建激战，“新面孔”港企合能地产、粤系房企美的置业也加入车轮战，美的、兴进、旭辉僵持到最后，竞配建面积一路飙升过1万㎡，直到第64轮，16号美的置业举牌的配建产权移交住房面积12900㎡（产权移交住房配建比例：19.2%），主持人三轮倒计时结束，仍无其他竞买人举牌下一配建面积的，就此GC2018-020地块成交，竞得者：佛山市高明区美的房地产发展有限公司（美的置业集团），成交总价37718.0915万（约3.77亿），成交单价1010万/亩，成交楼面地价5050元/㎡，溢价率6.1%。未来项目所建商品住宅“限房价”预售毛坯部分均价≤8050元/㎡（如果做精装修，按目前南宁市精装标准A标最高3000元/㎡估算，实际销售均价≤11050元/㎡）。
16号竞买人美的置业现场举牌
随后，出让的相邻地块GC2018-021地块（9.81亩）现场起始价611万/亩，起始总价5994.1300万元（折合楼面地价4853元/㎡），66号盛天报价，56号广西诗蓝股份应价620万/亩，随后16号美的置业也加入这幅地块竞拍，意图很明显，势在一并拿下相邻地块一起开发，很快该地块达到“限地价”（即最高地价）673万/亩，现场不再往上报价，转为产权移交住房面积竞配建环节，起始配建面积100㎡，每轮加配建100㎡。该地块仅不到10亩，开发体量不大，此次竞配建举牌中，仅有美的、广西诗蓝股份、旭辉最为积极举牌，但配建面积，也不像此前的快速飙升，仅18轮，就定出胜负，竞配建面积2100㎡（产权移交住房配建比例：16.9%），16号美的置业再次拍下，GC2018-021地块成交总价6602.3723万（约0.66亿），成交单价673万/亩，成交楼面地价5048元/㎡，溢价率10.1%。未来项目所建商品住宅“限房价”预售毛坯部分均价≤8050元/㎡（如果做精装修，按目前南宁市精装标准A标最高3000元/㎡估算，实际销售均价≤11050元/㎡）。
就此，美的置业首进广西南宁，布局首盘项目占地合计约47亩，成交总金额4.4亿，成交平均楼面地价5049元/㎡。如果估算产权移交住房面积15000㎡的拿地与开发成本，美的置业今日拍下安吉两幅商住地块的实际平均成交楼面地价或已破“6”字头。
▼看地块
这两幅地块附近多地铁线轻松换乘（2、3号线以及规划的武鸣轻轨线）、公园休闲配套（安吉花卉公园、南宁·中关村）、商业购物中心（安吉万达广场）等生活配套日渐完善，吸引更多购房者选择安吉板块置业，“加码”住宅成交，房价也在稳中看涨。
▼看房企
提到美的，我们可能第一想到它是生活家电，世界500强企业，但对美的置业，广西购房者或许还是比较陌生的，其房地产板块业务已经营有十余年，已在珠三角、长三角、长江中游、环渤海、西南5大区域实施战略布局，覆盖全国11省1直辖市。
美的置业集团官网显示，美的置业是美的系成员企业，是一家以住宅开发为主，同时涉及智能、文旅、文创、商业、绿色环保、工业产业园、装配式产业、长租房等领域的综合性现代企业。以智慧为核，已形成智慧住宅、智慧文旅、智慧商业、智慧产业的多元一体化业务体系。在2018年中国房地产开发企业500强测评中，被评为“2018中国房地产开发企业50强”，名列第45位。 美的置业产品系涵盖综合体、别墅、花园洋房、高层住宅、写字楼、商业等，以满足刚需、刚改、改善、投资置业不同需求。
美的置业南宁项目将带来怎样产品，CRIC广西将继续跟进和关注，第一时间发布在官微“南宁微楼市”。
株洲东部美的城实景图
徐州美的乐城洋房示意图（效果图）
▼看市场
今年1-4月安吉板块成交商品住宅普遍是精装房，均价普遍11000/㎡（含精装），在售的有澜月府、中国铁建·安吉山语城、碧桂园新城之光（目前板块保持9字头的精装房）；2018二季度开始，盛天西城（新盘）、冠利幸福苑（新盘）、大嘉汇·尚悦二期等商住项目陆续亮相，板块住宅竞争仍旧比较激烈。美的置业南宁首个项目，与板块内在售或待售楼盘的均价相差不大，但其规划容积率（最高≤2.0及3.0）和建筑限高（≤60米或≤80米），或更具竞争力。
- 6月，品牌房企冲刺年中业绩，同时也继续加大土地储备，北部湾城市群广西南宁、北海、防城港、钦州等热点城市或将是他们热点布局，北部湾楼市或将继续升温！预告一下，下一次南宁商住地土拍将在6月21日、6月22日举行，地块分布在热点区域板块：南宁综保区（地处五象新区，目前托管于高新区）、邕宁区（五象龙岗商务区）、兴宁区（三塘片区）等，其中部分商住地继续“两限一竞”，有的还设置“特别”门槛……敬请继续关注CRIC广西、官微“南宁微楼市”。
中梁、美的首进南宁，你怎么看？
他们南宁首盘，你期待怎样产品？
图文来源：CRIC广西、企业官网资料、南宁国土局招拍挂信息、“安居客南宁、楼盘网南宁、南宁居周刊”等媒体现场拍图，官微“南宁微楼市”（原创：文/易居（中国）企业集团分析师 黄锦良）等。本文已获授权转，平台公号转请注明出处。
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